Дипломная (вкр): Оценка недвижимости в целях кредитования под залог на примере ОПЕРО ОСБ 1806/18060 ОАО 'Сбербанк России'

Оценка недвижимости в целях кредитования под залог на примере ОПЕРО ОСБ 1806/18060 ОАО 'Сбербанк России'

НЕГОСУДАРТСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ВОСТОЧНАЯ ЭКОНОМИКО-ЮРИДИЧЕСКАЯ ГУМАНИТАРНАЯ АКАДЕМИЯ (Академия ВЭГУ)

ИНСТИТУТ СОВРЕМЕННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ ОБРАЗОВАНИЯ

Специальность 080105 Финансы и кредит

Специализация - Оценка собственности

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Оценка недвижимости в целях кредитования под залог на примере ОПЕРО ОСБ 1806/18060 ОАО «Сбербанк России»

Гончарова Анна Евгеньевна

Научный руководитель

к.э.н., доцент Исхакова Альфия Мидхатовна

УФА 2012

Оглавление

Введение

1. Теоретические основы оценки недвижимости в целях залога

.1 Понятие и виды недвижимости как объекта залога

1.2 Залоговая экспертиза и оценочная информация необходимая для принятия кредитного решения

.3 Подходы и методы оценки объектов недвижимости

2. Анализ и оценка объектов недвижимости в целях кредитования в ОАО «Сбербанк»

.1 Социально-экономическое развитие региона в 2010-2011г.г.

2.2 Анализ рынка недвижимости в г. Сочи

.3 Экономическая характеристика банка

.4 Анализ и выбор наиболее выгодного условия кредитования под залог

3. Пути совершенствования практики анализа и оценки объектов недвижимости в целях кредитования под залог

.1 Мероприятия, направленные на оптимизацию процедуры оценки недвижимости под залог в целях кредитования

3.2 Формирование внутрифирменного консалтингового центра при кредитовании под залог

.3 Оценка экономической эффективности мероприятий

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложения

Введение

На современном этапе развития рыночных отношений кредит играет существенную роль в экономическом развитии страны. Потребность в кредите вызвана неравномерностью кругооборота индивидуальных капиталов. Кредит выступает в качестве формы разрешения противоречия между накоплением временно свободных денежных средств у одних экономических субъектов и потребностью в них - у других.

Непосредственные причины развития кредитных отношений связаны с необходимостью обеспечения непрерывности процесса воспроизводства, а именно - обеспечения непрерывности смены функциональных форм общественного продукта в процессе его движения.

В практической экономической деятельности кредит представляет собой передачу во временное пользование материальных ценностей в денежной или товарной форме. При этом кредитные отношения проявляются в виде конкретных кредитных сделок, формы и условия которых отличаются значительным многообразием. Сущность же кредита всегда устойчива и неизменна независимо от специфики его проявления, всегда сохраняет черты, присущие экономическим отношениям, лежащим в основе кредита. [19, стр.117]

Банковское кредитование - это кредитование участников рынка как вид обособленной (профессиональной) коммерческой деятельности банка, или это кредитование со стороны банка (в более общем случае - со стороны кредитного учреждения) по кредитному договору. Основной задачей банка является обеспечение возвратности кредитных средств, к примеру, залоговой стоимостью недвижимости.

Оценка залоговой стоимости присутствует в различных сегментах рынка кредитных услуг: при выдаче кредитов, их продаже или переуступке; при эмиссии, размещении, обращении ипотечных ценных бумаг.

Актуальность ВКР заключается в формировании своевременных и эффективных процедурах оценки залоговой недвижимости в целях обеспечения возвратности предоставляемых кредитных и заемных средств.

Цель выпускной квалификационной работы - оптимизировать процессы оценки недвижимости при кредитовании под залог в целях развития услуг кредитования, предоставляемых объектом исследования.

Исходя из поставленной цели, в ВКР определены и решены следующие основные задачи:

рассмотреть теоретические аспекты реализации процедуры оценки недвижимости при кредитовании под залог;

дать краткую организационную характеристику объекта исследования и провести экспресс-анализ его функционирования;

проанализировать систему оценки недвижимости при кредитовании на современном этапе развития объекта исследования;

разработать мероприятия, направленные на оптимизацию оценочной деятельности в процессе кредитования под залог;

произвести экономическую оценку разработанных мероприятий.

Объектом исследования выступает Центральное отделение ОАО «Сбербанка России» ОПЕРО ОСБ 1806/18060, которое расположено по адресу: г. Сочи, ул. Войкова, д.2.

Предмет исследования финансово-кредитная деятельность банка, в частности, - процедура оценки недвижимости в процессах кредитования под залог.

Методология исследования основывается на использовании общенаучных принципов: системного подхода, методов экономического анализа и синтеза, приемах индуктивного и дедуктивного изучения, единства исторического и логического, соотношения общего, особенного и единичного, принципов построения моделей и классификаций.

Информационное обеспечение выпускной квалификационной работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов власти, данные бухгалтерского учета и статистической отчетности объекта исследования. В работе использовались материалы, опубликованные по проблематике исследования в периодической и текущей печати.

Аналитический период исследования основных производственно-хозяйственных, финансовых, статистических, экономических показателей - 2009-2011 гг.

1. Теоретические основы оценки недвижимости в целях залога

.1 Понятие и виды недвижимости как объекта залога

На современном этапе развития рыночных отношений различают три основных типа недвижимости - это земля, жилье и нежилые помещения.

Земля - это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг [24, с.56].

Недвижимость неоднородна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее функциям - рисунок 1.1.

Так, по функциональному признаку на жилую и нежилую. В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.

Под промышленной недвижимостью понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.

По целям владения недвижимость предназначена для бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления ресурсов, которые в настоящее время истощены [22, с.101].

В современных рыночных отношениях недвижимость кроме основного функционального назначения выполняет функции формирования залоговых отношений, выступая объектом залога.

Залог имущества является одной из распространенных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог имущества вытекает из залогового обязательства, выдаваемого заемщиком кредитору и подтверждающего право последнего при неисполнении платежного обязательства получить преимущественное удовлетворение претензий из стоимости заложенного имущества.

Рис. 1.1 Классификация недвижимости по функциональному назначению

Залог - это вид меры пресечения, которая заключается во внесении денег или ценностей в депозит суда обвиняемым, подозреваемым либо другим лицом или организацией, в обеспечении явки обвиняемого, подозреваемого по вызовам лица, производящего дознание, следователя, прокурора, суда [27, с.108].

В гражданском под залогом праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами.

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге.

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения. Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом.

Залогодержатель - это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Отметим, что существует перечень типов имущества, которые не могут быть взыскано - и, как следствие, они не могут являться предметом залога. Полный список такой собственности приведен в статье 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С экономической и правовой точки зрения между предметами залога и обеспечением кредита существует определенное единство. Залог базируется на наличии реального обеспечения: материальных ценностей, расчетных документов, ценных бумаг, валютных ценностей [34, с.77].

Предметы залога и обеспечение кредита, как правило, связаны со сферой вложения заемных средств, объектом кредитования. Имеются единые требования к качеству предметов залога и обеспечению кредита. Ими могут выступать лишь такие ценности, которые обладают способностью к быстрой реализации. Исключается предоставление в залог одних и тех же ценностей, как и двойное кредитование одного и того же объекта [26, с.69].

Если объектом кредитования являются материальные ценности, то в качестве обеспечения и залога могут быть только оплаченные их остатки, то есть составляющие собственность данного субъекта. Общим между залогом и обеспечением служит равная возможность в их качестве иметь как отдельные виды ценностей, так и совокупность разнородных элементов (совокупный объект - смешанный залог). С правовой точки зрения залог ценностей и обеспечение кредита не меняют права собственности заемщика на эти ценности.

Залог, сопровождаемый залоговым обязательством, дает особые права банку по распоряжению заложенным имуществом: он может перевести его на хранение на собственные склады либо сдать на ответственное хранение заемщику. Заемщик в ряде случаев не имеет права расходовать заложенный товар без разрешения банка. Отнесение материальных ценностей к обеспечению кредита не приводит к изменению права распоряжения ими.

Залог ценностей органически связан с правом собственности заемщика на них; в то время как обеспечение кредита может включать составные элементы, являющиеся собственностью заемщика (прямое обеспечение) и не являющиеся (косвенное обеспечение) [28, с.128].

Залог недвижимости регулируется несколькими законодательными актами, среди них: Гражданский кодекс РФ, федеральные законы: «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О банках и банковской деятельности», «О несостоятельности (банкротстве)», «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ.

Залог зданий и сооружений предполагает одновременно и залог либо земельного участка, на котором эти здания и сооружения находятся, если участок принадлежит залогодателю, либо права долгосрочной аренды земельного участка, если участок арендуется залогодателем.

Залог отличается от обеспечения количественно: если сумма обеспечения равнозначна объему кредита, то величина залога всегда больше предоставленного кредита. Чем больше маржа, тем обеспеченность кредита выше. Максимальная сумма кредита обычно составляет 90-95% обеспечения ссуд. Конкретная величина маржи зависит от качества обеспечения и экономической конъюнктуры [26, с.81].

Залог начинает действовать при вступлении в силу договора, и на основании перечисленных в нем обстоятельств, в соответствии с законом, для обеспечения обязательств перед кредитором имущество признается находящимся в залоге. При этом залог также можно передавать - это допускается, если он не запрещен заключенным с кредитором договором. Нарушение же данного требования влечет за собой признание последующего залога недействительным.

Заключение договора залога должно осуществляться в письменной форме, который составляется в виде одного документа, а также в случае обмена между лицами залогами происходить при помощи почтовой, телефонной, электронной или другой связи, позволяющей установить, что документ отправлен одной из сторон по договору [19, с.74].

По мере развития общественного производства возрастает актуальность проблемы обеспечения кредита коммерческого банка. Развитие технологий и возрастание сложности производственных систем, вовлекая в оборот все большее количество капитала при каждом обновлении цикла создания продукции, не обеспечивают при этом ни адекватного увеличения конкурентоспо­собности данной продукции, ни повышения вероятности успешного развития бизнеса в целом.

При долгосрочном кредитовании необходимо получить четкое представление о вероятном изменении качества обеспечения во времени. Надо проанализировать, что может произойти с данным обеспечением через год или даже нескольких лет. Здесь многое будет зависеть от ряда факторов - рисунок 1.2.

Рис. 1.2 Факторы, влияющие на обеспечение кредита при долгосрочном кредитовании

Что же касается такого распространенного вида обеспечения, как залог недвижимости, то его качество также снижается во времени. Однако возможны случаи возрастания стоимости заложенного имущества и повышения качества залога по сравнению с моментом заключения кредитного договора.

Рассмотрим виды обеспечения кредитов при долгосрочном кредитовании, действующие в системе кредитно-денежных отношений на современном этапе развития.

Поручительство

Поручительство традиционно выступает в качестве одного из основных, поименованных в законе способов обеспечения гражданско-правовых обязательств. Свои корни этот институт питает из римского частного права. Сущность поручительства в соответствии со статьей 361 ГК РФ заключается в том, что поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. А поручитель, исполнивший обязательство за должника, приобретает по отношению к последнему права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю.

Гражданский кодекс установил, что поручительством может обеспечиваться обязательство, которое возникнет в будущем. В связи с этим возникает вопрос о содержании договора в таких случаях. Здесь необходимо ориентироваться на арбитражную практику, которая показывает, что договор поручительства может быть признан недействительным, если обстоятельства дела не позволяют уяснить, какое конкретно обязательство должника обеспечивается поручительством [21, с.177]