ЗАО «РДС-Девелопмент»
Базовые нормативно-программные регуляторы достижения целей региональной жилищно-строительной политики
Черкасов П.С. кандидат экономических наук
генеральный директор
г. Москва
Формирование основных направлений реализации региональной жилищно-строительной политики связано с действием различных нормативно-программных регуляторов, поэтому ее содержание и оптимизация для целей развития, как экономики региона, так и воспроизводства человеческого потенциала, представляет собой самостоятельную научную проблему.
Главным нормативным основанием для разработки и реализации федеральной и региональной жилищно-строительной политики является введенный в 2005 году Жилищный кодекс Российской Федерации (Кодекс 188-ФЗ). В соответствии с Кодексом [1] все жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления ряда условий:
- осуществление гражданами права на жилище и его безопасности;
- неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища;
- необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав;
- признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.
Важную роль в процессе регулирования этапов разработки, проведения и содержания региональной жилищно-строительной политики играет Федеральная целевая программа «Жилище» (ФЦП «Жилище») -- главная государственная программа Российской Федерации в области жилищной политики, принятая Постановлением Правительства РФ № 1050 от 17 декабря 2010 г. (2011-2015 гг.)[2].
Ее основными целями являются: во-первых, формирование рынка доступного жилья эконом класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности; во-вторых, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством. Программа является основным инструментом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье?-- гражданам России».
ФЦП «Жилище» включает следующие подпрограммы:
«Обеспечение жильем молодых семей»;
«Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»;
«Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством»;
«Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации».
Программа также предусматривает финансирование мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан и проведение научно-исследовательских работ.
В 2002--2010 гг. действовала Программа, включавшая следующие подпрограммы: «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»; «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»; «Обеспечение жильем молодых семей»; «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством».
Недостаточная эффективность реализации ФЦП «Жилище» вызвала выпуск Указа Президента РФ от 07.05.2012 № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» [3].
Указ требует от Правительства Российской Федерации обеспечить ряд финансовых и экономических условий по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и предоставление до 2020 года доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия. Кроме того, Правительство Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации обязано:
- разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья экономического класса, предусмотрев при этом ограничение продажной цены на такое жилье;
- разработать комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе;
-обеспечить формирование специальных условий ипотечного кредитования отдельных категорий граждан (молодых семей, работников бюджетной сферы), создание ипотечно-накопительной системы, предусмотрев меры государственной поддержки;
- принять меры по улучшению качества предоставления жилищно-коммунальных услуг, в том числе путем обеспечения конкуренции на рынке этих услуг на региональном и местном уровнях;
- разработать государственную программу обеспечения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации, предусматривающую строительство жилья экономического класса и объектов инфраструктуры на вовлеченных в экономический оборот земельных участках, примыкающих к крупным городам, а также на неиспользуемых или используемых неэффективно земельных участках, предоставленных государственным организациям;
- разработать план мероприятий по предупреждению и пресечению монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции хозяйствующих субъектов в сферах жилищного строительства и производства строительных материалов;
- обеспечить создание благоприятных условий для привлечения частных инвестиций в сферу жилищно-коммунального хозяйства;
- подготовить предложения по внесению в законодательство Российской Федерации изменений, направленных на установление единого порядка взаимодействия участников реализации проектов жилищного строительства;
- обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;
- разработать комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонда;
- обеспечить создание сети общественных организаций в целях оказания содействия уполномоченным органам в осуществлении контроля над выполнением организациями коммунального комплекса своих обязательств.
На основании Указа, Правительством Российской Федерации была разработана Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденная Постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. № 323 [4].
Минстрой России в соответствии со своими функциями осуществляет выработку и реализацию государственной политики и нормативно-правового регулирования в сфере жилищной политики, в том числе развития жилищного строительства в Российской Федерации [5]. Для реализации Государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Минстрой России определил основные условия реализации программы:
- до конца 2017 года планируется построить 25 млн кв. метров жилья экономического класса по цене до 30 тыс. рублей за 1 кв. метр, но не более 80% от рыночной цены;
- в целях снижения стоимости 1 кв. метра разработан механизм выкупа инженерной инфраструктуры у застройщика за счет выпуска облигаций с залоговым обеспечением, что позволит компенсировать застройщику до 4 тыс. руб. за 1 кв. метр жилья;
- категории граждан, имеющие право участвовать в программе:
- граждане, имеющие обеспеченность общей площадью жилых помещений в расчете на одного совместно проживающего с гражданином члена его семьи, не превышающую максимального размера не более 18 кв. метров в расчете на одного человека;
- граждане, проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, и в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей и являющихся получателями материнского (семейного) капитала;
- семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей;
- ветераны боевых действий;
- отдельные категории граждан, совокупные доходы которых совместно с проживающими с ними членами их семей составляют в среднем 45 тыс. руб., что позволит им приобрести жилье с помощью ипотечного кредита (займа), средств материнского (семейного) капитала и (или) иных форм государственной, муниципальной поддержки.
При этом общий перечень категорий граждан устанавливается Правительством Российской Федерации, а субъекты РФ устанавливают конкретные критерии и приоритетные категории граждан. Поддержка отдельных категорий граждан, оказывается тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, но не имеет объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях, а также обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации. Госпрограммой предусмотрены средства для улучшения жилищных условий ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов, многодетных семей и т.д.
За последние 5 лет ипотечное кредитование стало самым быстрорастущим рынком. В 2013 году было выдано 825 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,35 трлн рублей. Это не только в 1,3 раза превысило уровень 2012 года в денежном выражении, но и превысило ориентир на 2018 год -- в 815 тыс. кредитов, определенный Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600. По ипотеке средняя процентная ставка составляет 12,3% годовых. Отдельным категориям граждан при этом наращивается предоставление ипотечных кредитов на специальных условиях.
Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), созданное в 1997 году по решению Правительства Российской Федерации, является государственным институтом развития рынка ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства. Государству в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом принадлежит 100% акций АИЖК. Реализация государственной политики по повышению доступности жилья для населения России представляет собой главную задачу АИЖК, реализация которой осуществляется путем создания равных возможностей для получения ипотечных кредитов всеми гражданами Российской Федерации.
Оперативный мониторинг ситуации в жилищной сфере на территории субъектов Российской Федерации, проводимый Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации показал, что в 2013 году введено в эксплуатацию 70,5 млн кв. метров жилья (или 107,2% к аналогичному периоду 2012 года), а за первое полугодие 2014 года в субъектах Российской Федерации объем ввода жилья составил 27,8 млн кв. м. жилищный земельный коммунальный инфраструктура
Федеральный закон от 21 июля 2014 г N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» [7] был принят на основании Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600.
В соответствии с законом в Жилищный кодекс РФ включены новые разделы -- «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома».
В законе предусмотрены порядок заключения, существенные условия, срок договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права и обязанности сторон договора, порядок его расторжения и прекращения, порядок предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
По закону наемным домом является здание, в которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.
Законом также определены порядок учета наемных домов социального использования, порядок государственной, муниципальной или иной поддержки для их создания, эксплуатации, порядок управления наемным домом. В связи с принятием Закона внесены поправки, в том числе в часть вторую Гражданского кодекса РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном кадастре недвижимости». Административная ответственность установлена, за нарушение требований жилищного законодательства к заключению и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В целях строительства и эксплуатации наемных домов определен порядок освоения территорий.