Материал: Кадастровые работы при перераспределении земельного участка на примере земельного участка в городе Вологда

Устанавливает финансирование работ за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю[20].

2)   Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» от 15.02.2007 № 39;

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов разработаны в соответствии с п. 11[21].

Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования, утверждают сроки проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов, порядок проведения и сроки предоставления результатов.

2. Виды образования земельных участков

.1 Земельный участок и его свойства

«Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи»[6]

Земельный участок обладает следующими свойствами:

)        Оборотность, т.е. возможность перехода его от одного лица к другому, только если он не изъят из оборота или неограничен в обороте;

)        Как объект гражданского права, он является недвижимым имуществом, т.е. не может быть перемещен без разрушения;

)        Может быть делимым и неделимым.

.2 Виды образования земельных участков

«Земельные участки могут образовываться при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности»[1].

Участок образуется на основании решения органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, если он находится в муниципальной или государственной собственности, исключая следующие случаи:

При образовании участка путем его раздела, который предоставлен для садоводства, огородничества или дачных объединений, а так же участков, которые предоставленным гражданам на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Образование земельного участка из земель, которые были предоставлены для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства на данном участке;

Образование участков из земель, находящихся в границах застроенной территории, для которой принято решение о ее развитии;

Перераспределение земельных участков в соответствие с Земельным кодексом.

Образование участков может осуществляться только при наличии письменного согласия правообладателей, либо по решению суда в не зависимости от наличия согласия.

«Решение об образовании участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть приняты на основе заявления их правообладателей»[1]

К заявлению прилагается:

·        Кадастровый паспорт образуемых участков.

·        Правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых образуется новый участок.

.2.1 Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Осуществляется на основании органов государственной власти или органов местного самоуправления, исключая следующие случаи:

. При разделе земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного наследуемого владения или при разделе участков, предоставленных огородническим, дачным некоммерческим объединениям граждан.

. При образования земельных участков из земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

. Когда земельный участок образуется из земель, которые находятся в границах застроенной территории и в отношении которых было принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии данной территории.

. Иных предусмотренных федеральными законами случаев.

«При образование земельного участка путем раздела или объединения, должно быть принято решение об образование земельного участка, на основании заявлений арендаторов, землепользователей и землевладельцев»[6].

К заявлению об образование земельного участка, необходимо обязательно приложить следующие документы:

.        Кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

.        Правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединение образуются новые земельные участки;

.        В случае если в соответствие с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляется с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа;

.        В решениях об образованиях земельных участков должны быть указаны следующие пункты:

·        «реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединений образуются новые земельные участки (если такие документы имеются в наличии)»[1].

·        «сведения о земельных участках, из которых при объединении или разделе образуются новые земельные участки, в том числе, должны быть указаны сведения о правах правообладателя на такие земельные участки, сведения о целевом назначении, разрешенном использование, а также кадастровые номера таких земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются новые земельные участки, и кадастровые номера образуемых участков. (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при объединении или разделе образуются новые земельные участки»[1]

·        «В решениях об образованиях земельных участков, может быть указано полномочие правообладателей земельных участков, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки»[1]

.2.2 Раздел земельного участка

При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а исходный земельный участок, из которого при разделе был образован новый, прекращает свое существование, за исключением двух случаев, указанных ниже, или случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

При разделе земельного участка право собственности у его собственника возникает на все новые земельные участки, образованные при разделе.

«При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, право общей собственности у участников сохраняется на все образуемые при разделе земельного участка, участки, если иное не предусмотрено соглашением между такими участниками»[6]

При разделе земельного участка может быть образован один или несколько земельных участков, которые будут предназначены гражданам, для ведения садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При том, что данный земельный участок, при разделе остается в измененных границах.

Пример раздела земельного участка изображен на рисунке 2.

Рис.2 - Пример раздела земельного участка.

На рисунке 2 изображено разделение 1 исходного участка и образование из него 10 новых земельных участков, черной линией обозначены границы исходного земельного участка, красной линией обозначены границы образованных земельных участков.

.2.3 Выдел земельного участка

«Выдел земельного участка будет осуществляться при выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При выделе доли из земельного участка, данный участок из которого осуществлен выдел доли сохраняется в измененных границах»[1].

«Право собственности на образованный в результате выдела земельный участок, возникает у участника долевой собственности, по заявлению которого, был осуществлен выдел из земельного участка в праве долевой собственности. Остальные участники долевой собственности сохраняют за собой право долевой собственности на измененный участок, учитывая размер их долей в праве общей собственности, после осуществления выдела»[1]

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

2.2.4 Объединение земельных участков

«При объединении земельных участков из нескольких смежных участков образуется один участок, а существование исходных участков прекращается»[1]

«Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве:

. Постоянного (бессрочного) пользования;

. Пожизненного наследуемого владения;

. Безвозмездного срочного пользования»[1].

«Исключение составляют следующие случаи, если земельные участки предоставлены на праве пожизненно наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования, только одному лицу. Объединение земельного участка, обремененного залогом, допускается с земельным участком, не обремененным залогом. Но если иное не предусмотрено соглашением между сторонами, то право залога распространяется на весь образуемый земельный участок» [1]

Пример объединения земельных участков изображен на рисунке 3.

На рисунке 3 изображены 2 исходных земельных участка :10 и :25, в результате объединения которых образуется земельный участок :ЗУ1.

Рис.3 - Пример объединения земельных участков.

2.2.5 Перераспределение земельных участков

«При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных участков, а существование исходных земельных участков прекращается»[1].

Возможно перераспределение земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с земельными участками, находящимися в частной собственности.

Или перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, между собой.

Пример перераспределения земельных участков изображен на рисунке 4.

Рис.4 - Пример перераспределения земельного участка.

На рисунке 4 изображен чертеж из межевого плана, составленного при перераспределении земельного участка. Исходный земельный участок обозначен :61, территории, заключаемые в состав земельного участка в результате перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обозначены как :Т/п1.

2.3 Значение перераспределения в образовании земельных участков

Перераспределение земельных участков не допускается, если образование новых участков приводит к нарушению требований к образуемым земельным участкам. Никаких иных ограничений при перераспределении земельных участков законом не установлено.

Кадастровые работы по перераспределению земельных участков выполняются в том случае, если собственников не устраивают существующие границы между смежными участками или их конфигурация, форма земельного участка, наличие вкраплений и вклиниваний смежных участков, сложности с возможным логичным подведением коммуникаций и подъездом к земельному участку - оснований и причин для перераспределения земельных участков достаточно много. Наиболее распространенным вариантом является перераспределение границ внутри границ землепользования, находящегося в частной собственности. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

В большинстве случаев поставленные задачи и проблемы можно разрешить путем объединения земельных участков и дальнейшего его раздела в нужной собственнику конфигурации (трансформируя права собственников в долевую собственность и обратно).
 Однако процедура перераспределения земельных участков позволит избежать дополнительных временных и финансовых затрат, решая задачу изменения конфигурации смежных земельных участков значительно проще.Сама процедура часто необходима застройщикам, которые покупают или арендуют земельные участки для нового строительства. После окончания строительства несколько исходных смежных участков нужно перераспределить между новыми собственниками.