Между тем, несмотря на негативную динамику в целом ряде показателей экономической эффективности, в ближайшие годы «РосКап» претендует выйти на третье место среди ведущих игроков на рынке ипотечного кредитования в стране (после Сбербанка и ВТБ). В частности, в 2018 году планируется выдать ипотечных займов на 100 миллиардов рублей.
Теперь рассмотрим список 55 уполномоченных банков по обслуживанию застройщиков жилья, опубликованный Банком России по состоянию на 1 июля 2018 года. Но прежде обратим внимание на первоисточники одного из решающих критериев допуска банков в этот список.
RAEX (Эксперт РА) - крупнейшее в России рейтинговое агентство c 20-летней историей, в 2017 году включено в реестр кредитных рейтинговых агентств Банка России в соответствии с требованиями Федерального закона № 222-ФЗ, является лидером в области рейтингования, а также исследовательско-коммуникационной деятельности. Акционерами агентства наряду с небанковскими компаниями и физическими лицами являются два банка: «Открытие» (9,9%) и «ПЕРЕСВЕТ» (4,2%).
Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (далее - АКРА) учреждено 20 ноября 2015 года. Акционерами АКРА стали 27 крупнейших российских компаний и финансовых институтов с долями 3,7 уставного капитала, общий объем которого составил более 3 миллиардов рублей. Деятельность агентства строится в соответствии с новейшими регулятивными требованиями и своей основной задачей видит обеспечение российского рынка качественным рейтинговым продуктом. Наряду с крупнейшими небанковскими корпорациями акционерами АКРА являются следующие банки (в алфавитном порядке): Альфа-банк, ВТБ, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Открытие, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, РОСБАНК, Россельхозбанк, Сбербанк, Совкомбанк, ЮниКредит Банк.
Отметим, что в обоих случаях уполномоченные рейтинговые агентства, по нашему мнению, не являются абсолютно независимыми от своих банков-акционеров или крупнейших клиентов, которые также входят в указанный список банков, допущенных к банковскому сопровождению застройщиков жилья (см. табл.).
Таблица. 55 банков, которые могут быть допущены к банковскому сопровождению застройщиков жилья по состоянию на 1 июля 2018 года
рента кредитный многоквартирный
Необходимо еще раз отметить, что наличие рейтинга на уровне минимального от одного из указанных рейтинговых агентств является одним из критериев (по сути, необязательным) наряду с другими (к примеру, нахождение банка в санкционном списке одного из иностранных государств, что само по себе является фактором, способным отрицательно повлиять на платежеспособность кредитной организации). Таким образом, из приведенных в Постановлении критериев самым существенным ограничивающим число участников является наличие универсальной банковской лицензии (размер собственных средств должен составлять не менее 1 миллиарда рублей) и связанные с наличием универсальной банковской лицензии повышенные требования к управлению рисками, раскрытию информации и распространению требований международных стандартов (подробнее см. [21]).
Вместе с тем Постановление смягчает требования к банкам, допущенным к открытию счетов эскроу, по сравнению с предыдущей редакцией аналогичного постановления (постановление Правительства Российской Федерации от 27 апреля 2017 года № 498), которое уравнивало требования к уполномоченным банкам для открытия счетов эскроу с требованиями к банкам для размещения средств федерального бюджета. При этом требования к банкам для размещения средств федерального бюджета являются значительно более жесткими, в частности, с точки зрения требований к размеру собственных средств на уровне не менее 25 миллиардов рублей.В связи с этим следует ожидать дальнейшего расширения списка уполномоченных банков в соответствии с критериями, указанными в Постановлении (так, за время написания настоящей статьи в список были включены еще 3 банка - ПАО КБ «Центр-инвест», АО «РОСЭКСИМБАНК», ООО «Эйч-эс-би-си Банк (РР)»).
Вследствие столь существенных изменений законодательства о порядке финансирования строительства многоквартирного жилья с 2018 года ожидается не только дальнейшее увеличение доли крупнейших застройщиков на рынке, но и упомянутое ранее перемещение институциональной ренты рынка от этих застройщиков к уполномоченным банкам (де-факто - основным бенефициарам указанного процесса). Механизм перемещения ренты в банковский сектор пока окончательно не сформирован и будет трансформироваться с изменением регулирования, в том числе с учетом практической отработки новых требований. При этом, учитывая общую логику преобразований, самые существенные изменения будут происходить по следующим направлениям:
1) размещение средств дольщиков на счетах в уполномоченных банках создаст для уполномоченных банков дополнительный объем пассивов (причем в отличие от депозитов на остатки по счетам эскроу не начисляются проценты, отделяя таким образом застройщика от получения наиболее привлекательного источника финансирования строительства напрямую от дольщиков), параллельно усилятся позиции уполномоченных банков на строительном рынке, а также потенциально увеличится концентрацию недвижимости как класса активов на балансах крупнейших банков (см. [13]);
2) в стремлении минимизировать свои риски, связанные с изменением стоимости недвижимости и потенциальным банкротством застройщиков, уполномоченные банки все в большей степени будут отдавать предпочтение «финансово-устойчивым» и «надежным» застройщикам. В связи с этим следует ожидать появления дополнительных требований к застройщикам со стороны банков для включения в число таковых в дополнение к критериям, предусмотренным в законе;
3) уход с рынка застройщиков, которые не смогут по разным причинам соответствовать вновь установленным критериям, и перераспределение рынка в пользу игроков, уже имеющих стабильные связи с уполномоченными банками. Таким образом, следует ожидать не только банкротства небольших застройщиков, но и увеличения активности на рынке слияний и поглощений в пользу более сильных игроков (в том числе при участии инвестиционно-банковских подразделений уполномоченных банков).
В целом за последние годы расслоение компаний на рынках финансирования многоквартирного жилья на альфа- и бета-бизнес резко усилилось. Оно стало естественным результатом предшествующей концентрации бизнеса крупными застройщиками и крупными банками, ростом их совокупной институциональной силы, позволяющей перенести акценты имевшихся институциональных барьеров с уровня муниципалитетов (землеотводы и разрешения, доступ к инфраструктуре) на уровень границы бизнеса, выделившегося в строительном секторе альфа-бизнеса.
Указанные изменения правового поля в публичном пространстве позиционируются как вызванные социальными причинами и отчетливой необходимостью повышения надежности и прозрачности системы финансирования строительства многоквартирного жилья, в том числе в свете неисполнения обязательств крупными застройщиками и банкротств (СУ-155, Urban Group и другие). В то же время указанные требования создают будущие риски для банков и застройщиков, не попавших в число участников трансформированной системы. Экономические показатели последних будут объективно снижаться, при этом упущенные ими доля рынка и прибыль будут преимущественно перераспределены между банками и застройщикам первой группы. При этом в последующем социальные и иные риски для клиентов «отстающих» банков и компаний в других сегментах рынков могут существенно возрасти.
Вместе с тем необходимо отметить, что выделение альфа-бизнеса на рынке застройщиков многоквартирного жилья происходит с заметным отставанием от других секторов экономики (топливно-энергетический комплекс (ТЭК), металлургия), что определяется:
· более скромными размерами этого рынка по сравнению с указанными секторами;
· «вторичностью» рынка - рынок застройщиков многоквартирного жилья, по сути, вырос на «второй волне» после компаний ТЭК и металлургии, в том числе благодаря полученным ими экспортным доходам, трансформировавшимся впоследствии в спрос населения на жилье;
· более высокой, по экспертным оценкам, чем на других рынках, теневой составляющей в приобретении жилья, затрудняющей консолидацию рынка (в частности доли наличных расчетов при покупке недвижимости, общей доли строительного сектора в объеме сомнительных операций в представлении Банка России);
· существенно большей сегментацией рынка недвижимости по сравнению с остальными рынками (в том числе за счет наличия земельной и «разрешительной/инфраструктурной» ренты у муниципальных и городских властей), что объективно ограничивает возможности быстрой централизации и укрупнения отрасли.
Следует отметить и то, что в рейтинге уполномоченных банков, формально подходящих к работе с застройщиками по критериям Правительства Российской Федерации, особое место занимает банковская группа под брендом ДОМ.РФ (включающая банк «Российский капитал»), не отличавшаяся до сих пор высоким уровнем в российских банковских рейтингах. Остальные места по российским рейтингам в подавляющей доле занимают, во-первых, крупнейшие системные и преимущественно государственные банки (в первую очередь Сбербанк и ВТБ. Однако и в отношении рейтинговых агентств, на которые ориентируется законодатель, возникают вопросы об их аффилированности с банками-бенефициарами и о соответствии международным стандартам их деятельности (некоторые банки с позитивным внутрироссийским рейтингом имеют негативные рейтинги у международных агентств).
Тенденции, риски и показатели для дальнейшего мониторинга
Представляется, что в ближайшие годы процессы консолидации рынка строительства многоквартирного жилья будут только усиливаться (как за счет банкротств застройщиков, так и за счет усиления тенденции к слияниям-поглощениям в отрасли). Оценить конкретные последствия для населения указанной консолидации банков, строительных компаний, теневого рынка пока трудно из-за разнонаправленных трендов, присутствующих на этом рынке (подробнее см [14]), а также из-за ранней стадии указанного процесса (по разным оценкам процесс может развиваться на протяжении следующих 3-5 лет при непосредственном участии государства). В то же время концепция институциональной ренты и институциональных ограничений в многоуровневой экономике позволяет усовершенствовать мониторинг этого процесса для своевременного выявления рисков, связанных со столь масштабной консолидацией и структурировать анализ происходящих процессов в целях выработки решений, направленных на сохранение стабильности отрасли и достижения приоритетных показателей ее развития (в том числе по заявленным целевым объемам ввода жилья, обеспеченности и доступности жилья для населения).
На наш взгляд, основные изменения и эффекты указанного процесса будут структурироваться по следующим основным направлениям, требующим дальнейшего мониторинга:
1) экономические, связанные с потенциально более быстрым ростом объема строительства жилья за счет поддержки лидеров строительной отрасли, потенциальным сокращением издержек за счет эффектов масштаба (в том числе за счет типизации или даже «коммодитизации» массового жилья, оценка крупных портфелей которой будет для банков наиболее удобна). В т о же время эти изменения будут связаны с рисками передела рынков строительства жилья, их явной или неявной монополизацией, банкротствами небольших строительных компаний и обусловленным этим повышением нагрузки на рынок труда (что особенно болезненно для небольших городов и отчетливо депрессивных регионов, строительство в которых для крупных застройщиков не является приоритетом);
2) социальные, обусловленные, с одной стороны, снижением рисков обмана граждан (дольщиков) за счет сокращения доли наличных расчетов и размещения средств в устойчивых банках, с другой - повышением рисков для клиентов банков, не попавших в число уполномоченных по этой системе, снижением нелегального рынка труда в строительной сфере;
3) технологические, связанные с большими возможностями крупных консолидированных игроков строительной отрасли осваивать и внедрять достижения в инновационной сфере (в том числе наличие компетенций по разработке и внедрению типовых проектов жилья, подходящих для массовой застройки микрорайонов, «волновой застройки» в рамках программ реновации);
4) финансовые, обусловленные возможным усилением банковского контроля за происхождением средств и постепенным выводом из теневого оборота средств населения, следовательно, с расширением налогооблагаемой базы, а также повышением устойчивости бюджетной системы. Внедрение банковскими институтами новых инструментов мониторинга строительного сектора (методология оценки устойчивости застройщиков, связанное с этим рейтингование застройщиков, совершенствование методологии массовой оценки и прочее).
Литература
рента кредитный многоквартирный
1.Полтерович В. М. Элементы теории реформ. М. : Издательство «Экономика», 2007.
2.Сироткин В. Б. Совмещение целей и средств при институциональной трансформации экономических систем: проблема «безбилетника» и проблема «принципал-агент» // Экономическое возрождение России. 2013. № 4 (38). С. 67-73.
3.Комолева С. А. Особенности перераспределения рентных доходов в социально ориентированной экономике // Вестник Саратовского государственного социально-экономического университета. 2009. № 3 (27).