В конце 2004 года в России была сформирована законодательная база, которая обеспечила основные правовые условия:
? развития института долгосрочного жилищного кредитования граждан (ипотечного кредитования на цели приобретения жилья, кредитования индивидуального жилищного строительства, других форм жилищного кредитования);
? увеличения объемов жилищного строительства через внедрение открытых конкурентных процедур предоставления застройщикам прав на сформированные земельные участки, упрощение процедур согласования и государственной экспертизы проектной документации, развитие системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установление прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства;
? повышения эффективности функционирования рынка жилья за счет снижения транзакционных издержек на рынке, защиты прав граждан -- добросовестных приобретателей жилья, оптимизации системы налогообложения участников жилищного рынка с целью повышения его прозрачности и стимулирования развития эффективных институциональных форм организации.
В настоящее время 77% жилищного фонда в стране находится в частной собственности и преобладающая доля населения ориентируется на приобретение жилья в собственность. 49,3% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе с частичной государственной поддержкой -- см. Рис. 2). Поэтому делается акцент на рассмотрении показателей доступности приобретения жилья в собственность.
В 2006 году стоимость жилья в России продолжала расти, что привело не к росту, а к уменьшению потребительского спроса. В настоящее время уровень доходов в России существенно ниже, чем в развитых странах. Поэтому удорожание жилья вытесняет из поля зрения потребителей многие другие товары. Причем выбранная государством стратегия развития ипотеки усиливает негативное воздействие на потребление. Например, при долевом участии в строительстве большая часть стоимости жилья, как правило, выплачивается сразу. В случае с ипотекой часть будущего дохода идет на выплаты по кредиту в течение 10-15 лет.
Источник: Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. М.: Фонд «Институт экономики города», 2006.
Рис. 2. Жилищные потребности населения в 2005 году (% от всех домохозяйств)
При высоком спросе на жилье высока динамика строительства и инвестиций. К тому же развитие рынка недвижимости обеспечивает рост сектора ЖКХ, который толкает сопутствующие энергетику, продажи строительных материалов и бытовой техники.
Наиболее важный фактор доступности жилья -- доходы населения, так как домохозяйства с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и приобрести жилье с помощью заемных средств. Рост доходов увеличивает платежеспособный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением, приводит к росту цен на жилье. Такая зависимость подтверждается данными по отдельным субъектам Российской Федерации, приведенными на Рис. 3. В целом, по всем регионам России коэффициент корреляции между величиной доходов и стоимостью жилья составил 0,75. Это означает, что изменение доходов населения оказывает существенное влияние на уровень цен на жилье.
Примечание. Данные приводятся по субъектам Российской Федерации, для обозначения использованы названия административных центров соответствующих субъектов Российской Федерации (кроме г. Москвы и г. Санкт-Петербурга). Источник: Росстат.
Рис. 3. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках в среднем за 2006 год и денежные доходы на душу населения в 2006 году
Кроме собственных сбережений, формируемых за счет получаемых доходов, для приобретения жилья домохозяйства могут воспользоваться заемными средствами. На Рис. 4 отчетливо прослеживается связь между задолженностью по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) и средними доходами населения в ряде регионов Российской Федерации. В целом по России коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,73, то есть ипотечное жилищное кредитование развивается в основном в регионах с высоким уровнем среднедушевых доходов населения.
Рис. 4. Объемы задолженности по ипотечным жилищным кредитам (в расчете на одного человека) на 1 января 2007 и денежные доходы на душу населения в 2006 году
Примечание. Данные приводятся по субъектам Российской Федерации, для обозначения использованы названия административных центров соответствующих субъектов Российской Федерации (кроме г. Москвы и г. Санкт-Петербурга). Источник: Росстат, Банк России.
В настоящее время задолженность по ипотечным кредитам значительно увеличилась. Весьма распространено мнение, что именно развитие ипотечного жилищного кредитования влияет на рост цен, снижая тем самым доступность приобретения жилья. Однако, как показал анализ, ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены. Влияние ипотечного кредитования является менее существенным в силу небольшой доли рынка сделок, совершаемых с помощью ипотечных кредитов. По данным Федеральной регистрационной службы и расчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, доля сделок с использованием ипотечных кредитов на рынке жилья в России составила около 9% в 2006 году (4% -- в 2005 году).
В настоящее время государство для поддержки ипотечного кредитования в России дает право на отсрочку платы по кредиту лицам, потерявшим работу. Для этого Агентству по ипотечному кредитованию выделены средства на поддержание этой части населения.
В России ипотека ввиду финансового кризиса затормозила развитие, так как доходы населения не станут расти докризисными темпами еще несколько лет. За рецессией США последовало замедление развитие всех экономик мира. Упали цены на сырье. Это самая большая угроза для нашего государства. Изменилась макроэкономическая среда для российской экономики и для банковской системы в целом. Ипотека стала более избирательной, а количество взятых ипотечных кредитов в дальнейшем будет уменьшаться.