Курсовая работа (т): Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка недвижимости»

на тему: «Оценка объекта недвижимости

(склад 1350 кв.м. г.Орёл, ш.Новосильское)»

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость-это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания.Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:

метод сравнения,

затратный метод,

метод капитализации доходов.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

§ физический,

§ функциональный,

§ внешний,

§ устранимый, неустранимый

Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются:

политическая нестабильность, нестабильность финансового сектора, политика властей на первичном рынке, криминогенная обстановка на рынке, несовершенство механизма лицензирования, несовершенство законодательства.

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ

1.1 Общая информация

Объектом оценки является имущество, представленное в нижеследующей таблице, принадлежащее ООО «Орелпрофи» на праве собственности.

Таблица - Перечень оцениваемого имущества

1.2 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов

1.3 Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки

Рыночная стоимость оцениваемого Имущества, представленного в п. 2.1. настоящего отчета, принадлежащего ООО «Орелпрофи» на праве собственности, по состоянию на 01 июня 2012 года составляет с учетом округления:

515 000 рублей 00 коп.

Тридцать один миллион пятьсот пятнадцать тысяч руб. 00 коп.

Для сторон (стороны) сделки, являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость (НДС), по операциям, подлежащим налогообложению, указанная выше рыночная стоимость оцениваемого имущества включает в себя сумму НДС.

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ

2.1.Объект оценки

Объектом оценки является имущество, представленное в нижеследующей таблице, принадлежащее ООО «Орелпрофи» на праве собственности.

Таблица - Перечень оцениваемого имущества

Наименование объектов оценки, величина их общей площади установлены оценщиком в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права и техническим паспортом (копии указанных документов приведены в Приложениях).

.2 Имущественные права на объект оценки

.3 Цель оценки

Цель оценки заключается в определение рыночной стоимости объекта(-ов) оценки для получения кредита под залог оцениваемого имущества.

2.4 Дата оценки

Дата оценки - на 01 июня 2012 года.

2.5 Сроки проведения оценки

Оценка проводилась в период с 20 мая 2012 года по 1 июня 2012 года.

2.6 Предполагаемое использование и связанные с этим ограничения

Результаты определения рыночной стоимости имущества указанного в п.2.1. могут использоваться только для целей, заявленных в отчете. Другое использование возможно только с письменного согласия Оценщика.

2.7 Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

1. Заказчик утверждает, что проведенная работа соответствует признанным профессиональным стандартам.

. Оценщик не принимает на себя ответственности за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектами. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованным Оценщиком объектам, несёт Заказчик.

. В своих действиях Оценщик поступал как независимый исполнитель. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта. Оценщик исходили из того, что предоставленная им информация являлась точной и правдивой, и не проводили её проверку.

. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта.

. Оценщик не несёт ответственности за оценку состояния объекта, которые невозможно обнаружить иным путём, кроме как обычного визуального осмотра.

6. Права собственности на оцениваемое имущество, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если не оговорено специально.

. Оценщик исходит из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям государственного и местного уровня, или такого рода несоответствия указаны, определены и рассмотрены в отчете.

. Материалы, использованные Оценщиком и изложенные в отчете, представлены исключительно в целях помощи Заказчику визуально вообразить себе описываемый объект.

9. Информация, предоставленная Оценщику сторонними специалистами, представляется надёжной. Тем не менее, Оценщик не представляет гарантии или иных форм подтверждения её полной достоверности.

. Рыночная стоимость определяется при условии использования объектов оценки согласно их техническому назначению, проведения планового технического обслуживания и текущего ремонта и замены узлов. В случае нарушения принципа целостности объекта оценки и выхода из строя жизненно важных узлов с оставлением без ремонта, то в таких случаях указанные стоимости не рекомендуются использовать в качестве рыночных при их отчуждении.

3. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

3.1 Применяемые стандарты оценки

Оценка проведена с соблюдением требований федеральных стандартов оценки, утверждаемых органом, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности:

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256,

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255,

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

Стандартов и правил оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», утвержденных решением Совета РОО от «20» июня 2007г., протокол №65.

3.2 Идентификация объекта оценки

В соответствии со статьей 130 гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно представленному определению, оцениваемые объекты, представленные в таблице 1, отвечают признакам недвижимого имущества.

Под термином рыночная стоимость в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июня 1998г. №135-ФЗ в настоящем отчете понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Оценка приносящих доход объектов собственности - это упорядоченный процесс, в основу которого положены описанные выше принципы. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправданному заключению, используется рыночная информация.

Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов:

1. определение задачи,

2. составление плана оценки,

3. сбор и проверка информации,

4. применение уместных подходов к оценке,

5. согласование,

6. отчет о результате оценки стоимости.

Определение задачи. При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной даты оценки. Поскольку велика вероятность того, что условия и допущения, положенные в основу оценки, со временем изменятся, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости останется достоверной.

Составление плана оценки. Задача по оценке решается путем составления и реализации программы исследований. Опыт показывает, что наиболее эффективный путь к решению задачи лежит через структурирование процесса оценки. Порядок проведения оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объектов на национальном и региональном уровнях. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует предельно конкретные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки.

Сбор и проверка информации. Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен предпринять все разумные шаги для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использованных в отчете или в анализе.

Применение уместных подходов к оценке. Собранные данные должны быть проанализированы в контексте применяемых методов оценки. Подробные описания подходов к оценке будут изложены в соответствующих разделах отчета.

В общих чертах, рыночный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. Обычно между выбранными для сравнения и оцениваемым объектом существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу этих поправок положен принцип вклада.