Ще одним основним обов'язком наймача є обов'язок повернути річ після закінчення строку найму або припинення договору найму за інших підстав. За ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому її було одержано, з урахуванням нормального зношування або у стані, який було обумовлено в договорі[30].
Із обов'язку наймача повернути річ у стані, в якому її було одержано з урахуванням нормального зношування, випливає передбачений ст. 779 ЦК України обов'язок наймача усунути всі погіршення речі, що сталися з його вини. В разі неможливості відновлення речі наймач повинен відшкодувати наймодавцеві завдані збитки. Підставами звільнення наймача від відповідальності є погіршення стану речі, переданої у найм внаслідок її нормального зношування або упущень наймодавця (ч. 3 ст. 779 ЦК України) [30] .
Цивільний кодекс України у ст. 776 поділяє ремонт на поточний та капітальний. Залежно від цього встановлюються права та обов’язки наймача та наймодавця. Як вже було зазначено, відповідно до ч. 2 ст. 776 ЦК капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. А ось з поточним ремонтом ситуація дещо інша, відповідно до ч.1 цієї статті даний вид ремонту проводиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом[30] .
В цьому випадку мета проведення ремонту речі, що передається в найм, полягає в підтримці її у такому стані, при якому вона може бути використана за цільовим призначенням. При ремонті відновлюються втрачені якості речі. Проведення ремонту не пов’язане з конструктивними змінами у речі, які відбуваються при проведенні поліпшень хоча і змінює її до певної міри, наприклад, покращує стан та її зовнішній вигляд. У тому ж випадку, якщо при проведенні ремонту у речі, що передається у найм, відбуваються конструктивні зміни, що підвищують ефективність її використання, йдеться про поліпшення речі разом із ремонтом. Як правильно вказує М. Г. Проніна, «при здійсненні ремонту, як і при здійсненні поліпшень, наймач несе певні витрати, але в першому випадку ці витрати спрямовані на підтримання майна в схоронності, в такому стані, який забезпечує його звичайне, нормальне використання.
Отже, у результаті ремонту відновлюються колишні якості майна, що втрачаються в процесі зношення, тоді як у результаті внесених змін, які мають характер поліпшень, майно набуває нових, додаткових якостей, що не змінюють його призначення, але підвищують його цінність і ефективність використання».
Цивільний кодекс України наділяє наймача правом робити поліпшення переданої йому у користування речі. Проте, виходячи із загального правила про те, що зміна стану речі може відбуватися лише за згодою наймодавця, а також спеціальної норми ст. 778, поліпшення орендованої речі наймач може робити лише за згодою наймодавця. В цьому разі наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості у рахунок плати за користування річчю (ч. 3 ст. 778). [30] Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач, замість відшкодування вартості поліпшень, може їх вилучити. ЦК України також містить норму, що стосується поліпшення речі наймачем, якщо в результаті цього створюється нова річ. В цьому випадку наймач стає співвласником речі. Річ належатиме наймодавцеві та наймачеві на праві спільної часткової власності, в якій частка наймача відповідає вартості його витрат на поліпшення речі. Проте вказана норма є диспозитивною, і законом або договором може бути передбачений інший розподіл часток. Важливо зауважити, що якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Стаття 777 надає наймачеві коло спеціальних переважних прав. Так наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Про намір укласти договір найму на новий строк наймач зобов'язаний повідомити наймодавця заздалегідь, до закінчення строку договору. У разі якщо наймодавець бажає продати річ, що є об'єктом найму, наймач, який належно виконує свої обов'язки, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Тобто лише в разі повної відмови наймача купити річ або відмови придбати її на умовах, запропонованих наймодавцем, останній може запропонувати річ іншим особам[30].
Для виконання будь-яких договорів, у тому числі й договорів найму(оренди), неабияке значення має договірна дисципліна, тобто найсуворіше виконання договірних зобов’язань його сторонами, яке є певною запорукою стабільності суспільних відносин.
У вітчизняній юридичній літературі цивільно-правова відповідальність визначається як покладення на правопорушника, передбачених у законі негативних правових наслідків, що виявляються у позбавленні його певних прав або у заміні невиконаного обов’язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов’язку нового додаткового. Тому можна стверджувати, що порушення умов договору оренди (його невиконання або неналежне виконання) покладає на винну сторону певні негативні правові наслідки, встановлені договором або законом[17, с. 1] .
Невиконання наймачем обов'язку щодо повернення після припинення договору оренди речі, що є предметом цього договору, надає наймодавцю право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК України). [31]
Також у законі передбачається відповідальність сторін за шкоду, завдану третім особам у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм (ст. 780 ЦК України) [30]. Така шкода відшкодовується на загальних підставах наймачем.
Однак завдання шкоди третім особам може статися і з вини наймодавця, коли він не попередив наймача про особливі властивості або недоліки речі, про які наймач не знав і не міг знати. У такому разі шкода відшкодовується наймодавцем. При цьому сторони не можуть у договорі передбачити умову, за якої наймодавець взагалі звільняється від відповідальності за шкоду, завдану третім особам, або звільняється від відповідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, адже за ч. 2 ст. 780 ЦК України така умова є нікчемною.
Цивільний кодекс України передбачає випадки, коли одна зі сторін договору набуває нових прав у зв’язку з невиконанням іншою стороною своїх обов’язків. Тобто порушник зазнає негативних наслідків, наприклад, наймодавець з підстав, передбачених цивільним законодавством, може бути зобов’язаним зменшити розмір плати за оренду, а отже на нього покладається цивільно-правова відповідальність.
Першим таким випадком є ситуації в яких наймодавець не передає наймачеві майно, тоді наймач має право за своїм вибором:
вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;
відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст. 766 ЦК України) [30].
У випадку, коли у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право вимагати за своїм вибором від-наймодавця:
заміни речі, якщо це можливо;
відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;
безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;
розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані (ч. 2 ст. 768 ЦК України) [30].
Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати:
зменшення розміру плати за користування річчю;
розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 769 ЦК України) [30].
Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:
відремонтувати річ, включивши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 3 ст. 776 ЦК України) [30].
Також як негативний наслідок, який передбачений ч. 2. ст. 773 ЦК та який пов’язаний з невиконанням обов'язку наймачем коритування річчю за її призначенням або з порушенням умов договору найму, законодавець передбачив право наймодавця вимагати розірвання договору та відшкодування збитків[30].
Трапляються випадки, коли наймач не лише не дотримується обов'язку повернути річ у стані, в якому її було одержано, а взагалі не повертає наймодавцеві отриману від нього за договором найму річ. У такому разі згідно із ч. 2 ст. 785 ЦК наймач повинен сплатити наймодавцеві неустойку у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Звичайно, поряд з цим наймодавець має право вимагати повернення свого майна у примусовому порядку[30].
Також необхідно враховувати, що перебіг строків позовної давності, що застосовується до вимог, які випливають із договору найму, починається:
щодо вимог наймодавця - з моменту повернення речі наймачем;
щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму (ст. 786) [30].
§ 1 глави 58 ЦК не мітить норми, присвяченої форми договору найму(оренди), тому у цьому випадку слід застосовувати загальні положення про договори, а також норми про форму, які стосуються окремих видів даного правочину та містяться у відповідних параграфах ЦК або спеціальних нормативно-правових актах.
Питанню форми договору присвячена ст. 639 ЦК, відповідно до ч. 1 якої він може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. [30]
Стаття 14 Закону України «Про оренду землі» проголошує, що договір оренди землі(земельної ділянки) укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. При цьому Типова форма договору оренди землі затверджена Постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» [9]
Згідно з ч. 1 ст. 793 договір найму будівлі або іншої капітальної поруди укладається у письмовій формі. Відпові до п. 12 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009р. №9 порушення вимог закону щодо укладення правочину в письмовій формі є підставою для визнання його недійсним лише в разі, коли це прямо передбачено законом. [22]
Також у ч. 2 ст. 793 зазначено, що у разі якщо договір укладається строком на три роки і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню. А також, відповідно до ст. 794 право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону. [30]
За загальним правилом, договір найму (оренди) транспортного засобу укладається у письмовій формі. Якщо однією із сторін є фізична особа – підлягає також нотаріальному посвідченню. Погоджуюся з думкою Тарасенка Л.Л. про те, щоб у разі, якщо договір найму транспортного засобу не був нотаріально посвідчений, але був виконаний сторонами, суд не повинен констатувати нікчемність такого договору, а може застосувати цивільно-правові наслідки дійсного правочину [25, с. 326].
ЦК передбачає та впорядковує відносини, що торкаються договору найму (оренди) житла, проте окрім того, що даний договір повинен бути укладений в письмовій формі, не передбачає ніяких інших положень про його укладання. Це питання вирішується застосуванням загальних засад, властивих для укладення будьякого цивільноправового договору.
Проте, недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсність. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сторонами письмової форми договору найму житла має наслідком його недійсність [6].
Іноді виникає питання про обов’язкове нотаріальне посвідчення договору нaйму (оренди) житла, яке не слідує зі змісту ч. 1 ст. 811 ЦК. Проте, керуючись ст. 209 ЦК України сторони можуть за взаємною згодою та домовленістю вчинити таку дію. [30] Відповідно до стaтті 54 Зaкону Укрaїни «Про нотaріaт» нотaріуси, зокремa, посвідчують угоди, щодо яких зaконодaвством встaновлено обов’язкову нотaріaльну форму, a тaкож зa бaжaнням сторін й інші угоди. При цьому нотаріус має вимагати витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно і правовстановлювальний документ про належність наймодавцю житла, що здається в найм (оренду). Обов’язковому ж нотаріальному посвідченню за законом підлягає договір оренди житла з викупом. [8]
Щодо форми договору прокату, то у ЦК України в § 2 гл. 58 не встановлено окремих вимог. Виходячи із загальних правил, що містяться у ст. 639 ЦК, можна дійти висновку, що такий договір можна укладати у будь-якій формі, в тому числі усній, якщо інше не передбачено спеціальними нормативно-правовими актами або типовими умовами договору прокату. Наприклад, в п. 2.2 Порядку надання у тимчасове користування громадянам предметів культурно-побутового призначення та господарського вжитку, затвердженого наказом Укрсоюзсервісу від 16.12.1999 р. № 46, вказується, що надання у тимчасове користування громадянам відповідних предметів прокату оформлюється договором (замовленням-зобов’язанням) за формою ПО-П1, яка передбачена наказом Укрсоюзсервісу «Про затвердження форм документів суворої звітності та Інструкції щодо їх використання» від 29.09.1995 р. № 8 [23].