1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ВОПРОС. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов (жилищные кооперативы) регулируется гл. 11 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Нормы, определяющие статус жилищных и жилищно-строительных кооперативов и их место среди иных некоммерческих форм объединения граждан и юридических лиц на основе членства закреплены в ч. 1 ст. 110 ЖК РФ, согласно которой жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Особенностью жилищного кооператива (ЖК) является то, что его члены своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (ч. 2 ст. 110 ЖК РФ).
Особенность жилищно-строительного кооператива (ЖСК) состоит в том, что его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 3 ст. 110 ЖК РФ). Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство (ч. 4 ст. 110 ЖК РФ).
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы, являются потребительскими кооперативами. Это означает, что правовое положение жилищных кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются не только нормами ЖК РФ, но и нормами ГК РФ, в частности ст. 116 ГК РФ. Целями создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов признаются: удовлетворение потребностей граждан в жилье; управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет и (или) юридические лица. Ст. 49 ЖК РФ определены категории граждан, имеющие преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления. Это - малоимущие граждане и иные граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях органом местного самоуправления в установленном законом порядке (п. 2 ст. 111 ЖК РФ).
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Учредительным документом жилищного кооператива является его устав. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители). Ч. 1 ст. 112 ЖК РФ устанавливает следующие границы численности членов кооператива: не менее пяти, но не более количества жилых помещений в кооперативном доме. На этом же собрании решается вопрос в отношении регистрации кооператива, а также утверждается устав этого кооператива (ст. 113 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения: о наименовании кооператива; о месте его нахождения, предмете и целях деятельности; о порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов; об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов; о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива; о порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов; о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков; о порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
Жилищный кооператив подлежит государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ст. 114 ЖК РФ). Устав и протокол собрания представляются в орган государственной регистрации юридического лица, которая осуществляется в соответствии со ст. 51 ГК РФ, ФЗ от 08.08.2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», «Порядком ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений и документов». С момента государственной регистрации кооператива лица, проголосовавшие за его организацию, становятся членами кооператива. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Гражданину (юридическому лицу), принятому в члены жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива, предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.
Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:
) общее собрание членов жилищного кооператива;
) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и предусмотрено уставом жилищного кооператива;
) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Как предусматривает ст. 116 ЖК РФ, высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание его членов (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Общее собрание избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью. Решение собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом (ст. 117 ЖК РФ).
Правление жилищного кооператива, согласно ст. 118 ЖК РФ избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива). Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.
Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива, и (ст. 119 ЖК РФ):
обеспечивает выполнение решений правления кооператива;
без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
осуществляет иные полномочия, не отнесенные действующим законодательством РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже 1 раза в год;
представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.
Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Реорганизация и ликвидация жилищного кооператива осуществляются в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством РФ.
Прием в члены жилищного кооператива регулируются ст. 121 ЖК РФ:
. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Ст. 126 ЖК РФ предусматривает, что член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены ст. 80.
В соответствии со ст. 130 ЖК РФ членство в жилищном кооперативе прекращается в следующих случаях:
) выход члена кооператива;
) исключение члена кооператива;
) ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
) ликвидация жилищного кооператива;
) смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
Член жилищного кооператива может быть исключен из жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных законодательством РФ или уставом жилищного кооператива. Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива по основаниям, указанным в ст. 130 ЖК РФ, а также проживающие совместно с ним члены его семьи, утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение 2-х месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).
В соответствии со ст. 122 жилищный кооператив по решению общего собрания его членов может быть реорганизовано. Под реорганизацией юридического лица в гражданском законодательстве понимается преобразование его в новую организационно-правовую форму, слияние его с другим юридическим лицом, присоединение к другому юридическому лицу, разделение на несколько юридических лиц, выделение из его состава нового юридического лица. ЖК РФ предусмотрел для жилищных кооперативов только одну форму реорганизации - преобразование. Так, жилищный кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Решение о преобразовании принимается общим собранием членов кооператива либо конференцией.
Статья 123 ЖК РФ предусматривает, что жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а именно ст. ст. 61-64 ГК РФ.
Предоставление жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов осуществляется по правилам ст. 124 ЖК РФ. П. 1 указанной статьи устанавливает, что гражданам и юридическим лицам, которые являются членами кооперативов, жилые помещения предоставляются на основании решения общего собрания членов кооператива. Размер жилых помещений определяется размером внесенного указанными лицами паевого взноса. Вселение в предоставленные таким образом жилые помещения осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива (или конференции). Факт членства лица, получившего жилое помещение в кооперативе, является основанием для владения, пользования и в определенных законодательством случаях распоряжения указанным жилым помещением.
Следует учитывать, что ЖК РФ не устанавливает порядок определения размера паевого взноса. В ЖСК размер паевого взноса определяется как произведение стоимости строительства одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения, в ЖК - как произведение стоимости приобретения одного квадратного метра многоквартирного дома на площадь предоставляемого в пользование жилого помещения. Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива отнесены к уставным отношениям, т.е. должны быть предусмотрены в уставе. Паевой взнос оплачивает: строительную стоимость жилого помещения - в ЖСК; цену жилья - в ЖК. При этом, пай может принадлежать одному или нескольким гражданам (юридическим лицам), каких-либо ограничений по составу пайщиков законодателем не предусмотрено.
правовой реорганизация ликвидация кооператив
2. ЗАДАЧИ
Задача № 1
Макаров В.А. обратился в орган местного самоуправления по месту своего жительства с заявлением о постановке на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. В заявлении Макаров В.А. указал следующее: «… я являюсь нанимателем жилого помещения (комнаты №236 в общежитии № 24, находящегося по адресу: г. Минусинск, ул. Садовая д. 6 по договору социального найма от 06.11.2004 г. Совместно со мной проживает супруга - Макарова И.Н. и дядя супруги - Старин Е.А., который был вселен мною в качестве члена семьи в 2006 г. с согласия наймодателя. Три месяца назад мне стало известно о наличии у Старина Е.А. хронического заболевания - туберкулеза (в активной форме), в результате чего дальнейшее совместное проживание в одном жилом помещении ставит под угрозу мое здоровье и здоровье моей супруги. Иного жилого помещения, занимаемого мною по договору социального найма или принадлежащего мне на праве собственности, не имею. В связи с чем, прошу поставить меня на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении».
С заявлением Макаровым В.А. были предоставлены копия документа, удостоверяющего личность Макарова В.А. (паспорт) и копия договора социального найма жилого помещения, нанимателем которого является Макаров В.А. Орган местного самоуправления по истечении двух месяцев со дня представления заявления о постановке на учет Макарова В.А. в качестве нуждающегося в жилом помещении принял решение об отказе в принятии Макарова В.А. на учет, указав на непредставление последним всех необходимых документов.