Материал: Управление имущественным комплексом. методические указания к проведению практических занятий для студентов направления подготовки 21.03.02. Баринов В.Н., Трухина Н.И

Задача № 2

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техник мультипликаторов валового дохода, если известно, что ПВД и ДВД для объекта оценки определены как 1270 тыс. руб. и 1020 тыс. руб., соответственно. На местном рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости, аналогичными оцениваемому:

Задача № 3

Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строений. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 90 000 у.е. Стоимость недавно построенного здания составляет 350 000 у.е. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание определяется по методу Ринга. Срок службы здания – 50 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%

Задача 4

Оценить торговую недвижимость. Прогнозная величина денежного потока в 1 год – 18 000 у.е., во 2 год – 22 000 у.е., в 3 год – 28 000 у.е. Расчетная остаточная стоимость 195 000 у.е. Ставка доходности ОВЗ – 6%, ставка доходности ОФЗ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом – 2%, за инвестиционный менеджмент – 3%, типичный срок экспозиции – три месяца, премия за страновой риск – 5%

Задача № 5

Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строений. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 150 000 у.е. Стоимость недавно построенного здания составляет 500 000 у.е. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание определяется по методу Хоскольда. Срок службы здания – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%

Задача № 6

Ежегодный валовой доход от строительства бизнес-центра оценивается в $250000, потери от недоиспользования и неплатежей должны составить 5%. Операционные расходы будут равны $80000, резерв на замещение –

16

$4000. Стоимость строительства зданий и сооружений – $650000, коэффициент капитализации для них – 17%. Коэффициент капитализации земли оценен в 10%. Определить стоимость земли.

Задача № 7

Рассчитайте с помощью валового мультипликатора дохода стоимость земельного участка со складским помещением, если потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта составил 92 000 долл. Имеются данные по 3 недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями:

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №7

ОПРЕДЕЛИТЬ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ НА ОСНОВЕ МЕТОДА КАПИТАЛИЗАЦИИ

Цель: закрепить умение определять стоимость объекта оценки доходным подходом на основе метода капитализации.

Задание для практической работы

Задача № 1

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием

техники группы компонентов капитала, если известно, что сумма ипотеч-

ного кредита 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга – 250 тыс. руб./год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости – 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход – 650 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4 300 тыс. руб.

Задача № 2

Определите оценочную стоимость земельного участка. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб ., срок его экономической жизни – 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 18%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб.

17

Задача № 3

Оцените стоимость земельного участка, на котором находится недавно построенное сооружение стоимостью 450 млн. руб. Продолжительность экономической жизни сооружения – 40 лет, соответствующая ставка дохода на инвестиции равна 12%. В первый год эксплуатации земельный участок с сооружением принесли чистый операционный доход в 65 млн. руб. Норма возмещения капитала для сооружения рассчитывается по аннуитетному методу.

Задача № 4

Определите стоимость земельного участка под строительство автозаправочной станции на три колонки. Капитальные вложения на одну колонку составляют 40 500 долл.

Анализ эксплуатации действующих АЗС с аналогичным местоположением дает следующие данные: в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 30 л бензина; чистый доход с одного литра бензина составляет 6 центов; срок экономической жизни АЗС составляет 10 лет; возмещение инвестиций в АЗС производится по прямолинейному методу. С учетом затрат времени на пересмену персонала и текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году. Планируемый доход на инвестиции составляет 16%.

Задача № 5

Текущая стоимость здания составляет $500000. Коэффициент капитализации для здания равен 15%, для земельного участка – 8%. Чистый операционный доход от использования объекта равен $100000 в год. Определите текущую стоимость объекта.

Задача № 6

Минимальный приемлемый коэффициент капитализации составляет 13%, а предполагаемое строительство офисного здания обойдется в $500000, причем ожидаемый чистый операционный доход от него составит $30000 в год. Насколько данный проект осуществим?

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №8

ИСПОЛЬЗОВАТЬ МЕТОДИКУ РАНЖИРОВАНИЯ ОЦЕНКИ КРИТЕРИЕВ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ

Цель: закрепит умение использования методики ранжирования оценки критериев для определения стоимости объекта недвижимости

18

Цена за кв. м $2,10

Сопоставимые объекты продаж:

Продажа 1

19

Окончание таблицы 8

Используя методику определения ранжирования критериев оценки определить стоимость недвижимости.

ПРАКТИЧЕСКАЯ РАБОТА №9

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ

Цель: закрепит умение использования метода распределения весовых коэффициентов для определения стоимости объекта недвижимости

Задание для практической работы

Задача 1

Определите оценочную стоимость земельного участка методом весовых коэффициентов. Стоимость расположенного на нем здания составляет 3000 тыс. руб ., срок его экономической жизни – 25 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на

20