Материал: Управление имущественным комплексом. методические указания к проведению практических занятий для студентов направления подготовки 21.03.02. Баринов В.Н., Трухина Н.И

Таблица 1

Основные характеристики оцениваемой квартиры.

Характеристика

Описание

Адрес

г. Москва, ул. ХХХХХХ, д. ХХ, корп. Х, кв. ХХ.

Условный номер объекта:

ХХ-ХХ-ХХ/ХХХ/ХХХХ-ХХ

Права на объект оценки:

Право собственности на квартиру по состоянию на

дату оценки принадлежит Гражданке РФ ХХХХХХ

ХХХХХХХХХХХХ, паспорт ХХХХХХ выдан

ХХХХХХ ОВД «ХХХХХХ» г. Москвы. Адрес реги-

страции: г. Москва, ХХХХХ, д.ХХ, к.ХХ. Свидетель-

ство о государственной регистрации права ХХХХХХ,

выдано Управлением Федеральной регистрационной

службы по Москве. Запись регистрации № ХХ-ХХ-

ХХ/ХХХ/ХХХХ-ХХ сделана в Едином государствен-

ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок

с ним ХХ ХХХХ ХХХХ года. Обременений права

оценщиком не выявлено.

Объекты промышленной инфраструктуры мик-

-

рорайона

Состояние прилегающей территории (субъек-

Хорошее

тивная оценка)

Дорожное покрытие во дворе, его состояние

Асфальт. Состояние покрытия хорошее.

Уличное освещение

Имеется

Детская площадка

Имеется

Зеленые насаждения

Имеются

Организованная стоянка автотранспорта или

Парковка стихийная

подземный гараж

Экологическая обстановка

Удовлетворительная

Средняя стоимость 1 кв.м. общей площади по-

От 140 000 руб. до 175 000 руб. на основании обзора

хожих квартир в данном районе

рынка, выполненного оценщиком

Общая характеристика здания

Тип здания

Многоквартирный блочный жилой дом.

Год постройки

1964

Год последнего капитального ремонта здания

-

Физический износ здания согласно данным

34% по состоянию на 2009 год

БТИ, %

Окончание табл. 1

Характеристика

Описание

Физический износ здания, рассчитанный

32%. Физический износ рассчитывался методом срока

оценщиком, %

жизни. В рамках данного метода физический износ

рассчитывается по формуле: И (%) = ЭВ/ЭЖ*100, где:

ЭВ - эффективный возраст, определяемый на основе

хронологического возраста здания с учетом его техни-

ческого состояния и сложившихся на дату оценки эко-

номических факторов, влияющих на стоимость оцени-

ваемого объекта. В зависимости от особенностей экс-

плуатации здания эффективный возраст может отли-

чаться от хронологического возраста в большую или

меньшую стороны.

ЭЖ - типичный срок экономической жизни объекта.

Расчет:(2012-1964)/150*100=32%

Материал наружных стен

Бетонные блоки

Материал перекрытий

Железобетонные

Фундамент

Железобетонный

Состояние здания (субъективная оценка)

Хорошее

Внешний вид фасада дома

Бетонные блоки

Количество этажей в здании, согласно техни-

9

ческой документации

Количество этажей в здании, согласно визу-

9

альному осмотру

Информация о планах на снос, реконструкцию,

Оценщику не удалось обнаружить в открытых источ-

капитальный ремонт

никах информацию о планах на снос или капитальный

ремонт с отселением. По результатам осмотра здание

находится в хорошем состоянии. Таким образом, по

мнению оценщика, здание, в котором расположен объ-

ект оценки, не подлежит сносу или капитальному ре-

монту с отселением.

Наличие чердака

Имеется

Наличие подвала в здании

Имеется

Наличие домофона, консьержа и т.д.

Домофон, кодовый замок

Наличие лифта

В здании один лифт

Наличие мусоропровода

Имеется

Состояние подъезда (субъективная оценка)

Хорошее

Характеристики объекта оценки

Информация о текущем использовании объек-

Квартира используется в качестве жилья.

та оценки

Этаж расположения квартиры

3

Количество квартир на площадке

8

Площадь: с учетом летних и не отапливаемых

38,1/37,3/22,9

помещений/общая/жилая, м.кв.

Количество комнат, площадь, м.кв.

2 ком. 14,3 м.кв., 8,6 м.кв.

Высота потолков, м

2,5

Площадь кухни, м.кв.

7,5

Тип санузла, количество

Совмещенный, один

Вспомогательные и подсобные помещения,

Коридор-4,7 Балкон-0,8 Кухня-7,5 Санузел-2,2

м.кв.

Наличие балкона, лоджии, количество

Балкон, один

Вид из окон

Во двор

Техническое обеспечение

Холодное и горячее водоснабжение, электроснабже-

ние, отопление, канализация, вентиляция. Все комму-

никации центральные.

Оборудование

Сантехническое оборудование совмещённого санузла, сан-

техническое оборудование кухни, газовая плита на кухне

Наличие ТВ-антенны, телефона

Имеется

Состояние отделки

Удовлетворительное, ремонт не требуется

Видимые дефекты внутренней отделки

-

Соответствие квартиры поэтажному плану БТИ

Соответствует

Таблица 2

Описание объектов недвижимого имущества

№

Элементы описания

Характеристика

Общие положения:

1

Назначение

объекта не-

Жилая, коммерческая, промышленная, сельскохозяйственная, специальная

движимого

имущества

недвижимость

(сегмент рынка)

Рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок коммерческой

недвижимости, рынок производственных помещений

2

Текущее (существующее)

Магазин; офис; склад; кафе; ресторан; гостиница; банк; производственное

использование

здание; индивидуальный жилой дом; квартира; сезонный дом (садовый до-

мик) многоквартирный дом и т.п.

3

Населенный пункт

v

4

Адрес

v

5

Время до центра на обще-

v

ственном транспорте

6

Время до центра на лич-

v

ном транспорте

7

Расстояние

до

остановок

v

общественного транспорта

8

Ближайший город

v

9

Расстояние до ближайшего

v

города

10

Расстояние до ближайшей

v

автомагистрали

11

Расстояние до ж/д станции

v

12

Ближайшие окружение

v

13

Границы окружения

v

14

Типичное

использование

Жильё; административные; коммерческие; промышленные; смешанные

окружения

15

Основной тип застройки

Уличная; плотная с разрывами; отдельно стоящее здание; микрорайон

16

Плотность застройки

Менее 25%; 25-75%; свыше 75%;

17

Этажность застройки

Многоэтажная; малоэтажная; смешанная

18

Социальная

инфраструк-

Наличие рабочих мест; учебные заведения; предприятия торговли; меди-

тура (выбор

нескольких

цинские учреждения; предприятия общественного питания; предприятия

значений)

бытового обслуживания; зоны отдыха; спортивные сооружения; иное

19

Благоустройство террито-

Зелёные насаждения; детские площадки; гаражи; автостоянки; освещение;

рий

тротуары

Юридическое описание:

20

Оцениваемые права

Право собственности; право аренды или другие права; ограничения оцени-

ваемых прав (сервитуты, сроки аренды)

Окончание табл. 2

№

Элементы описания

Характеристика

21

Наличие договоров аренды

Привести детали договоров аренды или субаренды: сроки аренды, арендная

или субаренды

плата, арендная плата, случаи изменения условий договора, условия пре-

кращения договора

22

Финансовые

обязатель-

Финансовые соглашения о кредитовании объекта недвижимости, находя-

ства, связанные с объектом

щегося в состоянии развития

недвижимого имущества

Планы и требования законодательства:

23

Генеральный

план разви-

Позволяет определить функциональную зону, в которой расположен объект

тия населённого пункта

оценки, а также прогнозировать развитие территории: строительство маги-

стралей, автомобильных дорог и т.п.

Неблагоприятные факторы окружающей среды:

24

Использование

опасных

Описание

материалов и технологий

25

Наличие строений, возве-

Описание

дённых без разрешения на

строительство, не соответ-

ствующих существующим

строительным

нормам и

стандартам. Наличие вы-

соковольтных линий пере-

дач вблизи от объекта не-

движимости,

что

может

рассматриваться участни-

ками рынка недвижимости

как опасность для здоро-

вья

Земельный участок:

26

Площадь участка

27

Зона

Производственная; зона исторической застройки; селитебная, ландшафтно-

рекреационная

28

Сервитуты

29

Форма

Прямоугольная; квадратная; неправильная; многоугольная; иное

30

Топография

Ровное место; пологий склон; крутой склон; иное

31

Состояние участка

Не разработан; расчищен и спланирован; разработан; имеются посадки;

иные условия

32

Неблагоприятные

условия

Возможно затопление; близость оврагов; низкая несущая способность грун-

окружающей среды

та; близость залегания грунтовых вод; возможны оползни; сейсмичность

(баллов); иное

33

Транспортная доступность

Общественный транспорт; главная автодорога; второстепенная автодорога;

участка (выбор нескольких

пересечение главной дороги; пересечение второстепенной дороги; пересе-

значений)

чение главной и второстепенной дороги; ж/д переезд (станция)

34

Качество дорог

С твёрдым покрытием, грунтовая

35

Состояние дорог

Хорошее (ремонт не требуется); удовлетворительное (требуется ремонт);

плохое (требуется капремонт); строятся

36

Доступные

инженерные

Электрические сети; водопровод; сети канализации; газопровод; теплотрас-

коммуникации

са; телефонная сеть