Рис. 1. Схема управления объектами недвижимости в Швеции
Источник: составлено на основе [20, с.4]
Подразделение Министерства юстиции - Национальная судебная администрация несет ответственность за реализацию всех операций с земельными участками с помощью подчиненных ей 95 регистрационных земельных агентств. Национальная судебная администрация является единственной правомочной организацией по осуществлению земельных сделок. Именно здесь хранятся оригиналы всех трансфертов, учреждений, а также копии правовых актов (titles), внесенных в регистрационные книги региональных отделений, которые не имеют компьютеризированных систем хранения информации. Компьютеризированные региональные отделения имеют связь с базой данных Центрального правления данных недвижимости, где эти правовые акты содержатся в электронном виде.
Картографическим компонентом Системы регистрации занимаются 55 регистрационных агентств недвижимости, которые полностью независимы от земельных агентств и подчинены Национальной геодезической службе, что, в свою очередь, является подразделением Министерства жилищного хозяйства и территориального плана Швеции.
Регистрационные агентства недвижимости контролируют геодезические операции с земельными участками и поддерживают реестр всех объектов недвижимости и земельных участков (Парсел) в государстве с целью их регистрации, налогообложения, статистики и т.д.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что в Швеции существует правовое распределение функций по регистрации прав и регистрации объектов недвижимости.
Общее количество земельных участков (Парсел) в стране на конец 90-х годов составляло около 4 млн. единиц. Рынок земельных участков в Швеции довольно развит.
До 31 января 1989 г. в законодательстве Польши царил общественный принцип исключительной государственной собственности и заключался в том, что государство было единственным собственником всего имущества и имело относительно этого имущества все полномочия владельца. В 1990 г. в результате общественно-политических и экономических изменений, произошедших в стране, началась приватизация недвижимого имущества, находящегося в собственности государства. Данный процесс получил широкое развитие и в настоящее время полностью не завершился. Согласно польскому законодательству, все объекты недвижимости, которые составляют собственность соответствующего субъекта, формируют фонды недвижимости. На протяжении 1998-1999 гг. был создано фонд недвижимости Государственной казны, фонд недвижимости воеводств (аналог украинских областей), фонд недвижимости гмин (аналог административных районов) и фонд недвижимости (аналог сельских советов). Именно с помощью фондов недвижимости в Польше проводятся все операции с недвижимым имуществом, в том числе и с землей. Согласно закону, цену на недвижимость устанавливают на основе стоимости, определенной имущественным экспертом.
На основе стоимости недвижимых объектов, установленной после оценивания, цена недвижимости, которую установил эксперт, является основанием для:
— определения начальной цены торгов (на первых торгах - не ниже стоимости недвижимости, на других - не ниже 50% стоимости);
— определения цены недвижимости без торгов (не может быть ниже ее стоимости, установленной экспертом);
— определения размера налога;
— осуществления других сделок.
В Польше существует дифференцированная система налогообложения сельскохозяйственной недвижимости, лесного фонда и застроенной недвижимости (дома, здания, объекты инфраструктуры). Ставки налога для сельскохозяйственных и лесохозяйственных земель определяются на основе ежегодных нормативов, которые готовит польское правительство. Местные органы власти обладают широкими полномочиями по коррекции размера налога.
Методы, которые используют эксперты в процессе рыночной оценки недвижимого имущества в Польше, аналогичные тем, которые используются в экспертной оценке земельных участков в Украине. При этом оценка сельскохозяйственной недвижимости базируется на сельскохозяйственной таксации.
Правовые механизмы регулирования рынка земли в Литве, Латвии и Эстонии характеризуются многими сходными чертами, поэтому целесообразно рассмотреть их вместе.
Главной задачей реформы собственности, инициированной в странах Балтии, было достижение свободной торговли объектами недвижимости. С целью обеспечения эффективного управления реформой недвижимости и защиты прав собственников имущества (включая земельные участки) вводилась система кадастра недвижимости, тесно связанная с системой регистрации владельцев недвижимого имущества. Регистрацию недвижимости и прав на нее выполняют регистрационные офисы, подчиненные Министерству юстиции. Записи по факту регистрации того или иного права заносятся в поземельную книгу. Именно кадастровая информация выступает базой для оценки земли в республиках.
В странах Балтии имеются два вида денежной оценки земельных участков: кадастровая (нормативная) и экспертная (рыночная). Кадастровую оценку используют исключительно для целей налогообложения, а рыночную - для поддержки рынка земли.
В Латвии кадастровую оценку реализуют региональные управления Государственной земельной службы, экспертную - сертифицированные эксперты, работающие в фирмах, имеющих соглашение с Государственной земельной службой страны.
Кадастровую стоимость объектов недвижимости в Латвии утверждают специалисты Государственной земельной службы в порядке, определенном Кабинетом Министров на базе цен на недвижимость в период, предшествующий году оценки (по средней рыночной стоимости для определенного целевого использования недвижимого имущества на конкретной территории). Не реже одного раза в пять лет проводят массовую переоценку недвижимости.
Кадастровую оценку выполняют отдельно по застроенным землям, сельскохозяйственным угодьям и лесам. В Литве за кадастровую оценку ответственна государственная служба земельного кадастра и недвижимости.
Рыночная стоимость земельных участков под жилой застройкой,
коммерческого назначения, а также сельскохозяйственных угодий и облесненных
земель значительно отличается согласно географическому размещению.
Оценка собственности базируется на классической и современной экономике. Во многих странах до 40-х годов прошлого века были разработаны схожие принципы и методики оценки, впрочем, лишь во второй половине ХХ в. начал развиваться подход к понятию оценки как к профессии.
Некоторые национальные организации оценщиков в течение 60-70-х годов рассмотрели и опубликовали стандарты профессиональной практической деятельности для своих членов. В качестве примера их взяли и другие страны, да еще и разработали кодексы профессиональной этики. Содержание Стандартов объединили профессиональные требования и потребности рынка. В некоторых странах Стандарты полностью или частично были инкорпорированы в национальные законы и положения. Некоторые профессиональные организации реализовали контрольные и исполнительные процедуры, которые позволяют выражать свое суждение и лишать профессионального статуса члена организации в результате серьезного нарушения им Стандартов или связанных с ними этических норм.
В результате развития отмеченных процессов к концу 70-х годов стало очевидно, что расширение деятельности международных финансовых институтов и интеграция национальных рынков перешли на такую стадию, что возникла острая необходимость в выработке единых международных стандартов оценки.
На данный момент существует необходимость совершенствования
земельной политики в Украине в направлении ее рыночной переориентации. В связи
с тем, что Украина находится на стадии реализации развития земельных отношений,
безусловно, есть смысл в соответствии с направлениями международной практики
обеспечить в короткие сроки усиление институциональной способности развития
рынка земель за счет формирования и действенности финансовых институтов,
рыночной инфраструктуры, экономико-правовых форм собственности, земельного
администрирования.
1. Пак Чж.В. Собственность на землю сельскохозяйственного назначения: сравнительный анализ опыта реформ в России и Республике Корея: дис. канд. экон. наук: спеу.08.00.01/Чж.В. Пак. - Москва, 2005. - 176 с.
2. Дорошенко А.П. Ефективність функціонування сільськогосподарських підприємств різних організаційно-правових форм: дис. канд. екон. наук / А.П. Дорошенко. - Харків, 2009. - 163 с.
. Бистряков І.К. Деякі інституціональні аспекти земельних відносин в Україні: стан на напрямки вдосконалення / Бистряков І.К. [та ін.]; НАН України; Рада по вивченню продуктивних сил України. - К., 2002. - 135 с.
. Даниленко А.С. Формування ринку землі в Україні / А.С. Даниленко, Ю.Д. Білик. - К.: Урожай, 2006. - 277 с.
. Даниленко А.С. Формування ринку землі в Україні: [монографія] / А.С. Даниленко; за ред.А.С. Даниленка, Ю.Д. Бі - лика. - К.: Урожай, 2002. - 280 с.
. Добряк Д.С. Економічне стимулювання суб'єктів сільськогосподарського землекористування за діяльність, пов'язану з охороною земель / Д.С. Добряк, А.М. Третяк, А.Д. Юрченко // Землевпорядний вісник. - 1997. - № 1. - С.38-40.
. Добряк Д.С. Класифікація та екологобезпечне використання сільськогосподарських земель / Д.С. Добряк,
. П. Канаш, І.А. Розумний. - К.: Ін-т землеустрою УААН, 2001. - 307 с.
. Добряк Д.С. Теоретичні засади сталого розвитку землекористування у сільському господарстві / Д.С. Добряк,
. А.Г. Тихонов, Н.В. Гребенюк. - К.: Урожай, 2010. - 136 с.
. Дорош О.С. Управління земельними ресурсами на регіональному рівні: [монографія] / О.С. Дорош. - К., 2005. - 142 с.
12. Котикова О.І. Державна програма як інструмент реалізації земельної політики / О.І. Котикова // Інноваційна економіка. - 2012. - № 7 (33). - С.3-7 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://archive. nbuv.gov.ua/portal/ <http://archive.nbuv.gov.ua/portal/> Soc_Gum/ іпек/2012_7/3^.
. Котикова О.І. Ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні: перспективи розвитку / О.І. Котикова,
. Ю. Власенко // Економіст. - 2013. - № 3. - С.36-37.
. Котикова О.І. Організаційно-економічні основи стійкого розвитку сільськогосподарського землекористування: ав - тореф. дис. д-ра екон. наук: спец.08.00.03/О.І. Котикова. - Миколаїв, 2011. - 479 с.
. Мартин А.Г. Розвиток земельних відносин в Україні у серед - ньостроковій перспективі: цілі та завдання / А.Г. Мартин [Електронний ресурс]. - Режим доступу: <http://crimeaconsul>. ucoz.ru/publ/ rozvitok_zemelnikh_vidnosin_v_ukrajini_u_ serednostrokovij_perspektivi/1-1-0-4.
. Мартин А.Г. Ринкова ціна землі в Україні / А. Г Мартин, І.П. Манко // Вісн. аграр. науки. - 2005. - № 6. - С.64-68.
. Соловцова О.П. Розвиток первинного ринку землі в містах України: дис. д-ра екон. наук: спец.08.00.03/О.П. Соловцова. - Д., 2011. - 266 с.
. Булигін С.Ю. Оцінка і прогноз якості земель / С.Ю. Булигін, А.В. Барвінський, А.О. Ачасова. - Х.: ХНАУ, 2006. - 262 с.
. Стельмащук А.М. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу підприємства: [навч. посіб.] / А.М. Стельмащук. - Тернопіль: ТАНГ, 2005. - 218 с.
. Дехтяренко Ю.Ф. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні / Ю.Ф. Дехтяренко [та ін.]. - К.: Профі, 2002. - 256 с.
. Infrastructure engineering [Electronic resource] - Mode of access: http://www.ie. unimelb.edu. au/research/ <http://www.ie.unimelb.edu.au/research/>.
. Третяк А.М. Концептуальні проблеми розвитку грошової оцінки земель в Україні / А.М. Третяк. - К.: ІЗ УУАН, 2001. - 50 с.
. Ступінь М.Г. Оцінка земель: [навч. посіб.] / М.Г. Ступінь. - Львів: Новий світ-2000, 2005. - 307 с.