Государственной регистрации подлежат вещные права, а также права аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками, участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями и кондоминиумами как имущественными комплексами. При этом регистрация сделок наряду с регистрацией возникших на их основе прав представляется излишней. Она не учитывает то обстоятельство, что в консенсуальных сделках по отчуждению (переходу) недвижимости правопорождающее значение имеет их исполнение, а не заключение (которое тем не менее обычно и подлежит обязательной регистрации). В связи с этим регистрацию сделок с недвижимостью предлагается отменить как избыточную и не вызываемую необходимостью <1>.
--------------------------------
<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003. С. 45 - 48, 50 - 53.
Регистрация осуществляется учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимость (в настоящее время - Федеральная регистрационная служба Министерства юстиции РФ) в Едином государственном реестре и удостоверяется выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость. Однако регистрационная запись является не самостоятельным правопорождающим юридическим фактом, а необходимым элементом сложного фактического состава, порождающего соответствующий гражданско-правовой результат и превращающего его в публично достоверный. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, имеют открытый характер и могут быть предоставлены любому лицу по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд.
Государственную регистрацию прав на недвижимость, имеющую гражданско-правовое значение, не следует смешивать с кадастровым и иным техническим учетом (инвентаризацией) самих объектов недвижимости, который имеет фискальное или иное публично-правовое значение. Такая регистрация или учет в настоящее время осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости Минэкономразвития России (ранее это были различные государственные органы, ведущие земельный кадастр, территориальные бюро технической инвентаризации Госстроя России в отношении жилых и нежилых помещений и т.п.) наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость (п. 2 ст. 131 ГК). Она не имеет правопорождающего значения и не влияет на действительность совершенных сделок.
Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы.
Термин "предприятие" используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц - субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права (подробнее об этом см. п. 1 § 5 гл. 8 настоящего тома учебника).
Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвентарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права требования и пользования и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на фирменное наименование, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК).
В развитых правопорядках в состав предприятий включают также клиентелу (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие "на ходу", бизнес) обычно стоит дороже, чем простая совокупная балансовая стоимость его наличного имущества или чистых активов. Наличие клиентелы составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса.
Разумеется, субъектом соответствующих прав и обязанностей является юридическое лицо (или иной собственник), а не имущество. Поэтому закон подразумевает под предприятием как объектом прежде всего имущество унитарных предприятий. Однако самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имеющая гражданской правосубъектности (например, небольшой магазин, кафе, гостиница, ателье или иное предприятие сферы обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник (которым, в частности, может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже клиентелу (ср. п. 2 ст. 132 и ст. ст. 559, 656 ГК).
Как имущественный комплекс предприятие не обязательно включает в свой состав объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения). Оно является недвижимостью не по своей природе, а в силу специального указания закона. Особенность его правового режима состоит не только в необходимости государственной регистрации сделок с этим имуществом, но и в том, что оно представляет собой имущественный комплекс, причем состоящий как из вещей, так и из прав, обязанностей и других нематериальных объектов, совокупная стоимость которых и определяет стоимость данного объекта имущественного оборота, и предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.
Другой разновидностью имущественных комплексов является кондоминиум (от лат. con - общий, совместный и dominium - собственность, т.е. общая собственность).
Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной (или также в публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части - в их общей долевой собственности (ст. ст. 289 и 290 ГК, ч. 7 ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики) <1>.
--------------------------------
<1> См. также: ч. 5 ст. 1 и ст. 5 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 2002. N 1 (часть I). Ст. 2; N 12. Ст. 1093.
Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать находящиеся в их общей собственности лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок). Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 290 ГК, п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья), как, впрочем, и наоборот. Тем самым право собственности на квартиру (иное жилье) неразрывно связывается с долей в праве собственности на имущество кондоминиума (общее имущество дома).
Кондоминиумы стали способом решения вопроса о принадлежности общих частей и оборудования многоквартирных жилых домов, в ходе приватизации которых отдельные квартиры и даже жилые комнаты стали рассматриваться законом в качестве самостоятельных объектов права собственности. Само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома. Игнорирование этой связи повлекло необходимость установления специального правового режима для общих частей и оборудования жилых домов (объявленных объектом общей долевой собственности всех собственников помещений) и создания для их эксплуатации специальных юридических лиц - товариществ собственников жилья.
Вместе с тем сам дом (здание в целом) перестал быть единым объектом недвижимости. Более того, самостоятельными вещами, по сути, перестали быть и общие части дома, поскольку они лишены оборотоспособности вне связи с обсуживаемыми ими жилыми помещениями. При этом на практике собственники-жильцы не испытывают серьезного интереса в поддержании в хорошем состоянии мест общего пользования (лестниц и лестничных площадок, лифтов и т.п.), сосредоточивая все усилия на эксплуатации только "своей ячейки" (квартиры или комнаты) <1>.
--------------------------------
<1> Между тем если кто-либо из них по какой-либо причине не будет иметь доли в праве собственности на общее имущество дома (например, подъезда и лестниц), то просто не сможет нормально пользоваться принадлежащим ему жилым помещением. Уже сама возможность такой парадоксальной ситуации свидетельствует о недостатках конструкции кондоминиума. Для нежилых (например, офисных) помещений, где требование обязательного создания кондоминиума и эксплуатирующего его товарищества собственников в законе отсутствует, такие ситуации в ряде случаев, к сожалению, стали реальностью. Все это свидетельствует в пользу признания объектом недвижимости дома (здания) в целом, а не находящихся в нем отдельных жилых и (или) нежилых помещений.
Более эффективным, как показывает опыт некоторых развитых правопорядков, было бы признание многоквартирного жилого дома юридически неделимой вещью и тем самым - объектом долевой собственности жильцов. Последние в этом случае получают в пользование (или на ограниченном вещном праве) приходящиеся на их доли квартиры и в этой же доле несут все необходимые расходы по содержанию дома в надлежащем состоянии <1>. Тогда ситуация упрощается и исключается надобность в создании и кондоминиумов, и товариществ собственников жилья, а жильцы получают прямой интерес в должном содержании всего дома, а не только своей квартиры. К сожалению, отечественное законодательство в этом вопросе пошло другим путем, породив достаточно сложные юридические и практические вопросы <2>.
--------------------------------
<1> В австрийском праве данный подход получил название жилищной собственности. Подробнее об этом см., например: Koziol H., Welser R. Grundriss des burgerlichen Rechts. Bd. I. Allgemeiner Teil, Sachenrecht, Familienrecht. 11. Aufl. Wien, 2000. S. 264 - 268.
<2> Этот путь, связанный с признанием индивидуальной собственности на часть жилого дома (этаж, квартиру, комнату) и общей собственности - на "общие части единой постройки", также известен в европейских странах под названием "этажной собственности" (Венедиков П. Ново вещно право. Второ изд. София, 1999. С. 116 - 117; Дабович-Анастасовска J. Етажна сопственост. Зборник во чест на Асен Групче. Скопjе, 2001). Его главным недостатком как раз и является установление различного правового режима для тесно связанных друг с другом принадлежностей и главной вещи, при котором единый по юридической природе объект недвижимости прекращает существование (Schreiber K. Sachenrecht. 3. Aufl. Stuttgart, 2000. S. 82 - 83).
Иногда выдвигается также идея о признании единым объектом (имущественным комплексом) земельного участка и находящегося на нем здания (строения, сооружения и т.п.), с тем чтобы обеспечить единство их юридической судьбы. Такой подход основан на ошибочном понимании классического принципа "superficies solo cedit" (все находящееся на земельном участке, принадлежит собственнику этого участка), который в римском праве обеспечивал единство прав собственника на различные объекты, хотя и тесно связанные друг с другом в качестве главной вещи (земельного участка) и ее принадлежности (дома) (об этом делении вещей см. далее). Кроме того, его признание безосновательно препятствовало бы возведению и использованию строений, находящихся на чужой земле (предоставленной на ограниченном вещном праве, арендованной и т.п.) <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее о противоречивом подходе российского законодательства к решению этого вопроса см.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 96 - 100 и сл. Следует отметить, что отказ от принципа "superficies solo cedit" имел место и в ряде восточноевропейских, в частности балканских, стран, воспринявших в свое время социалистический путь развития (хотя и не отказавшихся полностью от частной собственности на землю). С отказом от этого пути принцип "юридического единства недвижимости" был законодательно восстановлен (см., например: Гавела Н. Новото хрватско стварно право // Зборник во чест на Асен Групче. Скопjе, 2001. С. 32).
Вместе с тем имеется необходимость в признании особым объектом недвижимости технологических имущественных комплексов (газопроводов с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установок по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности. При этом составляющие его вещи разнородны (недвижимость - земельный участок, здания, сооружения; движимость - оборудование и т.д.), но объединены единым хозяйственным назначением, что делает целесообразным его использование в качестве единого объекта имущественного оборота <1>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 8, 29 - 30.
В качестве имущественных комплексов Закон рассматривает также паевые инвестиционные фонды (ПИФы), находящиеся в доверительном управлении специально созданных для этого акционерных обществ (управляющих компаний) <1>. Названные фонды представляют собой имущество (главным образом в виде денежных средств), находящееся в общей собственности лиц, учредивших доверительное управление им и получивших от управляющей компании ценные бумаги - инвестиционные паи. Владельцы таких ценных бумаг вправе потребовать от управляющей компании погашения паев (т.е. прекращения договора и соответствующих выплат) либо в любое время (открытый ПИФ), либо в течение установленного договором срока (интервальный ПИФ), либо только по истечении срока действия договора (закрытый ПИФ). Лишь в закрытые ПИФы владельцы паев могут вносить не только денежные средства, но и иное имущество, благодаря чему только эти ПИФы и можно считать имущественными комплексами в строгом смысле слова. Кроме того, в отличие от обычных сособственников, владельцы паев не вправе требовать раздела ПИФов, выдела из них своей доли или преимущественного приобретения паев других участников.
--------------------------------
<1> Часть 2 ст. 1 и абз. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4562. Необходимо подчеркнуть, что все юридические конструкции, связанные с паевыми инвестиционными фондами, полностью заимствованы нашим законодателем из американского права, чем и объясняются все особенности их правового режима.
Таким образом, паевой инвестиционный фонд как имущественный комплекс отличается тем, что его совладельцы - долевые собственники этого имущества - обязательно передают его в доверительное управление специальной коммерческой организации, получая взамен особые ценные бумаги. Как единый комплекс это имущество выступает только в виде объекта договора доверительного управления, заключаемого его совладельцами с управляющей компанией.
Вещи разделяются также на определенные индивидуальными признаками и определенные родовыми признаками (индивидуально-определенные и родовые вещи). Индивидуально определенные вещи отличаются конкретными, только им присущими характеристиками (например, дом N 22 по улице Садовой; автомобиль такой-то марки под конкретным номером и т.п.). Вещи, определенные родовыми признаками, характеризуются числом, весом, мерой и т.п., т.е. рассматриваются как известное количество вещей одного и того же рода (10 тонн стали определенной марки; пять грузовых автомобилей "Газель" и т.д.). Понятие родовых обычно используется только по отношению к движимым вещам, ибо недвижимые вещи являются индивидуально-определенными в силу необходимости их государственной регистрации.
Индивидуально-определенные вещи признаются юридически незаменимыми. В случае гибели или порчи таких вещей от обязанного лица можно требовать лишь возмещения убытков, но не предоставления аналогичных вещей. Вместе с тем только индивидуально-определенные вещи можно истребовать от обязанного лица в натуре (например, при неисполнении им договора купли-продажи или по виндикационному иску). Индивидуально-определенными могут быть как движимые, так и недвижимые вещи.
Вещи, определенные родовыми признаками, юридически заменимы. Поэтому неисполнение обязательства по их передаче (например, в силу гибели или иной утраты конкретной партии товара) по общему правилу дает возможность управомоченному лицу требовать предоставления такого же количества аналогичных вещей, но исключает возможность истребования в натуре тех же самых (конкретных) вещей. Так, изготовитель металла обязался продать покупателю 10 тонн никеля, причем право собственности на металл по условиям договора переходило к покупателю с момента оплаты им товара. Однако после поступления денег на счет продавца последний продал весь изготовленный им металл в количестве более 100 тонн другому покупателю. В такой ситуации первоначальный покупатель может требовать либо передачи ему такого же количества металла из вновь изготовленной партии, либо возмещения убытков, но не вправе настаивать на изъятии 10 тонн никеля из проданной другому приобретателю партии товара.
Предметом некоторых сделок могут быть лишь индивидуально-определенные вещи (например, в договоре аренды, предполагающем возврат использованного имущества), тогда как в других сделках в этом качестве, напротив, могут выступать только вещи, определенные родовыми признаками (например, в договоре займа вещей, согласно которому заемщик должен вернуть заимодавцу такое же количество вещей того же рода и качества). Объектами права собственности и других вещных прав также могут быть только индивидуально-определенные вещи.
С юридической точки зрения вещи могут быть также делимыми и неделимыми (хотя в физическом смысле делима всякая вещь). Неделимые вещи в соответствии со ст. 133 ГК характеризуются невозможностью их раздела в натуре без изменения их первоначального назначения. Например, невозможно разделить поровну между двумя совладельцами (сособственниками) принадлежащий им автомобиль. Неделимую вещь нельзя разделить без несоразмерного ущерба ее хозяйственному или иному целевому назначению, тогда как в делимой вещи любая часть и после раздела может выполнять ту же функцию, что и вещь в целом (хотя, возможно, и в меньшем масштабе, как это, например, происходит при разделе квартиры или жилого дома, состоящих из нескольких изолированных комнат) <1>. Поэтому делимыми являются земельные участки (абз. 2 п. 2 ст. 6 Земельного кодекса).
--------------------------------
<1> Как отмечено ранее, юридически неделимыми вещами следовало бы признавать любые жилые дома (включая многоквартирные) или по крайней мере отдельные квартиры. Однако имеющийся у нас реальный уровень обеспеченности граждан благоустроенным жильем пока не позволяет законодателю пойти на этот шаг.
Данные обстоятельства приобретают юридическое значение при разделе объектов общей собственности (ст. 252 ГК), при определении характера обязательств, возникающих по поводу таких вещей (п. 1 ст. 322 ГК), и в некоторых других случаях.
Сложные вещи (ст. 134 ГК) делимы как физически, так и юридически. Речь идет о совокупности разнородных вещей, составляющих единое целое в силу их использования по общему назначению (например, столовый сервиз, мебельный гарнитур, имущество фермерского хозяйства и т.д.). Нередко такая совокупность вещей используется как одна, единая вещь, стоимость которой может быть даже больше, чем простая сумма стоимости составляющих ее частей. Сложной вещью можно считать коллекцию однородных предметов или, например, библиотеку.