Материал: 3835
Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости)
В рамках курсовой работы затраты на восстановление (восстановительную стоимость) объекта оценки необходимо определить методом сравнительной единицы.
Затраты на восстановление (восстановительная стоимость) объекта определяются по формуле
ВС = ВС1969 |
И1984 К1984 И1991 К1991 Кд.о × Пп × КНДС, |
(2) |
|
где ВС1969 |
– |
восстановленная стоимость зданий и сооружений в ценах 1969 |
|
|
|
года (согласно укрупнённым показателям восстановительной |
|
|
|
стоимости, определённым на основе данных технического |
|
|
|
паспорта и соответствующего сборника УПВС); |
|
И1984 |
– |
индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ на |
|
|
|
01.01.84 г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от |
|
|
|
11.05.1983 г. № 94); |
|
К1984 |
– |
территориальный коэффициент к индексу на 1984 г.; |
|
И1991 |
– |
индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных |
|
|
|
работ на 01.01.91г. (в соответствии с Постановлением Госстроя |
|
|
|
СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д); |
|
К1991 |
– |
территориальный коэффициент к индексу на 1991 г.; |
|
Кд.о |
– |
рыночный поправочный коэффициент на строительно- |
|
|
|
монтажные работы к базисному уровню 1991 г.; |
|
Пп |
– |
прибыль предпринимателя; |
|
КНДС |
– |
коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость. |
|
Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости) здания может быть представлен в виде таблицы 4.2.
Таблица 4.2 − Расчёт затрат на восстановление (восстановительной стоимости) объекта оценки
|
Показатель |
Значение |
|
1 |
2 |
1. |
Стоимость единицы объёма базового объекта, руб. /куб.м |
|
2. |
Объём оцениваемого объекта, куб. м |
|
3. |
Стоимость оцениваемого объекта, руб. |
|
Продолжение таблицы 4.2
|
1 |
2 |
4. |
Корректировки на особенности оцениваемого объекта: |
|
|
поправка на климатический район (Общие указания к сборникам |
|
|
УПВС) |
|
|
поправка на сейсмичность (Общие указания к сборникам УПВС) |
|
|
индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г., |
|
|
в том числе |
|
|
для ………………отрасли |
|
|
территориальный коэффициент для Хабаровского края |
|
|
индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г., |
|
|
в том числе |
|
|
для ………………отрасли |
|
|
территориальный коэффициент для Хабаровского края |
|
|
индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки |
|
5. |
Затраты на восстановление, руб. |
|
6. |
Прибыль предпринимателя, % |
|
7. |
Затраты на восстановление с прибылью предпринимателя, руб. |
|
8. |
НДС, % |
|
9. |
Затраты на восстановление с прибылью предпринимателя и НДС, руб. |
|
Расчёт прибыли предпринимателя. Для целей курсовой работы может быть использована методика определения прибыли предпринимателя, предложенная Д. Д. Кузнецовым и Е. С. Озеровым. Для расчёта использовать данные СНиП 1.04.03-85* часть II «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»: для определения продолжительности строительства здания, аналогичного объекту оценки; распределения капитальных затрат по месяцам (кварталам).
Методика основывается на предположении, что:
−инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства
вдругой проект, с аналогичной нормой отдачи;
−денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту;
−прибыль предпринимателя может быть оценена по формуле
, |
(3) |
где ПП – прибыль предпринимателя; С – сумма всех издержек; Сальт – альтернативные издержки.
Расчёт прибыли предпринимателя может быть представлен в виде таблицы
4.3.
Таблица 4.3 – Расчёт прибыли предпринимателя
Номер квартала |
|
1 |
2 |
3 |
… |
Итого |
1. Ставка дисконтирования (норма отдачи на |
|
|
|
|
|
|
капитал), % |
|
|
|
|
|
|
2. Капитальные вложения по кварталам, % (СНиП |
|
|
|
|
|
|
01.04.03-85*, часть 2) |
|
|
|
|
|
|
3. Сумма всех издержек, руб. (ВС без ПП и |
|
|
|
|
|
|
КНДС) |
|
|
|
|
|
|
4. Капитальные вложения по кварталам, руб. (стр. |
|
|
|
|
|
|
3 × стр. 2) |
|
|
|
|
|
|
5. Коэффициент дисконтирования (1+стр.1)м, |
|
|
|
|
|
|
где M=n-(Кн-1); |
|
|
|
|
|
|
К – количество кварталов строительства; |
|
|
|
|
|
|
Кн – номер квартала |
|
|
|
|
|
|
6.Альтернативный доход, руб. (стр. 4 |
× стр. 5) |
|
|
|
|
|
7. Прибыль предпринимателя, % |
|
|
|
|
|
|
Определение накопленного износа. При определении накопленного износа учитываются физический, функциональный и внешний виды износа.
Физический износ (устаревание) – потеря стоимости в результате использования объекта, изнашивания, разрушения, увеличения стоимости обслуживания и воздействия прочих физических факторов.
Функциональный износ (устаревание) – потеря стоимости объекта собственности, связанная с невозможностью, либо не в полном объёме выполнять изначально предназначенные функции. Данный вид износа связан с такими факторами, как конструкционные недостатки, устаревшая архитектура, удобства планировки и т.д.
Экономический (внешний) износ – связан с потерей стоимости, вызванной внешними факторами, не зависящими от объекта собственности.
Для целей курсовой работы величину накопленного износа определить методом разбиения, который заключается в учёте всех видов износа.
Накопленный физический износ определить в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р).
Расчёт исправимого физического износа может быть представлен в виде таблицы 4.4.
Таблица 4.4 – Расчёт исправимого физического износа
|
Наименование |
Уд. вес |
ВС |
Износ, |
Исправимый |
Остаточная |
|
конструктивных |
конструкт. |
конструкт. |
% |
физический |
стоимость, |
|
элементов |
элементов |
элементов |
|
износ, руб. |
руб. |
|
|
|
|
|
(п.3 п.4/100) |
(п.3 – п.5) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1. |
Фундамент |
|
|
|
|
|
2. Стены |
|
|
|
|
|
|
3. |
Перегородки |
|
|
|
|
|
4. |
Перекрытия |
|
|
|
|
|
5. |
Кровля |
|
|
|
|
|
6. |
Полы |
|
|
|
|
|
7. |
Оконные и |
|
|
|
|
|
дверные блоки |
|
|
|
|
|
|
8. |
Отделочные |
|
|
|
|
|
работы |
|
|
|
|
|
|
9. |
Санитарно- |
|
|
|
|
|
технические и |
|
|
|
|
|
|
электротехнические |
|
|
|
|
|
|
устройства |
|
|
|
|
|
|
10. Прочие |
|
|
|
|
|
|
Итого |
|
|
|
|
|
|
Расчёт неустранимого физического износа короткоживущих элементов может быть представлен в виде таблицы 4.5.
Таблица 4.5 – Расчёт неисправимого физического износа короткоживущих элементов
|
Наименование |
ВС |
Остаточная |
Факти- |
Норматив- |
Коэффи- |
Износ |
|
конструктивных |
конструкт. |
стоимость, |
ческий срок |
ный срок |
циент износа |
(п.3 п.6) |
|
элементов |
элементов |
руб. |
эксплуатации, |
эксплуатации, |
(п.3/п.4) |
|
|
|
|
|
лет |
лет |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
|
|
|
|
|
|
|
|
1. |
Перегородки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. |
Кровля |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. |
Полы |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4. |
Оконные и |
|
|
|
|
|
|
дверные блоки |
|
|
|
|
|
|
|
5. |
Отделочные |
|
|
|
|
|
|
работы |
|
|
|
|
|
|
|
6. |
Санитарно- |
|
|
|
|
|
|
технические и |
|
|
|
|
|
|
|
электротехнические |
|
|
|
|
|
|
|
устройства |
|
|
|
|
|
|
|
7. |
Прочие |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Расчёт неустранимого физического износа долгоживущих элементов может быть представлен в виде таблицы 4.6.
Таблица 4.6 – Расчёт неисправимого физического износа долгоживущих элементов
|
Показатель |
Значение |
1. |
Стоимость нового строительства, руб. |
|
2. |
Фактический возраст здания, лет |
|
3. |
Нормативный срок эксплуатации, лет |
|
4. |
Исправимый физический износ, руб. |
|
5. |
Неисправимый физический износ короткоживущих элементов, |
|
руб. |
|
|
6. |
Остаточная стоимость короткоживущих элементов, руб. |
|
7. |
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб. |
|
(стр. 1 – стр. 4 – стр. 6) стр. 2/стр. 3 |
|
|
Расчёт общего физического износа объекта оценки может быть выполнен в виде таблицы 4.7.
Таблица 4.7 – Общий физический износ
|
Вид износа |
Стоимость, руб. |
1. |
Исправимый физический износ |
|
2. |
Неисправимый физический износ короткоживущих элементов |
|
3. |
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов |
|
Итого: |
|
|
При определении величины функционального износа отдельно выполнить расчёт устранимого и неустранимого износа. Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Величина устранимого функционального износа определяется затратами на его устранение. Расчёт может быть представлен в виде таблицы 4.8.
Таблица 4.8 – Определение величины устранимого функционального износа
Наименование затрат на устранение Стоимость, руб.
…….
Итого устранимый функциональный износ: