Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотечный кредит предоставляется банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества [См.:5].
Ипотечное кредитование - один из основных элементов современной рыночной экономики, получившее в настоящее время бурное развитие. Являясь важнейшим фактором экономического развития и сложным, финансовым инструментом, оно оказывает - через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство - стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом.
В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.
Россия в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, слабость частного капитала и отсутствие крупных институциональных инвесторов). Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее значение одного из важнейших двигателей инвестиционной деятельности, послужит решению проблемы недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для создания действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения. Российский рынок ипотечного жилищного кредитования находится на стадии становления и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян [См.:23,100].
В утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от
17.11.2008 № 1662-р Концепции долгосрочного социально-экономического развития
Российской Федерации на период до 2020 года ставятся задачи по обеспечению
населения доступным и качественным жильем, реализации программ по
предоставлению доступного семейного жилья. Решение задач возможно при создании
условий, при которых граждане смогут самостоятельно решать свои жилищные
вопросы, в частности с помощью различных ипотечных программ.
.2 Особенности ипотечного кредитования
Важное место в системе нормативных правовых актов об ипотеке занимает Федеральный закон «Об ипотеке» от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.
Данный закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
в законе регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т. п.);
в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) или обременения правами третьих лиц;
изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с публичных торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.
Особую роль, особенно на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения призвано играть государство. Государство определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования:
формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;
создает механизм социальной защиты заемщиков;
проводит налоговую политику, стимулирующую участников (рынка ипотечного кредитования;
создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию - ипотечный рынок. От других рынков его отличает:
долгосрочность выдаваемых кредитов (от 5 до 30 лет);
обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства;
более низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;
низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;
наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.
Ипотечное кредитование осуществляется на специфическом рынке, представленном множеством участников, систем и механизмов кредитования. Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг. Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и попечительства.
Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.
Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые «оптовые» источники - в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Следует отметить, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.
Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на: допустимый размер кредита, срок кредитования, условия погашения кредита, размер процентной ставки, размер регулярного платежа.
Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.
Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.
Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но него еще влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.
Условия погашения кредита - это, по сути, применяемый банком вид ипотечного кредита: с фиксированной или переменной ставкой процента, с аннуитетными (равновеликими) платежами или меняющимися от начала к концу срока кредитования.
В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования.
Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:
переуступить их вторичным инвесторам;
сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством. Это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.
Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе [См.:26,293].
Рассмотрим особенности жилищного ипотечного кредитования.
В настоящее коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:
) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее строительство - земельный кредит;
) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ - строительный кредит;
) долгосрочный кредит для приобретения жилья - кредит на приобретение жилья.
Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70 % стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов) в размере не менее 30 % стоимости кредитуемого объекта.
Кредитные условия жилищного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.
Основной формой обеспечения возврата жилищного ипотечного кредита является ипотека:
залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;
залог земельного участка под строительство жилого объекта;
залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;
залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме.
Предметом залога могут быть перечисленные выше объекты недвижимого имущества при условии предоставления заемщиком документов, подтверждающих его право собственности на эти объекты. В качестве гарантии (поручительства) погашения предоставляемых банками жилищных кредитов для физических лиц предусматривается использование поручительств одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц.
Заложенное имущество подлежит обязательному страхованию от рисков утраты
и повреждения в размерах, покрывающих возможные убытки банка при наступлении
страхового случая и неисполнения заемщиком обязательств перед банком. Страховой
полис должен содержать специальное заявление страховой компании, в котором
признаются интересы банка в данном имуществе и его право на инкассирование
страховой суммы в соответствии с условиями договора залога. В страховом полисе
должна быть статья, устанавливающая изменение условий страхования в связи с
увеличением цены застрахованного имущества в соответствии с учетом инфляции
[См.:21,399].
.3 Практика государственного регулирования и субсидирования ипотечного
кредитования
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
С развитием ипотечного кредитования государственное бюджетное финансирование должно быть направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья.
Этим достигается обеспечение функционирования взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.
Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, выделяют следующие основные взаимосвязанные блоки:
долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
кредитование жилищного строительства;
государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий, социальных выплат).
Особую актуальность на современном этапе приобретает государственная поддержка и субсидирование жилищных ипотечных кредитов населения. Это связано с тем, что в сложившихся условиях одной из главных задач является формирование платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья. Жилье - дорогостоящий товар длительного пользования, и поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Следует отметить, что ипотечные кредиты для значительной части российского населения являются труднодоступными вследствие низкого уровня доходов. Особенно это характерно для крупных городов, в которых достаточно высокие цены на недвижимость.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 №1201-р была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее - Стратегия), в которой подведены итоги развития института ипотеки в России и определены новые цели, задачи и ориентиры в системе ипотечного жилищного кредитования по мере развития рынка ипотечного жилищного кредитования и изменения внешней среды.
В разработке Стратегии принятии участие: Минрегион России, Минэкономразвития России, Минфин России, Федеральная служба по финансовым рынкам России, Банк России, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК).
В Стратегии выделены роли федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления для достижения целевых показателей на каждом этапе реализации Стратегии. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации, в частности, осуществляют: формирование благоприятных условий для развития рынка жилья; реализацию региональных программ и участие в реализации федеральных программ по обеспечению отдельных категорий граждан жильем; создание условий для строительства жилья экономкласса; создание условий для деятельности региональных ипотечных операторов. Органы местного самоуправления содействуют формированию маневренного и (или) коммерческого жилищного фонда в целях поддержки заемщиков, лишившихся единственного жилья в результате продажи предмета залога, а также развитию рынка найма жилья.