Разработка мероприятий по
развитию жилищного строительства обеспечивающего доступность жилья населению
Введение
жилищный политика строительство государственный
Актуальность темы обусловлена коренными изменениями, произошедшими в механизме обеспечения населения жильем. В связи с кризисным положением российской экономики в последние годы резко сократились инвестиции в жилищное строительство со стороны государства. Местные власти же не в состоянии полностью компенсировать сокращение ассигнований из федерального бюджета на данные цели. В этих условиях одна из основных задач современного российского государства - сделать жилье доступным для большинства россиян. Руководство государства предлагает идти по пути удешевления строительства, принимать меры для того, чтобы ипотека стала более доступной, создавать рынок доступного арендного жилья, расширять предложение земельных участков. В процессе перехода к платным принципам строительства и приобретения жилья выявилась настоятельная необходимость учитывать реальную платежеспособность населения.
Объектом исследовании в данной работе является современное состояние развития жилищного строительства и обеспеченности населения доступным жильем на примере конкретного муниципального района.
Предметом исследования являются механизмы реализации государственной жилищной политики на примере Мытищинского муниципального района Московской области.
Степень освещенности данной темы. Проблема
государственной жилищной политики и пути ее решения освещаются во многих
научных и публицистических работах отечественных и зарубежных авторов таких
как:
Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.
Жилищная политика является важнейшей составляющей экономической стратегии государства в целом. Она позволяет решить комплекс задач по улучшению жизненных условий граждан, социальному оздоровлению и стабилизации общества, созданию надежного инструмента накоплений и ликвидного обеспечения для внутренних и внешних инвесторов, направляющих свои ресурсы на развитие жилищной сферы [21].
Государственная жилищная политика в современных условиях выступает движущей силой, одним из социальных факторов способствующих формированию и закреплению в России рыночных отношений. В то же время необходимо констатировать, что в стране еще не принята обоснованная государственная жилищная политика.
Необходимость исследования жилищной политики определяется так же тем, что она наиболее полно проявляется в реформировании жилищно-коммунальной сферы, входящей в число четырех наиболее приоритетных национальных проектов перспективного социально-экономического развития России. Ее реализация активно влияет на все сферы жизнедеятельности как страны в целом, так и ее отдельных регионов [27].
Цель государственной жилищной политики - создать условия для удовлетворения гражданами потребности в доступном и комфортном жилье сообразно их индивидуальным запросам и финансовым возможностям.
Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья [4].
В Программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996-2000 гг. отмечалось, что целью жилищной политики является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам, военнослужащим, сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей. При этом акцент делался на следующие основные направления [26]:
активизация усилий субъектов Российской Федерации и местных органов власти по увеличению ввода жилья;
расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования жилищного строительства с увеличением доли внебюджетных инвестиций;
проведение прогрессивной технической политики в области капитального строительства и реконструкции жилья, современных архитектурных и градостроительных решений;
совершенствование структуры жилищного фонда по формам собственности с приоритетом частного жилья, развитие рынка жилья;
поэтапный переход жилищно-коммунальной сферы в режим безубыточного функционирования при обеспечении социальной защиты малообеспеченных групп населения;
обеспечение стандартов качества условий проживания.
Указом Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. №425 была одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.
Основными целями реформирования жилищно-коммунального хозяйства являются [2]:
обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества;
снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг;
смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.
Основными способами достижения указанных целей являются:
совершенствование системы управления, эксплуатации и контроля в жилищно-коммунальном хозяйстве;
переход на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, преимущественно конкурсный отбор организаций, осуществляющих управление жилищным фондом и его обслуживание, обеспечивающих коммунальные предприятия материалами, оборудованием и выполняющих проектно-строительные работы;
совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, в том числе установление повышенных тарифов на сверхнормативную площадь жилья и сверхнормативное потребление коммунальных услуг, а также дифференциация оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья;
совершенствование системы социальной защиты населения: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств.
Преобразования в жилищно-коммунальной сфере на современном этапе осуществляются в рамках реализации федеральной целевой программы «Жилище».
В Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 26 мая 2004 г. качество и доступность жилья отмечены как самые насущные для граждан страны проблемы, которые необходимо решать. В Послании поставлены ориентиры решения жилищной проблемы: Правительство Российской Федерации, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 г. минимум треть граждан страны могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям, за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов [16].
Для достижения указанной цели Президентом Российской Федерации обозначены основные направления деятельности:
) необходимо создание ясных правовых условий для развития долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И на решение всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг;
) необходимо разрушить монополии на строительных рынках, принять четкие правила землепользования и застройки, упростить процедуры разрешений и согласований на строительство, подготовку необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры;
) гарантированность права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам;
) необходимо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности молодых семей.
Таким образом, для повышения обеспеченности граждан жильем необходимо решить две взаимосвязанные задачи:
повысить объемы жилищного строительства, т.е. увеличить предложение на рынке жилья, а также улучшить его качество;
увеличить платежеспособность населения по приобретению жилья, т.е. повысить возможности граждан по приобретению жилья.
Для этого необходимо сконцентрироваться на двух основных направлениях - поддержание инвестиционной активности в строительстве жилья и поддержание платежеспособного спроса. В связи с этим необходим комплексный подход к проблемам жилищного строительства, заключающийся в системном и совместном решении следующих задач:
) обеспечение строительства необходимыми территориями;
) грамотное градостроительное планирование и обеспечение проектной документацией;
) решение вопросов инфраструктурного обеспечения застраиваемых территорий;
) оказание мер государственной поддержки гражданам с низкими доходами, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. [24].
Формирование и реализация государственной политики, направленной на решение жилищной проблемы, в настоящее время определяется федеральной целевой программой «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. №675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» (с изменениями от 14 февраля 2002 г., 26 июля 2004 г.).
Кроме того, предусмотрено финансирование мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, проведение научно-исследовательских работ [1].
Программа является основным инструментом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
В современных условиях концепция государственной жилищной политики складывается и функционирует под воздействием трех основных факторов: переноса жилищного бремени с государства на гражданина и семью; децентрализации жилищной политики; фактора бедности. В настоящее время жилищная политика в стране разрабатывается и реализуется на трех уровнях: федеральном, региональном и муниципальном. [27]
В условиях переходного периода развитие жилищной сферы невозможно без участия федерального центра как через совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы и стимулирование проведения на местах соответствующих организационных мероприятий, так и через непосредственное использование средств государственного бюджета для решения некоторых основных задач.
Осуществление принципа доступности жилья, восстановление социально оправданного соотношения доходов граждан и стоимости приобретения, оплаты содержания и ремонта жилища являются важнейшими направлениями воздействия государства на экономические процессы в данной сфере.
Одна из самых распространенных на практике форм государственного участия в реализации гражданами права на жилье - предоставление его по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В России предусматривается и в дальнейшем сохранить практику бесплатного предоставления такого жилья наиболее нуждающимся категориям граждан, хотя и не в таких объемах, как это было прежде [12]. Критерием предоставления права на заключение договора социального найма являются доходы семьи, и подтверждение их в течение определенного периода времени. Важным в этом направлении является формирование жилищного фонда для социального найма.
На настоящем этапе предложение доступного жилья предприятиями строительного комплекса является недостаточным. И активизация платежеспособности населения через механизм ипотечного кредитования без увеличения объема предложения приведет к росту стоимости недвижимости.
Мировой финансовый кризис оказал серьезное влияние на всех участников инвестиционного процесса. Доступность ипотечных кредитов уменьшилась в кризисной ситуации.
Банки уже более серьезно подходят к кредитованию населения для приобретения жилья. Высокими остаются процентные ставки по кредитам для строителей.
«Жилище» ориентирует развитие ипотеки как банковской, так и не банковской. Восстановление ситуации на рынке жилья после острой фазы кризиса государство делает с акцентом на развитие ипотеки. Ощущается государственная поддержка ипотеки. Государственная поддержка небанковской ипотеки практически отсутствует.
Функционирование небанковской (накопительной) системы ипотечного кредитования основано на принципах взаимопомощи, отвечающей требованиям современных отношений.
Участник программы жилищного кредитования по накопительной схеме получает кредит при накоплении денежных средств в размере 50% от стоимости жилья. Организация, которая осуществляет кредитование, занимается также привлечением и размещением средств населения. Это не нарушает принципа целевого использования денежных средств. Преимуществом является также более низкая процентная ставка по кредиту. К дополнительным преимуществам следует отнести формирование культуры потребления в период накопления средств для получения кредита.
Перспективным видится также развитие взаимного кредитования. В нашей стране наиболее распространенным видом организаций занимающихся взаимным кредитованием являются жилищно-строительные кооперативы. Опыт функционирования данных организаций выявил определенные преимущества.
С 2005 года действует закон «О жилищных накопительных кооперативах». При имеющихся преимуществах он имеет ряд негативных моментов, которые перечеркивают положительные моменты накопительной системы жилищного кредитования. Главным недостатком является обязанность неиспользования вложенных средств в течение двух лет. Если обратиться к зарубежному опыту, то, например, в Германии почти две трети жилья приобретаются через накопительные системы. Имеется немало исторических примеров, когда вывод экономики из кризиса осуществляется через строительство. Целесообразным является увеличения инвестирования в инфраструктурные проекты. К наиболее важным проектам следует отнести: строительство дорог, дешевого жилья, подготовка инженерной инфраструктуры земельных участков [23].
Сегодня государственная поддержка в вопросах обеспечения жильем
должна, прежде всего, быть ориентирована на нужды как социально незащищенных
групп населения, так и основной части работающих, располагающих средними
доходами (накоплениями) и имеющими жилье в собственности в результате
бесплатной приватизации. Главным способом решения жилищной проблемы для
последних должно стать долгосрочное ипотечное кредитование. В настоящее время в
России появились предпосылки для его организации.