Ставропольский государственный аграрный университет
ПРЕДПОСЫЛКИ И СОДЕРЖАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Хоришко И.П.
Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением . Вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.
Ипотека - происходит от греческого слова hypotheke - залог. Может быть залог недвижимости, земли, строений с целью получения долгосрочной ссуды. Примечательно, что в социалистических странах ипотеки не было. Она была распространена в капиталистических странах. Ипотечные банки, специализировались на предоставлении долгосрочных ссуд2.
В настоящее время законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Например, недвижимостью по Французскому гражданскому кодексу являются земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст. 594 Французского ГК). Французская доктрина смешивает относимости вещи и недвижимости “по назначению” - предметы, которые собственник поместил на свою недвижимость для её обслуживания и эксплуатации (например, земледельческие орудия, промышленное оборудование и т.д.) и “по природе” - способу прикрепления недвижимости (например, сама земля, растения, строения, трубопроводы), хотя связь между этими признаками не всегда присутствует .
Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.
Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданскоправового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятие “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15, 46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302, 307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст. 18, 56).
Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: “содержание имущества с юридической точки зрения выражается с одной стороны в: 1) совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и 2) в совокупности прав на чужие действия …, а с другой 1) совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, 2) совокупности обязательств, лежащих на нём” .
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об основах федеральной жилищной политики”). Здания и сооружения благодаря достижениям благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.
Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу - Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст. 130 ГК.
Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, гражданский оборот, которых связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.
Необходимо отметить, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека .
До 90-х годов 20 века в России не было механизма ипотечного кредитования жилья по ряду причин. Вопервых, жилье на 70% было государственным. Жилье строилось и распределялось в основном бесплатно, а кроме того, около 70-80% затрат на содержание жилья оплачивалось из бюджетных источников. То есть бюджетные средства расходовались как на строительство «бесплатного» жилья, так и на компенсацию затрат по содержанию этого жилья и это стало одной из главных причин бюджетного кризиса. Во-вторых, отсутствовала законодательная база для развития ипотечных кредитований.
В социальном плане ситуация была еще хуже: средний россиянин должен был 10-20 лет ждать своей очереди для того, чтобы получить квартиру, вместо того, чтобы купить ее с помощью кредита и рассчитываться за кредит из средств текущего заработка.
В советском энциклопедическом словаре уточняется сущность ипотечного кредита таким образом: «Кредит ипотечный при капитализме - предоставление денежных ссуд под залог недвижимости (земель и городских строений».
Переход к рыночной системе хозяйствования, знаменует собой установление новых экономических отношений между гражданином и обществом, гражданином и хозяйствующими субъектами и т.д.
Во-первых, появилась возможность приватизировать свое жилье (изменение отношений собственности), а значит превратить его в товар, обладающий высокой ликвидностью. Такая трансформация формы собственности существенно расширяет финансовые возможности граждан для улучшения своих жилищных условий.
Во-вторых, и это самое существенное, Закон “об ипотеке” дает возможность гражданину получить недостающую ему сумму в виде кредита под залог недвижимости.
Следовательно, жилье - это товар особого рода, обладающий исключительно высокими потребительскими свойствами. На любом рынке присутствует значительное количество видов товаров, среди которых жилье занимает всегда приоритетное место, опережая по востребованности, например, автомобили, импортную бытовую технику и многое другое. Необходимо еще учитывать факт поддержки отечественной строительной индустрии. Поскольку, покупая импортную технику, мы пополняем бюджеты тех стран, где она производится, и поощряем зарубежных производителей. А жилье - это товар отечественного производства. В этом смысле программа ипотечного кредитования - это экономическая программа, направленная на стабильную работу индустрии гражданского строительства. Жилье является конкурентоспособным товаром и может дать увеличение налоговой базы, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой и возрождение одной повлечет за собой развитие других по принципу мультипликации. Это определенное звено в структуре национальной экономики, которое непосредственно связано со строительной индустрией.
Чтобы более отчетливо понять идею мультипликационного эффекта развития жилищного строительства, необходимо рассмотреть механизм действия этого эффекта на рынке кредитов, где важнейшей проблемой является разработка механизма, сводящего вкладчиков с заемщиками.
Условия, на которых конкретный заемщик хочет получить средства, а конкретный кредитор - их ссудить могут либо соответствовать, либо не соответствовать друг другу. Заемщик может желать занять деньги на продолжительный срок, в то время как кредитор готов отдать их лишь на короткое время. Таким же образом могут определяться размер займа, поведение процентной ставки и т.д.
Федеральное агентство по ипотечному кредитованию не сможет эффективно функционировать, если не будет эффективного механизма совмещения интересов заемщика и кредиторов, функционирование такого сложного кредитного рынка, как ипотечный, окажется затрудненным.
В современной экономике существуют специальные учреждения, выполняющие посреднические функции между заемщиками и кредиторами.
Основные элементы и субъекты ипотечного кредитования представлены на схеме (Рис. 1).
Рис. 1. Основные элементы и субъекты ипотечного жилищного кредитования
Функцией этих учреждений может быть простое сведение их вместе и оказание помощи в составлении юридически приемлемого документа, в результате чего появляются так называемые ценные первичные бумаги прямые взаимные обязательства конечного заемщика и кредитора. Примерами таких бумаг могут служить облигации и закладные, а примерами учреждений, обслуживающие их оборот, инвестиционные банки.
Предоставление ссуд - это наиболее важная функция банка и основной источник его дохода. Существует множество классификаций банковских ссуд, построенных на основе различных классификационных признаков (критериев), например: по типам заемщиков, по срокам суд, по характеру обеспечения, по порядку погашения и т.д. рассмотрим классификацию кредитных операций банков в зависимости от типа заемщика. В соответствии с этим критерием банковские ссуды могут быть сгруппированы следующим образом: ссуды торговым и промышленным предприятиям, ссуды частным лицам, ссуды органам власти, ссуды под ценные бумаги, ссуды под залог недвижимости и т.д.
Основными преимуществами ипотечных ссуд являются:
- сравнительно низкий риск со стороны банка при выдаче ссуды (поскольку она надежно обеспечена недвижимостью);
- кредиты, имея строго целевой характер, являются долгосрочными, что освобождает банк от частых переговоров, как при выдаче краткосрочных ссуд, следовательно, трансакционные издержки его сокращаются; ипотечный кредитование ссуда доход
- предоставление ипотечных ссуд обеспечивает банку стабильную клиентуру на длительный срок;
- закладные (долговые свидетельства о залоге недвижимости) активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск (переложить его на другие плечи), продав закладную после выдачи ссуды.
Вместе с тем, предоставление ипотечных кредитов имеют ряд отрицательных моментов для банка:
- прежде всего, это необходимость держать в штате узких специалистов по оценке недвижимости, что существенно повышает издержки банка. Правда, эта проблема может решаться путем обращения в специализированные организации (но и это связано с определенными расходами);
- долгосрочный характер ипотечных ссуд способствует отвлечению средств банка на длительное время.
Выход их такого положения банки обычно находят, выступая на вторичном рынке закладных;
- длительный срок, на который обычно предоставляется ипотечный кредит, ставит под серьезную угрозу, предстоящую прибыль банка, поскольку очень тяжело на десятилетия вперед прогнозировать динамику процентных ставок. Это несет в себе определенный риск, связанный с возможностью предстоящего повышения процентных ставок по депозитам. Такого рода проблема решается применением, плавающим процентных ставок.
Один из методов стимулирования ипотечной активности - создание специализированных кредитных учреждений, основными активами которых являлись бы закладные. Определение степени специализации для таких учреждений оправдана, так как для оценки закладных, обеспечение которых является жилье, и эффективного управления ипотечными контрактами необходимо обладать определенными знаниями. Специализация в этом случае отчасти отражает политику правительства, ставящую целью стимулировать именно ипотечное кредитование. Например, кредитно-финансовые учреждения, имеющие процент активов в форме жилищных закладных, могут пользоваться особым режимом подоходного налогообложения.
Об ипотеке в Москве говорили с 1990 г., но только в 1998-м городские власти выдали первые кредиты. Схема была такова: уполномоченный городом банк (таковыми правительство Москвы назначило четыре) предоставлял до 70% от суммы, нужной для покупки квартиры (под 10% годовых в валюте сроком на 10 лет). Договор о кредите у банка выкупало агентство по ипотечному жилищному кредитованию, после чего банк получал возможность предоставлять новый кредит. Владельцем можно было стать, полностью выплатив кредит .