Курсовая работа (т): Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)
Рыночный подход - метод определения стоимости, основанный на анализе недавних сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и анализ предложений по объектам собственности, сходным с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. В результате определяется стоимость продажи аналогичного объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект собственности.
Затратный подход также основан на принципе замещения. Другие принципы, используемые в данном подходе: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, вклада, сбалансированности, экономической величины и разделения.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется строительство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности схожего функционального назначения. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат приобретение аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.
Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта, рассчитанной на основе стоимости воспроизводства или стоимости замещения за вычетом совокупного накопленного износа.
Доходный подход - это процесс определения текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности.
Доходный подход основывается на принципе ожидания. В соответствии с принципом ожидания типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимое или движимое имущество в ожидании получения будущих доходов или выгод. Стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем и представляет собой текущую стоимость будущих выгод от эксплуатации объекта собственности и выручки от его перепродажи или утилизации по окончании периодов владения или эффективного использования.
Согласование. Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность. В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа - используя каждый подход к оценке. Согласование - это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов, это процесс логических рассуждений и принятия решения.
Отчет о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту.
4. АНАЛИЗ РЫНКА
4.1 Социально-экономическое положение
Орловской области
Проанализировав основные данные о социально-экономическом положении Орловской области за январь - март 2012 г. можно прийти к выводу, что на данный момент ситуация в экономике Орловской области заметно ухудшилась. В большинстве отраслей экономики сокращается прирост объемов производства. Промышленное производство сократилось на 38%. Демографическое положение области также нельзя назвать утешительным. Проанализировав социальное положение Орловской области, можно с уверенностью утверждать, что численность всего населения быстро сокращается, что вызвано превышением смертности над рождаемостью (естественная убыль населения).
Не смотря на то, что в Орловской области зарплаты повышаются, пенсии, и прочие выплаты индексируются, тем не менее, уровень жизни населения ухудшается из-за высоких темпов инфляции и опережающего роста цен. В итоге можно сказать, что социально-экономическое положение Орловской области ухудшается.
4.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Орла
Сегмент производственно-складской недвижимости орловского рынка коммерческой недвижимости
Данный сегмент в анализируемом периоде был представлен значительной долей производственно-складских баз, которые предлагаются к продаже как комплекс производственно-складских, складских, административных помещений, нередко с производственными сооружениями и коммуникациями.
Если говорить о дифференциации предложения в данном сегменте рынка коммерческой недвижимости по районам города, то наибольшее число предлагаемых помещений находится в Заводском районе, несколько меньше - в Железнодорожном районе.
Распределение стоимости квадратного метра недвижимости производственно-складского назначения в разрезе районов, а также их динамика представлены ниже.
Май 2012 г.
|
Стоимость производственно-складских площадей г.Орел |
|||
|
|
Max |
Mid |
Min |
|
Железнодорожный р-н |
24000 |
13100 |
5000 |
|
Заводской р-н |
22000 |
12400 |
4800 |
|
Северный р-н |
23500 |
9500 |
4500 |
|
Советский р-н |
28000 |
11250 |
5500 |
|
Средний показатель по г. Орел |
24375 |
11560 |
4950 |
Максимальная цена продажи производственно-складских площадей в июне 2012 г. соответствовала Советскому району - 28000 руб./кв.м. Минимальная цена оказалась в Северном районе - 4500руб./кв.м.
5. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Данный подход основан на принципе замещения - покупатель не примет решение о приобретении объекта недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым из рынке состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
Подход прямого сравнительного анализа продаж (далее - рыночный подход) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении сопоставимых объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Сопоставимость - это мера соответствия проданного и оцениваемого объекта. Они должны быть похожи в отношении даты продажи, экономических условий, физических характеристик и конкурентоспособности на одном и том же рынке. После такого анализа делаются поправки к ценам продаж сопоставимых объектов на различия между ними и оцениваемым объектом.
В результате определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
Модель рыночного подхода:
MV = S +DV,
где MV - расчетная величина рыночной стоимости, S - цена продажи сопоставимого объекта, DV - денежное выражение совокупной поправки к цене продажи, отражающей количественные и качественные различия между характеристиками оцениваемого объекта и его аналога.
Для сравнения используется от 3 до 5 проданных объектов недвижимости, но большее число повышает достоверность оценки.
Этапы реализации рыночного подхода:
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка;
2. Проверка достоверности информации о сделках;
3. Внесение поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов;
4. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов для выведения показателя стоимости оцениваемого объекта.
Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем рынке.
Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов служили архив оценщика; банки данных риэлтерских фирм; банки данных нотариальных контор и регистрационного комитета, материалы всемирной сети Интернет.
Этап 2. Проверка информации о сделках.
Данные о сделках должны быть проверены и подтверждены продавцом и покупателем.
Этап 3. Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов.
Для определения стоимости недвижимости сравнительным подходом анализировались 4 объекта-аналога. В качестве корректирующих факторов влияющих на рыночную стоимость использовались
дата продажи объекта-аналога;
местоположение объекта оценки и аналогов;
размер объекта оценки и аналогов;
удобство подъездных дорог и подходов объекта оценки и аналогов;
техническое состояние объекта оценки и аналогов;
использование объекта оценки и аналогов;
наличие инженерных коммуникаций у объекта оценки и аналогов.
Таблица - Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Склад, назначение: закупочная, производственная, распределительняя деятельность, общая площадь 13000 кв.м., инв.№ 54:401:001:010445870:0001, лит.А, адрес объекта: Орловская область, Г.Орел, шоссе Новосильское.
|
№ п/п |
Наименование показателя |
Объект оценки |
Аналоги |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
1. |
Название объекта |
склад |
склад |
склад |
склад |
склад |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
2. |
Общая площадь помещения, кв. м |
1350 |
2000 |
400 |
880 |
1043 |
450 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
3. |
Источник информации |
|
avito.ru |
#"878194.files/image001.jpg">
6. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. 2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях: § технико-экономический анализ стоимости нового строительства; § обоснование необходимости обновления действующего объекта; § оценка зданий специального назначения; § при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка; § анализ эффективности использования земли; § решение задач страхования объекта; § решение задач налогообложения; § при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами. Недостатки затратного подхода: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. 4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений. 5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 6. Отдельная оценка земельного участка от строений. 7. Проблематичность оценки земельных участков в России. Этапы затратного подхода: - Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз). - Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам). - Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн): · физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов; · функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам; · внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов. Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн. Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. Метод сравнительной единицы Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.) Если
в качестве сравнительной Со=См2*Sо*Кп*Кн*Км*Кв*Кпз*Кндс,
Где Со - стоимость оцениваемого объекта; См2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату; Sо - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); Кн - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; Кв - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%). В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 м3 из уровня цен по состоянию на 1969 г. в цены 1984 г. (на основании Постановления Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.) с последующим пересчетом в текущий уровень цен путем умножения базовой сметной стоимости на соответствующий коэффициент, отражающий динамику удорожания материалов и строительно-монтажных работ (СМР). Процедура оценки включает следующие последовательные шаги: 1 Расчет затрат на возведение нового аналогичного объекта, получение восстановительной стоимости объекта. Расчет рыночной стоимости произведен методом сравнительных единиц на основании укрупненных показателей полной восстановительной стоимости (УПВС), так как имеется типовой аналог. Применение же других методов потребует большого количества дополнительной информации и проведения громоздких расчетов. Пересчет единичных показателей стоимости 1 куб.м. из базовых цен 1969 г. в текущие цены на дату оценки производился с использованием следующих коэффициентов: К1 =1,00 - зональный коэффициент Орловской области. К2=1,17 - коэффициент пересчета сметной стоимости СМР из базовых цен 1969 г в базовые цены 1984 г. для отрасли строительство (Госстрой СССР, 11.05.83 г.). К3=120,29 - средневзвешенный коэффициент пересчета сметной стоимости СМР из базовых цен 1984 г. в текущие цены (Индексы цен в строительстве, Ко-Инвест, № 66, январь 2009 г.). Расчет восстановительной стоимости объекта оценки
представлен в нижеследующей таблице.
Таблица - Расчет восстановительной стоимости объекта оценки
СКРИН ИЗ УПВС. Оценка величины накопленного износаВ настоящем отчете накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят: 1 исправимый физический износ; 2 неисправимый физический износ; 3 исправимый функциональный износ; 4 неисправимый функциональный износ; 5 внешний или экономический износ. Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий. Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям. Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п. Считается, что износ относится к исправимому, если
затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И
наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше,
чем добавляемая стоимость здания
Стоимость элементов конструкций определялась умножением
удельного веса конструкции (элемента) на общую стоимость воспроизводства
объекта оценки. Удельные веса определялись в соответствии со сборником УПВС.
Итоговая таблица затратного подхода
7. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
Расчет всех будущих доходов может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации или в результате анализа дисконтированного потока наличности. В зависимости от конкретных обстоятельств, зависящих от характера оцениваемого объекта, может быть применен один из этих методов. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными периодическими суммами расходов и доходов. Другим методом, является метод дисконтирования поступлений наличности, используемый при оценке объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов, заниженных или завышенных. Обосновать применение одного из методов. Расчет коэффициента капитализации. Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы: • компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции; • компенсацию за риск; • компенсацию за низкую ликвидность; • компенсацию за инвестиционный менеджмент; • поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива. В условиях российского рынка обычно представляется в
виде:
i = io + iс + iл + i in + n к
где io - безрисковая ставка процента, %; iс - риск за вложение в объект недвижимости, %; iл - премия на низкую ликвидность, %; iin - премия за качество менеджемента, %; nк - норма возврата на капитал, %. www.proocenka.ru
<#"878194.files/image008.gif">
где: П - премия за низкую ликвидность; Rб - безрисковая ставка; L- период экспозиции; Q- общее количество месяцев в году (12 месяцев). П = 7,512 * 10 / 12 = 6,260 %. Норма возврата капитала оценщиком была рассчитана оценщиком по модели Инвуда: ,07512 / (((1+0,07512)^5)-1) ≈ 0,173 % Компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 1,5 %. Значение данного показателя получено на основе анализа рыночных данных потерь собственников объектов коммерческой недвижимости в результате принятия неверных управленческих решений в отношении арендной политики. Таким образом, ставка капитализации составит: 7,512 + 1,5 + 6,260 + 0,173 + 1,5 ≈ 17 %. Расчет потенциального валового дохода. В нашем
случае размер принимаемой для расчетов арендной ставки определялся в
соответствии с данными орловского рынка аренды помещений аналогичного
функционального назначения и сходного удобства местоположения. Расчет величины
арендных ставок представлен в нижеследующих таблицах.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь
следующий вид: