Задача №2
Оценивается земельный массив площадью 12 га, отнесенной зонированием под жилую (дачную) застройку. Плотность застройки 4 дачных дома на 1 га. Предприниматель планирует продавать участки размером 0,25 га с учетом подведения дорог, электричества и инженерного благоустройства за 280,0 тыс. руб. Затраты на проектирование, подготовку земли и подвод коммуникаций составляют 2100,0 тыс. руб. и относятся к настоящему периоду времени. Административные расходы, включая оформления сделок, составляют 20%, денежной выручки от продажи участков. Расходы на текущее содержание и предпринимательская прибыль составляют 40% валового дохода. Ежемесячно планируется продавать по два земельных участка. Ставка дохода определена в 15%.
Решение:
Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: Взу = 2 • 280,0 = 560,0 тыс. руб..
Валовой доход: ВД = 560,0 • 0,80 = 448,0 тыс. руб.
Стоимость двух участков: С2зу = 448,0 • 0,60 = 268,8 тыс. руб.
Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит: тыс. руб.
Стоимость одного земельного участка составит:
Сзу = 3443,8 : 12 : 4 = 71,7 тыс. руб.
Метод на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры проводится в оценке земель поселений, т.е. рассматривают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделение доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).
Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.
Метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах.
Метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом - собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором - арендатором земельного участка. Типичными условиями инвестиционных контрактов является переход 30 - 50% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.
Задача №3.
В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные:
Таблица 1
|
Район |
Средняя стоимость земли |
Средняя стоимость объекта, руб. |
Доля земли в общей стоимости объекта |
|
|
1-й |
42385,8 |
236792,4 |
0,179 |
|
|
2-й |
45358,2 |
239990,8 |
0,189 |
|
|
3-й |
45423,2 |
237818 |
0,191 |
|
|
Ср=0,64 |
Определить стоимость земли, если оцениваемый объект (земельный участок с домом) был продан недавно за 238250 рублей.
Решение:
Доля земли = стоимость земли/стоимость единого объекта недвижимости.
Расчет стоимости оцениваемого земельного участка, можно найти путем умножения рыночной стоимости единого объекта на долю земли.
Сз=0,64*238250=152480 руб.
Ответ: Сз=0,64*238250=152480 руб.
земля право стоимость затратный
Список использованных источников
1. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019)
2. Боголюбов С.А. Земельное право / С.А. Боголюбов. - М.: Высшее образование, 2017. - 414 c.
3. Голиченков А.К. Земельное право России. Практикум / А.К. Голиченков. - М.: Городец, 2016. - 197 c.
4. О.И. Крассов Земельное право: Учебник / Крассов О.И., - 5-е изд., перераб. и доп. - М.:Юр.Норма, НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 560 с.: