Сторонами договору найму(оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). За загальним правилом, наймодавцем можуть виступати будь-які особи: фізичні та юридичні, держава, адміністративно-територіальні утворення тощо. Лише в деяких різновидах договору найму законодавець встановлює обмеження щодо осіб, які можуть бути наймодавцями, наприклад, у договорі оренди державного та комунального майна чи у договорі прокату. Наймодавцем за договором оренди може бути власник майна або особа, якій належать майнові права. В ч. 2 ст. 761 ЦК зазначено, що наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму. [30] Ця норма ЦК ґрунтується на положенні про те, що здавання майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Звідси наймодавцем може виступати лише та особа, яка має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу таким правом наділений власник майна або особа, яка має відповідні майнові права (право оперативного управління, повного господарського відання тощо). Крім того, виступати наймодавцем може особа, яка отримала такі повноваження відповідно до закону або договору. Право передавати речі в оренду може виникнути, наприклад, у комісіонера за договором комісії або в управителя за договором управління майном. Щодо особи наймача, то законодавець не передбачає будь-яких особливих обмежень.
Норми зобов’язального права передбачають як традиційні договірні конструкції, тобто такі, якими передбачається виконання на користь кожної із сторін, так і нетрадиційні, тобто такі, якими опосередковуються відносини з участю третіх осіб. Треті особи є безпосередніми суб’єктами договірних зобов’язань, правовий зв’язок таких осіб із сторонами договору знаходиться в межах самого договірного зобов’язання. Виникнення таких правовідносин здійснюється з волі учасників цивільних відносин, які в майбутньому стають їх сторонами, водночас треті особи не мають ні безпосереднього, ні опосередкованого відношення до їх виникнення, однак це не означає, що особи, про які йдеться, не можуть бути ініціаторами виникнення таких зобов’язань. В таких правочинах учасники цивільних відносин стають третіми особами поза їх волею однак цим не погіршується їх правове становище, а навпаки. В підтвердження можна навести ст. 511 ЦК України якою обмежується виникнення в третіх осіб цивільних обов’язків поза їх волею, зокрема як передбачено положенням цієї правової норми зобов’язання не створює обов’язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов’язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора. [14, с. 104]
Крім наведених правовідносин нормами зобов’язального права передбачаються й інші види відносин, якими опосередковується участь третіх осіб, зокрема йдеться про договірні зобов’язання, виникнення яких опосередковується згодою третіх осіб. Прикладом такого зобов’язання може бути зобов’язання з договору піднайму.
Сутність договору полягає в угоді сторін, але виникають запитання: угода про що, яким є предмет договору, на яких умовах він укладений, які саме цивільні права та обов’язки з угоди виникають, змінюються чи припиняються? Тобто йдеться вже про зміст договору як угоди сторін. За визначеннями, які подано у філософській літературі, зміст — це сукупність елементів, процесів, зв’язків, які становлять конкретний предмет або явище.[15, с. 125]
Ч. 1 ст. 628 ЦК зазначає, що зміт договору становлять умови(пункти), визначені на розуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства. [30] Якщо договір оформлено письмово у вигляді одного документа, підписаного сторонами, або шляхом обміну листами чи в іншій формі (ст. 639 ЦК України), то відповідні умови фіксуються у пунктах договору.
Розглядаючи співвідношення в договорі умов, визначених на розсуд сторін, та умов, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства, слід звернутись до загальних положень про співвідношення актів цивільного законодавства та договору, закріплених у ст. 6 ЦК України. Згідно з ч. 2 цієї статті сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Також, за ч. 3 сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Але сторони в договорі не можуть відступати від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено це, а також у разі, якщо обов’язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.[30]
Зміст договору, тобто сутність передбачених у ньому умов, завжди визначається угодою сторін. Проте воля і волевиявлення учасників договору формується насамперед під впливом приписів норм цивільного права, які містять абстрактну модель взаємовідносин сторін. Договір же є індивідуальним правовим актом, у якому абстрактна модель стосунків осіб, окреслена у загальних рисах у законі, наповнюється конкретним змістом, набуває своєї «плоті» і «крові». [15, с. 126]
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди щодо усіх його істотних умов. [30] Істотною умовою договору оренди є умова про предмет.
В ч. 1 ст. 760 зазначено, що предметом договору найму(оренди) може бути може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Частина 2 доповнює це положення тим, що предметом договору найму можуть бути майнові права. [30]
Питанню плати за користування майном, переданого за договорм, привячена ст. 762 ЦК, яка вказує, що розмір плати встановлюється власне договором, а якщо він не встановлений договором, то розмір визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Через це ціна не є істотною умовою договор
Договір найму (оренди) є строковим договором. Про строк договору найму вказано у ст. 763 ЦК, він визначається у самому договорі, а якщо не встановлений, то вважається укладеним на невизначений термін, тому можна зробити виновок, що строк також не належить до істотних договору найму. в такому разі кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. [30]
Доволі дискусійним є законодавче закріплення можливості непогодження в договорі однієї з його істотних умов. Так, з одного боку, в силу ч. 1 ст. 759 ЦК України майно передається у користування на певний строк, а, отже, сторони повинні визначити строк користування. З іншого боку, якщо сторони вказують, що договір укладений на невизначений строк, то це також може визнаватися як погодження строку. У даному випадку дискусійною видається позиція, коли законодавець використовує конструкцію «якщо строк найму не встановлений», адже, одна справа коли сторони самостійно погодили укласти договір на невизначений строк, і зовсім інша, якщо вони не погодили дане питання. Оскільки строк дії договору, судячи з положень ч.1 ст. 759 Цивільного кодексу України, є істотною умовою, то його непогодження мало б мати своїм наслідком визнання договору найму, у якому не зазначено строк його дії, неукладеним. Проте, у випадку відсутності у договорі умови про строк його дії у силу положень ч. 2 ст. 763 ЦК України він вважається укладеним на невизначений строк. [18, с. 126]
Слід наголосити, що оскільки договір є підставою виникнення цивільно-правового зобов’язання, найму зокрема, то зміст цього зобов’язання розкривається через права та обов’язки учасників, визначені умовами договору.
Зобов’язання, що виникає з договору найму, як і переважна більшість цивільно-правових зобов’язань, має складну структуру, «коли кожен з учасників є не тільки носієм прав або тільки обов’язків, але й носієм і тих і інших. Інакше кажучи, такі відносно складні за своєю структурою зобов’язання характеризуються засадами взаємності; кожна сторона має права і несе обов’язки» [5, с. 418].
Розпочати даний розділ необхідно з того, що зобов’язання, яке виникає з договору найму, як і переважна більшість цивільно-правових зобов’язань, має складну структуру, «коли кожен з учасників є не тільки носієм прав або тільки обов’язків, але й носієм і тих і інших. Інакше кажучи, такі відносно складні за своєю структурою зобов’язання характеризуються засадами взаємності; кожна сторона має права і несе обов’язки». При цьому права однієї сторони відповідають обов’язкам іншої і навпаки.
Договір найму в системі зобов’язань посідає місце в групі зобов’язань, спрямованих на передачу майна у користування. Оскільки предметом зобов’язання найму є річ, воно належить до зобов’язань, що іменуються «зобов’язанням що-небудь дати» [16, с. 14]. Для того, щоб у наймача була можливість використовувати майно згідно з досягнутою угодою, на наймодавця покладається обов’язок з передачі наймачеві майна. Також, незалежно від того, чи є договір найму реальним або консенсуальним, наймодавець зобов'язаний передати річ наймачеві у стані та у комплекті, що відповідають умовам договору найму та призначенню речі (ч. 1 ст. 767 ЦК України). Тому наймодавець не нестиме відповідальності за ті чи інші недоліки речі, якщо вони були застережені ним під час укладення договору. Наймодавець також не відповідатиме і за ті недоліки речі, які наймач повинен був віднайти під час огляду речі, що передається в найм. ЦК зобов'язує наймача перевірити справність речі у присутності наймодавця. В разі якщо наймач у момент передачі речі у його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК України). [30]
Тут необхідно зазначити, що недоліки можуть бути прихованими та явними. Тому положення ч. 3 ст. 767 ЦК України можна застосовувати виключно для перевірки справності речі на наявність явних недоліків. Приховані ж недоліки не завжди можна виявити при огляді речі. Тому слід внести доповнення до чинного законодавства, якими встановити, що у разі виявлення прихованих недоліків в об’єкті найму після його прийняття, наймач має ті ж права, що і у випадку, коли наймодавець гарантує якість речі, переданої у найм.
До того ж, відповідно до ч. 2 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. [30] Таке повідомлення звільняє наймодавця від відповідальності за шкоду, заподіяну особливими властивостями або недоліками речі, що передана в найм.
Цивільний кодекс України містить правило про можливість сторін домовлятися про надання наймодавцем гарантій якості речі. Такі гарантії можуть надаватися наймодавцем лише на весь строк користування річчю (ч. 1 ст. 768). [30] Існування гарантії наймодавця надає наймачеві додаткові права в разі виявлення недоліків, що перешкоджають використанню речі відповідно до договору.
Цивільний кодекс України не виключає можливості передачі в найм майна, яке обтяжене правами третіх осіб (право застави, сервітути тощо), які зберігають свою силу і в період дії договору найму (ч. 1 ст. 769 ЦК України). [30] Однак, враховуючи, що реалізація третіми особами своїх прав на передане в оренду майно може негативно вплинути на інтереси наймача, ЦК зобов'язує наймодавця попередити наймача про всі права третіх осіб на майно, що передається в найм.
Обов'язки наймодавця не вичерпуються періодом передачі речі наймачеві. Ряд обов'язків ЦК покладає на нього і в період дії договору найму. Так, відповідно до ч. 2 ст. 776 ЦК України наймодавець зобов'язаний за свій рахунок проводити капітальний ремонт речі, переданої у найм. [30] Зазначене правило є диспозитивним; сторони в договорі можуть покласти обов'язок проведення капітального ремонту речі на наймача. Капітальний ремонт повинен проводитися наймодавцем у строк, зазначений у договорі, а якщо в договорі такий строк не зазначений або капітальний ремонт спричинений невідкладною потребою – у розумний строк. У разі невиконання наймодавцем даного обов'язку, в разі якщо непроведення капітального ремонту речі перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, капітальний ремонт може бути проведений наймачем, який має право зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту.
Виходячи з положень ЦК можна виділити ряд основних обов'язки наймача, що випливають із договору найму. По-перше, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення або умов договору (ч. 1 ст. 773 ЦК України). В цьому разі законодавець робить акцент не на обов'язку користуватися річчю, оскільки не передбачає для наймодавця негативних наслідків на той випадок, якщо він не використовуватиме річ, а саме на обов'язку користуватися річчю відповідно до умов договору або її призначення. У процесі користування річчю наймач зобов'язаний утримувати її у належному стані та проводити за свій рахунок поточний ремонт речі, якщо інше не встановлено в договорі[32, с. 547].
Обов'язком, пов'язаним з користуванням річчю, є необхідність додержуватися встановлених законом або договором обмежень. Так деякі повноваження, що випливають із права володіння та користування річчю, наймач може реалізувати лише за згодою наймодавця. До таких повноважень належать, зокрема, право здавати річ у піднайм (суборенду); право передавати річ у безоплатне користування тощо. Так, відповідно до ч. 1 ст. 774 ЦК передача наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачено законом або договором. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. У зв'язку з цим у разі дострокового припинення (розірвання на вимогу однієї із сторін) договору найму договір піднайму також автоматично припиниться. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму. У відносинах піднайму наймач отримує відносно піднаймача всі права та обов'язки наймодавця. В свою чергу піднаймач має права та обов'язки наймача. При цьому піднаймач не вступає в якісь відносини із наймодавцем. Перед останнім відповідальним за стан речі та внесення орендних платежів залишається наймач[30].
Договором або законом на наймача може бути покладений обов'язок за свій рахунок застрахувати річ, що передана у найм (ч. 2 ст. 771 ЦК України). Така умова найчастіше трапляється у договорах лізингу і оренди державного та комунального майна. Якщо під час користування річчю, переданою в найм, була заподіяна шкода третім особам, вона має бути відшкодована наймачем на загальних підставах (ч. 1 ст. 780 ЦК України). Відшкодування шкоди покладатиметься на наймодавця лише в тому разі, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати (ч. 2 ст. 780 ЦК України) [30] .
Неможливо оминути увагою обов’язок наймача, оплатити предмет договору оренди. ЦК передбачає можливість визначення плати за користування майном за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. При цьому в законодавстві немає обмежень щодо варіантів встановлення плати за користування майном. Так, сторони можуть визначити плату в якості платежів у твердій сумі; у вигляді частки від прибутку, який отримує наймач у результаті користування річчю; у формі передачі наймачем наймодавцю якихось матеріальних благ або у вигляді покладення на наймача обумовлених договором витрат на поліпшення речі (наприклад, проведення ремонту орендованого приміщення) тощо. Якщо інше не передбачено договором, плата за користування майном вноситься щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦК Україниˑ). ЦК допускає встановлення законом або договором періодичного перегляду та зміни (індексації) розміру плати за користуˑвання майном (ч. 3 ст. 762). Сторони можуть визначити обов'язковий періодичний перегляд розміру орендної плати або її індексації відповідно до якихось об'єктивних умов (курсу національної валюти, рівня інфляції) [30] .
На наймачеві також лежить обов’язок зі зберігання майна, оберігання його від знищення та пошкодження. Оскільки до обов’язків наймача входить обов’язок зі зберігання майна, що передається у найм, слід зазначити, що договір найму містить у собі деякі елементи зберігання. Ідеться про наявність у договорі найму лише деяких елементів зберігання, оскільки у вказаному випадку обов’язок наймача зберігати майно, передане йому наймодавцем, виникає не як обов’язок, що становить мету самого договору, а лише як супутній додатковий обов’язок. Цей обов’язок наймач зобов’язаний виконувати як у процесі користування, так і в перервах між користуванням. Відповідно до вищезгаданого обов’язку, наймач повинен ставитися до майна, що передається в найм, з ощадливістю власника, не допускати його погіршення, здійснювати відповідний догляд за ним і технічне обслуговування.