Трансформация институциональной ренты застройщиков многоквартирного жилья в институциональную ренту кредитных организаций
Авторами анализируется процесс трансформации институциональной ренты застройщиков многоквартирного жилья, возникающей в свете изменения порядка доступа застройщиков к средствам дольщиков (использование счетов эскроу) и введения института проектного финансирования. Приводятся существующие и вновь возникающие институциональные барьеры, постулируется перераспределение институциональной ренты в пользу банковского сектора в результате указанных изменений. Предложены направления для дальнейшего мониторинга институциональных изменений сектора строительства многоквартирного жилья в целях сохранения его устойчивости и достижения приоритетных показателей развития отрасли (объем строительства, доступность жилья и т. д.).
Различные аспекты феномена институциональной ренты в России последние два десятка лет являются предметом внимания многих направлений фундаментальной и прикладной науки, а также обсуждаются практическими экспертами и управленцами различных уровней и специальностей (юристами, экономистами, политологами, философами, психологами, журналистами, государственными и корпоративными менеджерами, политиками и т. д.).
По нашему мнению, для того чтобы кратко (не претендуя на полноту обзора) сформулировать основные устоявшиеся результаты этого направления работы научной и общественной мысли, стоит отметить условную «точку начала координат» в работах известного российского экономиста, академика Российской академии наук В.М. Полтеровича, который рассматривает элементы теории институциональной трансформации (см. [1]).
Существуют открытые экономические системы (рынки), допускающие вход и выход участников деятельности на основе добровольных контрактов между ними, и закрытые (привилегированные), вход/выход из которых связан с высокими издержками. Институциональная ловушка по Полтеровичу образуется в виде системных условий деятельности привилегированных групп экономических агентов, когда в периоды институциональной трансформации усиливается перераспределительная активность - различные формы захвата прав на присвоение ренты (лоббирование законов, выгодных группе, коррупция и т. д.).
Рассмотрим кратко сложившиеся в российской науке исходные понятия.
Институт - совокупность норм или правил поведения.
Институциональная рента - разница между прибылью при наличии привилегий и нормальной прибылью при тех же расходах (подробнее см. [2]).
Несмотря на многочисленные исследования по теории ренты, многие авторы тяготеют к унификации этого понятия как «дохода от использования земли, территории страны, ее природных ресурсов, магистральных трубопроводов, средств сообщения, монопольного использования производителей важных видов продукции, пользующихся повышенным спросом на рынке» [3].
В соответствии с таким подходом экономическая система, сформировавшаяся в постсоветском пространстве на основе несбалансированной системы власти, - это рентная экономика перераспределительного типа с доминированием рентных интересов, рентоориентированного поведения и рентного капитализма.
Сутью ренты является перераспределение сверхприбыли в пользу сильнейшего.
Ослабление России по сравнению с передовыми по темпам экономического развития странами обусловлено присвоением первичной земельной ренты (в широком понимании) узким кругом лиц и перераспределением рентных потоков как первичного, так и вторичного (квазирентного) уровней за пределы России (см. [4]).
Отдельной строкой фигурирует понятие статусной ренты как продукта институционального монополизма. В условиях так называемого анархофеодального капитализма и сохранения пережитков феодальных отношений в управлении государственная и муниципальная служба расценивается в качестве «кормления», бизнеса, доходного места. В этой сфере формируется статусно-административная рента, которая может приобретать как легитимные, так и нелигитимные формы. Условием возникновения этой ренты является контроль доступа к трансакциям (см. [5]).
В некоторых научных публикациях описанное понятие статусной ренты трансформировалось в термин «коррупционная рента»: «Одним из основных проявлений коррупционной деятельности является формирование коррупционной ренты. Термин «рента» широко используется в экономической теории и применяется к факторам производства - труду, земле, капиталу. Образование ренты связано с владением редким ресурсом и его с ограниченным предложением. Таким ресурсом для коррупционеров различных уровней государственной власти (федеральной, региональной, муниципальной) выступает доступ к государственным ресурсам (включая инвестиционные и финансовые ресурсы). Системная коррупция имеет возможность гарантировать бизнесу получение государственного либо муниципального заказа, обеспечив тем самым стабильный источник финансирования его предпринимательской деятельности (с помощью выигранного тендера, участия в реализации соответствующей программы или конкретного инвестиционного проекта). Коррупция часто намеренно создает барьеры бизнесу, искусственно ограничивая ему доступ к государственным ресурсам, т. е. ограничивая их предложение и извлекая при этом значительную выгоду. Подобное положение можно сравнить с ситуацией, обозначенной в экономической теории как формирование монопольной прибыли или монопольной ренты» [6].
А.А. Блохиным было показано, что в России фактор усиливающихся институциональных различий недооценивается и роль институциональной ренты в перераспределении доходов и воздействии на экономическое равновесие и экономический рост пока не принимается во внимание, в то время как действие на участника рынка определенных факторов в значительной мере связано с размерами бизнеса, то есть по-разному проявляется для крупнейших, крупных и остальных компаний (такая классификация компаний обоснована и предложена автором в работе [7]).
Таким образом, в российской экономике сложилась как минимум трехуровневая иерархия бизнеса, сектора (уровни) которой различаются по группам факторов, определяющим различия институциональных условий для компаний, их образующих.
Существенным индикатором состояния национальной макроэкономики является рынок строительства и продажи городского многоквартирного жилья. Мониторинг и прогнозирование тенденций указанного сектора актуальны не только для прикладного планирования жилищной политики государства и регионов, но и для оценки перспектив социально-экономического развития страны в целом (см. [8]).
На конец 2017 года объем ввода нового многоквартирного жилья составлял примерно 45 миллионов квадратных метров в год (из 80 миллионов квадратных метров общего ввода жилья в России). Президентом Российской Федерации установлена программная цель увеличить приведенные цифры в полтора раза (110-120 миллионов квадратных метров в год общего ввода жилья, что в стоимостной оценке составляет от 5,7 до 6,8 триллиона рублей в год в средних ценах 2017 года и при неизменной региональной структуре ввода жилья).
По данным портала «Единый реестр застройщиков» (www.erzrf.ru), ТОП застройщиков городского многоквартирного жилья Российской Федерации по текущему строительству вот уже полгода возглавляет Группа ЛСР. О принадлежности Группы ЛСР к уровню крупнейших бизнесов (или альфа-бизнеса по А.А. Блохину (см. [2]) косвенно свидетельствует то, что экс-министр транспорта Максим Соколов вошел в ее совет директоров. В рейтинге Эксперт 400 за 2016 год эта компания занимает 120 место. В предшествующие годы она также занимала места в середине третьей полусотни компаний этого рейтинга. В течение 2018 года лидер рынка увеличил объем текущего строительства на 11 810 квадратных метров (с 4 487 647 до 4 499 457 квадратных метров). Застройщиком возводится 28 жилых комплексов, в которые входят 280 многоквартирных домов, 1 дом блокированной застройки и 3 дома с апартаментами. ГК «ПИК» (занимает 189 место в рейтинге Эксперт 400 за 2016 год) остается второй, несмотря на увеличение объема текущего жилищного строительства на 83 969 квадратных метров (с 4 267 556 до 4 351 525 квадратных метров). Однако разрыв между лидерами сократился до 3,3 процента (с 4,9 процента в предыдущем месяце). По итогам 9 месяцев Группа ЛСР занимает в ТОП по объемам ввода жилья (не путать с объемами текущего строительства) лишь десятое место. Между тем по данным проектных деклараций она планирует ввести до конца года еще более 1 миллиона квадратных метров жилья, так что скорее всего ЛСР будет, как и в 2016-2017 годах, претендовать на второе место после ГК «ПИК» в ранжировании застройщиков по объему ввода жилья по итогам 2018 года.
По состоянию на 1 июля 2018 года всего десять крупнейших застройщиков возводят 18,28 миллиона квадратных метров жилья (15,24 процентов от объема текущего строительства всех застройщиков России). Месяцем ранее эти же компании имели в текущем строительстве 18,00 миллиона квадратных метров жилья (15,06%). На тройку лидеров приходится 11,24 миллиона квадратных метров (9,37%) строящегося в Российской Федерации жилья.
Очевидным трендом 2018 года является рост доли рынка крупнейших застройщиков. Власти трех регионов (Москва, Санкт-Петербург и Ленинградская область) практически одновременно воспользовались положениями реформированного законодательства о долевом строительстве и внесли в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) списки застройщиков, в отношении которых введен запрет на привлечение средств дольщиков. Сразу 95 застройщиков из трех крупнейших регионов утратили право регистрировать в Росреестре договоры долевого участия в строительстве. Похоже, новые правила долевого строительства начинают приводить к достижению поставленной цели по удалению с рынка слабых игроков.
Изменение порядка финансирования многоквартирного строительства как фактор перераспределения институциональной ренты в строительном секторе.
Если ранее основным механизмом непосредственного финансирования жилищного строительства являлось долевое строительство (инвестиционные взносы граждан), то с 2018 года оно начинает неуклонно замещаться специально регулируемым государством «банковским сопровождением», включающим накопление взносов граждан в уполномоченных банках и пропорциональное целевое проектное кредитование застройщиков. При этом если ранее смысловая граница возникновения институциональной ренты (в том числе институционально-обусловленная селекция сильнейших игроков) на рынке в основном проходила по фронтам выделения землеотводов, присоединения к городским коммуникациям и особенностям градостроительного регулирования (например, допустимая плотность застройки, социальная нагрузка проекта и т. п.), то теперь фронт сосредотачивается в доступе к регулируемому финансированию.
При этом в описанном процессе застройщик как бизнес-институт все в большей степени становится подчиненным правилам, устанавливаемым основным бенефициаром процесса - уполномоченным банком, а процесс распределения институциональной ренты в строительном секторе все в большей степени перемещается в банковскую систему (конкретно в законодательно ограниченный перечень уполномоченных банков). Речь, таким образом, идет о перераспределении веса институциональных факторов и направлений конкуренции застройщиков из отраслевых в экономические и правовые группы факторов (см. [9]). Происходит этот процесс на фоне существующих диспропорций в экономике, традиционно создающих ограничения для развития сектора жилищного строительства, в том числе существенные региональные диспропорции и административные барьеры (подробнее см. [10-12]).
Основные изменения, получившие широкую огласку на строительном рынке, связаны, как указано ранее, с введением института уполномоченных банков для работы со средствами дольщиков. Критерии определения уполномоченных банков установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 года № 697 «Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу…» (далее - Постановление). В соответствии с Постановлением с 1 июля 2018 года в Российской Федерации начинают применяться нормы, регулирующие деятельность уполномоченных банков - банков, наделенных компетенцией по осуществлению банковского сопровождения девелоперских проектов, строящихся с привлечением средств дольщиков. Критерии, установленные для уполномоченных банков, правительство распространило и на банки, которые имеют право на работу со счетами эскроу для дольщиков. Вступившим в силу 6 июля 2018 года Постановлением установлено, что в общем случае уполномоченный банк должен в совокупности соответствовать четырем критериям:
1) иметь универсальную лицензию;
2) быть участником обязательного страхования вкладов;
3) не участвовать в санкциях, вводимых в отношении отраслей Российской Федерации, а также должен отсутствовать риск такого участия. Список таких банков утверждается Правительством Российской Федерации и направляется в Центральный банк Российской Федерации (далее - Банк России);
4) наличие рейтинга не ниже «A-(RU)» по шкале АКРА либо не ниже «ruA-» по национальной рейтинговой шкале «Эксперт РА».
От соблюдения четвертого критерия освобождаются:
· банк единого института развития в жилищной сфере (Банк «Российский капитал»);
· банки, в отношении которых Банком России осуществляются меры по предупреждению банкротства или принято решение о гарантировании Банком России непрерывности деятельности такого банка;
· банки (контролирующие лица банков), которые находятся под действием санкций иностранных государств. Список таких банков утверждается Правительством Российской Федерации.
Распоряжение Правительства Российской Федерации № 2465-р, предусматривающее передачу 100 процентов акций банка «Российский капитал» из казны Российской Федерации в Агентство ипотечного жилищного кредитования, премьер-министр Дмитрий Медведев подписал 8 ноября 2017 года. Всего за год совокупная доля АО «ДОМ.РФ» и дочернего банка «Российский капитал» на рынке ипотеки увеличилась в 2 раза - с 1,4 до 2,8 процента. Этот процесс проходил, несмотря на завершающиеся структурные преобразования в банке - АО «ДОМ.РФ» завершает оптимизацию банка «Российский Капитал» («РосКап»), переданного ей в конце прошлого года в качестве инструмента ипотечного кредитования. В итоге этой оптимизации по состоянию на середину июня сокращено две трети отделений Банка (со 132 до 54) и около половины его сотрудников (с 4,3 до 2,5 тысячи человек). Руководящий состав Банка уменьшился на 30 процентов. Скорее всего, одной из основных причин реформирования работы банка стали результаты его финансовой деятельности, так как согласно финансовой отчетности Банка по итогам 2017 года «РосКап» понес убыток в размере 16,3 миллиарда рублей (см. [18]).