Курсовая работа (т): Определение рыночной стоимости недвижимого имущества на примере гаража

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества на примере гаража

Министерство образования и науки Челябинской области

государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

(среднее специальное учебное заведение)

"Южно-Уральский многопрофильный колледж"

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества на примере гаража

по МДК.04.01 "Оценка недвижимого имущества"

Руководитель проекта А.Ф. Хафизова

Разработал студент

группы ЗО-_331

Е.В. Власовец

г. Челябинск 2015 г.

Содержание

Введение

1. Теоретическая часть

1.1 Общие понятия оценки

Понятие собственности и иных вещных прав

Основные виды правоустанавливающих документов на объект недвижимости, в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав

1.2 Характеристика доходного подхода

Метод капитализации прибыли

Метод дисконтирования денежных потоков

1.3 Характеристика сравнительного подхода

Классификация и суть поправок

Подбор объектов аналогов

1.4 Характеристика затратного подхода

Виды износов

2. Расчетная часть

2.1 Задание на оценку

Основания для проведения оценки

Наименование объекта оценки

Имущественные права на объект оценки

2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике оценки

Сведения об оценщике

Данные об оценочной организации

2.3 Применяемые стандарты оценочной деятельности

2.4 Описание объекта оценки

Местонахождение и местоположение

Техническое описание объекта оценки

2.5 Анализ рынка объекта оценки

2.6 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования

Процедура оценки

Выбор и обоснование подходов и методов оценки

2.7 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

Теоретические и методологические основы затратного подхода

Определение стоимости земельного участка

Определение стоимости воспроизводства улучшений

Оценка совокупного износа

Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя

Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом

2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным подходом

Определение чистого операционного дохода

Анализ ставок аренды

Определение коэффициента капитализации

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

2.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Подбор объектов аналогов

Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода

2.9 Согласование результатов

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.

Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Цель данной курсовой работы - совершенствование навыков подбора литературы и справочной информации и работы с ней при решении поставленных задач, а также практическое использование подходов оценки стоимости объектов недвижимости и закрепление материала, изучаемого на обзорных и практических занятиях. Практическая цель курсовой работы - оценить рыночную стоимость гаража.

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.

Объектом исследования представленной курсовой работы является стоимость объекта недвижимости в виде гаража.

Предметом исследования работы - оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.

Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительный подходы. Эти методы рассмотрены в данной курсовой работе.

1. Теоретическая часть

1.1 Общие понятия оценки

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%BA>, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует "недвижимость по закону". К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость может являться предметом лизинга <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9B%D0%B8%D0%B7%D0%B8%D0%BD%D0%B3>. Залог <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%97%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3_(%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%B5_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE)> недвижимости, равно как и получение кредита <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D1%80%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D1%82> под залог недвижимости принято называть ипотекой <https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0>.

Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Оценка стоимости недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта. При этом определяются несколько видов стоимостей, наиболее распространенными в практике являются: рыночная, ликвидационная, восстановительная, замещения и т.д.

Рыночная стоимость характеризует стоимость объекта на сложившемся рынке, при этом стоит учитывать, что рыночная стоимость - это стоимость, по которой приобретет объект благоразумный покупатель, обладающий всей необходимой информацией. Как правило, данная стоимость применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в залог, определении арендных платежей и т.д.

Эта стоимость и является самой важной к оценке для обычного человека, поскольку отражает реальную сложившуюся цену, по которой возможно проведение сделок.

В формировании рыночной цены играют роль несколько факторов:

·              Экономический. Увеличение уровня жизни и появление сбережений ведет к всплеску спроса - ибо недвижимость считается наиболее надежным и консервативным способом сбережения

·              Развитие банковского кредитования - снижает планку по состоятельности к покупателям недвижимости, вызывая увеличение их количества, что в совокупности с ограниченным предложением создает сильное давление на цену "снизу".

·              Ограничение предложения - в условиях современных городов, сложно находить место под застройку, что приводит к низким темпам строительства, и в совокупности с необходимостью выполнения социальных программ (жилье для очередников, военных и. т.п.) создает дефицит предложения.

·              Традиционные жилищные проблемы населения - большое количество населения в России, живет в стесненных жилищных условиях, либо в арендуемом жилье, что в совокупности с развитием банковского кредитования и повышением уровня жизни ведет к увеличению спроса и как следствию, увеличению цены.

недвижимое имущество оценка подход

·              Инфраструктурный фактор - России свойственна сильная централизация. Высокий уровень жизни достижим только в крупных городах, что усиливает центростремление населения и формирует спрос на жилье в этих городах. Кроме того, плохая транспортная инфраструктура не дает развиваться строительству жилья вне крупных транспортных узлов.

·              Отсутствие зрелого рынка аренды - рынок аренды недвижимости в России является - "диким", без четко прописанной законодательной базы, с незакрепленными правовыми основами. Следовательно, потребители стараются любыми путями перейти из класса арендаторов в класс собственников, права которых защищены гораздо лучше - формируя спрос.

·              Психологический фактор - покупатели, принимая решение о покупке, производят сравнение вариантов - исходя из текущих уровней цен. И понятие "дорого"/"дешево" формируется под воздействием среднерыночных цен на тот или иной объект недвижимости. То есть если объект недвижимости стоит выше среднерыночной цены за подобные объекты, то это "дорого", а если ниже то "дешево". При этом в расчет принимается не абсолютная, а относительная стоимость недвижимости.

На сложившемся рынке недвижимости для определения Рыночной Цены проводится так называемый сравнительный анализ подобных объектов. Сравниваются цены предложений при прочих равных условиях. Цена предложения может отличаться от цены покупки (цены сделки) за счет торга или особых условий сделки. Для первичного анализа и отслеживания ценового тренда используется понятие средняя цена.

Понятие собственности и иных вещных прав

Следует различать собственность и право собственности.

Собственность - это отношение между различными субъектами гражданского права <#"876886.files/image001.gif">, (1)

где С _- рыночная стоимость недвижимости;

ЧОД - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Понятие чистого операционного дохода, его составляющие и расчет рассмотрены в предыдущих разделах, поэтому основное внимание в этом разделе будет уделено понятию коэффициента капитализации, характеристике его составляющих и методам построения.

Коэффициент капитализации (R) - это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора па вложенный капитал и норму возврата капитала:

R = i + Н_{в. к}., (2)

где i - ставка доходности инвестора на вложенный капитал;

Н_{в. к} - норма возврата капитала.

Ставка доходности инвестора на вложенный капитал - это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить, исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

Норма возврата капитала - это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

) возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

) получение дополнительного дохода от владения объектом.

В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала:

) метод Ринга;

) метод Инвуда;

) метод Хоскольда.

Для расчета нормы возврата капитала в зависимости от метода необходимо располагать следующей информацией:

остаточный срок службы недвижимости;

ставка доходности недвижимости;

безрисковая ставка доходности.

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется но формуле:

Н_{в. к} = 1/n, (3)

где Н_{в. к} - норма возврата капитала;

п - остаточный срок службы недвижимости.

Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в данном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижимостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования возвращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода.

Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату.

. (4)

Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходимо воспользоваться таблицами сложного процента, применить функцию "Периодический взнос в накопление фонда"; для подбора фактора учитываются ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.