Материал: Фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва

Функціонування цього механізму складається з таких елементів:

між управителем і забудовником укладається генеральна угода і пакет договорів, встановлений законодавством;

після підписання договору з довірителями відбувається акумулювання коштів у фонді (на окремому банківському рахунку управителя);

управитель, в свою чергу, перераховує зібрані кошти забудовнику відповідно до графіка, затвердженого сторонами;

забудовник здійснює будівництво;

після закінчення будівництва забудовник передає нерухомість у власність довірителям [2].

Слід зазначити, що через введення механізму фінансування будівництва житла за допомогою створення ФФБ у малих будівельних компаній немає можливості заснувати свою фінансову установу, а тому й заснувати свій ФФБ. Невеликі будівельні компанії мають декілька виходів з цієї ситуації: об'єднатися та створити одну фінансову установу, яка потім відкриє декілька ФФБ під кожний проект; невеликі будівельні компанії можуть залучати кошти за допомогою банків, відповідно виплачуючи їм відсотки; або перетворитися у субпідрядників виконуючи будівельні роботи за договорами генпідряду.

Деякі українські банки пропонують будівельним компаніям наступну схему по створенню ФФБ. Сутність схеми полягає у організації кредитування будівництва житлової нерухомості під заставу будівельної техніки, нерухомості, та/або майнових прав на нерухомість, яка буде збудована у майбутньому за наступною схемою: банк кредитує забудовника через відкриття траншевої кредитної лінії під заставу будівельної техніки, нерухомості, та/або майнових прав на нерухомість, яка буде збудована у майбутньому за рахунок ФФБ, організованого банком як управителем ФФБ. Банк акумулює грошові кошти інвесторів-довірителів, отримані на основі договорів про участь у ФФБ, на рахунку ФФБ, з якого фінансує забудовника згідно з графіком фінансування та будівельним кошторисом. При необхідності банк кредитує довірителів під заставу майнових прав на об'єкти інвестування у складі нерухомості, яка буде збудована у майбутньому забудовником. Із суми грошових коштів, перерахованих на поточний рахунок забудовника, банк здійснює договірне списання, у раніше затвердженому відношенні, частини коштів у рахунок погашення кредиту до повного повернення усієї суми кредиту.

Дана схема особливо приваблива у разі організації продажу нерухомості (квартир) на стадії будівництва перших поверхів житлового будинку (комплексу), коли у інвесторів є можливість побачити реальні результати будівництва. На початковому етапі банк кредитує забудовника, а при надходженні коштів від довірителів на подальшому етапі, банк здійснює за рахунок цих коштів часткове погашення кредиту до повного його повернення, знімаючи з забудовника необхідність в подальшому обслуговуванні кредиту (кредитної лінії).

Обов'язковою умовою підписання угоди між управителем ФФБ та забудовником повинно бути підписання угоди забудовником зі страховиком договорів обов'язкового страхування: будівельних робіт під час спорудження об'єкту та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок аварій або стихійних лих на користь управителя; відповідальності перед третіми особами - інвесторами фонду при проведенні будівельно монтажних робіт від ризиків порушення термінів будівництва та нанесення моральної та матеріальної шкоди третім особам внаслідок неякісного виконання будівельно-монтажних робіт - на користь інвесторів фонду.

Обов'язковою умовою підписання угоди між управителем фонду та забудовником повинне бути встановлення іпотеки, як забезпечення виконання обов'язків забудовником. Предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва. Іпотечний договір повинен бути у письмовій формі та завірений нотаріально [1].

Слід зазначити, що схема фінансування будівництва через створення ФФБ майже прозора. Вона дозволяє, з одного боку, будівельникам отримати підтримку фінансової установи (банка) на начальному етапі, а, з іншого - захистити фінансові інвестиції потенційних покупців від нецільового використання до завершення будівництва житла.

Страхування ризиків, які виникають при будівництві житла, дозволяє залучити до організації та контролю процесу будівництва спеціалістів страхових компаній, знижуючи таким чином ризики учасників процесу будівництва.

Як висновок можна зазначити, що основним позитивом ФФБ є участь у ньому незалежної фінансової установи, яка залучає кошти фізичних і юридичних осіб, спрямовує їх на фінансування будівництва житла здійснює контроль за процесом будівництва, а також, кредитує учасників цієї схеми під заставу житла, яке будують. А тому це зумовлює потребу подальшого дослідження діяльності фондів фінансування будівництва житла, удосконалення його організаційно-функціональної структури у складі банківських установ, яка б відображала цивільно-правові відносини між суб’єктами системи житлового будівництва.

В Україні сьогодні запроваджуються нові інструменти фінансування житлового будівництва, характерні для ринкової економіки, замість збанкрутілої технології бюджетного фінансування цієї галузі. Внісши низку змін до Законів України “Про інвестиційну діяльність” та “Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, Верховна Рада чітко обмежила методи інвестування та фінансування житлового будівництва, а саме: через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій із нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (IСI), недержавні пенсійні фонди (НПФ), а також шляхом випуску цільових облігацій.

Кожний механізм інвестування та фінансування житлового будівництва регулюється відповідними законодавчо-нормативними документами і має власні переваги та недоліки.

Фонди фінансування будівництва акумулюють кошти, передані інвесторами в довірче управління фінансової установи, яка керує ФФБ, котра частинами, у міру спорудження об’єкта, перераховує забудовнику кошти, контролюючи їхнє цільове використання та терміни будівництва. Переваги ФФБ полягають у законодавчо прописаній процедурі закріплення за інвестором конкретної квартири, визначено жорсткий контроль за роботою будівельників, участь у фонді незалежної фінансової установи. Недоліки полягають у ризиках виникнення фінансової піраміди: один фонд може фінансувати спорудження кількох будинків, що ускладнює контроль інвестора-фізичної особи над використанням інвестованих грошей [7].

Ризики, які несе інвестор, укладаючи договір про участь у ФФБ:

найбільший ризик для інвестора - це банкрутство забудовника;

перенесення строків завершення будівництва.

Кожна схема інвестування має свої переваги і ряд недоліків. Серед великої кількості запропонованих забудовниками варіантів інвестування в будівництво житла ФФБ є найбільш популярним, і це недарма. Насправді інвестиційне законодавство в Україні є надзвичайно «дірявим». Кількість забудовників, які наперед планують займатися шахрайством, є невеликою. Більшість проблем, що виникають у процесі будівництва, прямо пов’язані з вадами законодавства та бюрократичною машиною в державі.

Схема діяльності ФФБ і фонду операцій з нерухомістю (ФОН) схожа, різниця в тому, що ФФБ створюють з метою отримання їхніми довірителями житла у власність, а метою ФОН є отримання доходу власників його сертифікатів, зокрема через участь у фінансуванні будівництва житла.

У схемі інвестування через фонди фінансування будівництва беруть участь: довіритель (потенційний власник нерухомості), управитель ФФБ (фінансова організація), забудовник та іноді - страхова компанія. До речі, страхування комерційних ризиків управителя ФФБ є необов’язковим, але безумовним плюсом для інвестора. Інвестор вступає в договірні відносини лише з управителем, якому він передає майно у довірчу власність для фінансування будівництва. Сам же управитель укладає із забудовником договір, за яким останній зобов’язується побудувати об’єкт нерухомості і передати його у власність довірителя. Зобов’язання забудовника перед управителем забезпечуються іпотекою. Крім того, за кожним об’єктом будівництва між управителем і забудовником укладають договір уступки майнових прав і договір доручення з відкладальними умовами. У разі порушення забудовником умов договору управителю доручають виконання функцій забудовника, у тому числі право передоручити їхнє виконання третій особі. Також при виникненні ризику порушення забудовником своїх зобов’язань договір уступки набирає сили, і до управителя переходять все майно і майнові права на нерухомість [2].

Роблячи висновки можна зазначити, що Фонд фінансування будівництва дійсно на сьогодні залишається найбезпечнішим способом інвестування у будівництво житла. Разом з тим, обирати ФФБ також слід дуже обережно, оскільки будь-яке інвестування - це ризик власними коштами.

4. Нагляд та регулювання діяльності ФФБ

Нагляд та регулювання діяльності управителів ФФБ здійснюють спеціально уповноважений орган виконавчої влади у сфері регулювання ринків фінансових послуг та Національний банк України у межах своїх повноважень. Метою нагляду та регулювання діяльності ФФБ є контроль за дотриманням управителями ФФБ вимог законодавства, а також дотримання взятих на себе зобов’язань.

Основними напрямками нагляду та регулювання діяльності управителів ФФБ є:

. контроль за відповідністю Правил ФФБ та умов договорів про участь у ФФБ вимогам законодавства;

. контроль за дотриманням управителем обмежень, встановлених законодавством і Правилами ФФБ;

. виконання зобов'язань управителем ФФБ щодо включення довірителів до переліку, який управитель надає забудовнику для передачі об'єктів інвестування у власність довірителям;

. виконання управителем ФФБ зобов'язань щодо повернення коштів довірителям на їх вимогу та відповідності розміру сум коштів, що виплачуються довірителю, вимогам законодавства[4].

З метою впорядкування діяльності на ринку послуг із фінансування об'єктів будівництва Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг України розроблені та затверджені "Ліцензійні умови провадження діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/ або здійснення операцій з нерухомістю" від 24 червня 2004 р. № 1225, дія яких поширюється винятково на небанківські фінансові установи - управителі фондів фінансування будівництва та фондів операцій з нерухомістю. Ліцензіат протягом строку дії ліцензії зобов'язаний дотримуватись нормативів щодо ліквідності, власного капіталу, співвідношення залучених коштів та власного капіталу, якості активів та ризиковості операцій, установлених законодавством України.

З метою забезпечення гарантій стабільної роботи на фінансовому ринку для одержання ліцензії небанківські фінансові установи в процесі своєї діяльності зобов'язані постійно підтримувати фінансові коефіцієнти на відповідному рівні (табл. 4.1).

Таблиця 4.1 Фінансові нормативи установ - управителів ФФБ

Для розрахунку коефіцієнта платоспроможності активи ліцензіата та майно, що перебуває в його управлінні та обліковується на окремому балансі, за ступенем ризику поділяються на групи та підсумовуються з урахуванням відповідних коефіцієнтів зваження. З цією метою за ступенем ризику виокремлюють такі групи:

) з коефіцієнтом зваження 0 %: грошові кошти в касі та в дорозі, гроші на рахунках у банках, на депозитних рахунках фінансових установ, банківські метали, державні цінні папери, активи, забезпечені державними гарантіями;

) з коефіцієнтом зваження 20 %: іпотечні облігації Державної іпотечної установи, активи, в тому числі права вимоги до юридичних осіб, забезпечені гарантіями фінансових установ; активи, які є правами вимоги до інших фінансових установ, зі строком погашення один рік або менше;

) з коефіцієнтом зваження 30 %: нерухомість і майнові права на нерухомість, забезпечені іпотекою відповідно до законодавства України, іпотечні облігації;

) з коефіцієнтом зваження 50 %: фінансові інструменти, залишкова вартість основних засобів і нематеріальних активів та інших необоротних активів; права вимоги до юридичних і фізичних осіб;

) з коефіцієнтом зваження 100 % - для інших видів активів та майна.