На відміну від аналогічного права наймодавця (п. 4 ч. 1 ст. 783 ЦК), наймач може вимагати розірвання договору, якщо наймодавець взагалі не виконує свого обов’язку, в той час як наймодавець може заявити таку вимогу у тому разі, коли наймач не розпочав до виконання капітального ремонту. Між цими юридичними фактами існує відмінність. Так, якщо протягом судового процесу наймодавець (наймач) приступить до проведення капітального ремонту, то з огляду на положення п. 2 ч. 1 ст. 784 ЦК(п. 4 ч. 1 ст. 783 ЦК України), суд не матиме підстав для задоволення позову. [30]
Отже, офіційне тлумачення поняття договору найму(оренди) надано у ст. 759 ЦК України, відповідно до якої за цим договором наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно користування за плату на певний строк. З точки зору загальної характеристики цивільно-правових договорів він є двостороннім, консенсуальним або реальним, оплатним.
Поділ найму на види в ЦК не ґрунтується на якомусь єдиному класифікаційному критерії. Виділення таких видів є довільним. Всі заначені у роботі види договорів найму(оренди) регулюються ЦК та спеціалізованими нормативно-правовими актами.
Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать майнові права, а також особа, уповноважена на укладення договору найму. Щодо особи наймача, то законодавець не передбачає будь-яких обмежень.
Зміст договору становлять умови(пункти), визначені на розуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Оскільки договір є підставою виникнення цивільно-правового зобов’язання, найму зокрема, то зміст цього зобов’язання розкривається через права та обов’язки учасників, визначені умовами договору.
Основним обов'язком наймодавця є своєчасне передання наймачеві майна в користування. У разі порушення наймодавцем цього обов'язку, згідно з положеннями ст. 766 ЦК, наймач має право за своїм вибором або вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою виконання договору, або ж відмовитися від договору найму і також вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті та в стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. У противному ж випадку наймодавець має нести відповідальність за недоліки переданого майна як за неналежне виконання зобов'язання.
Одним з найсуттєвіших обов'язків наймача є своєчасне внесення плати за користування майном. Невнесення її протягом трьох місяців поспіль надає наймодавцю право відмовитися від договору і вимагати повернення речі, переданої в найм. Також під час користування орендованим майном наймач зобов'язаний утримувати його в належному стані. З метою забезпечення стабільності дії договору найму, встановлено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця – тобто договір зберігає свою чинність. Втім, це положення знову ж таки є диспозитивним, оскільки сторони можуть передбачити, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
§ 1 глави 58 ЦК не мітить норми, присвяченої форми договору найму(оренди), тому у цьому випадку слід застосовувати загальні положення про договори, а також норми про форму, які стосуються окремих видів даного правочину та містяться у відповідних параграфах ЦК або спеціальних нормативно-правових актах.
Договір найму (оренди) укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною, даний процес характерний для усіх договорів. Кожна з його сторін може бути ініціатором укладення договору найму (оренди) нерухомого майна, направивши пропозицію (оферту) іншій стороні.
Одним з найважливіших прав сторін у договорі є право на його зміну або розірвання. Зміна договору, за загальним правилом допускається лише за згодою сторін і має учинятися у такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Для розірвання договору найму (оренди) важливе значення має не лише об’єктивна сторона допущеного порушення договору, а й суб’єктивна його складова. Так, якщо наймач вжив усі необхідні правові заходи для повернення переданої йому в найм речі та усунення порушень умов договору, проте через наявність обставин, які від нього не залежать, порушення не були усунуті, то підстав для розірвання договору найму з підстав, передбачених цією статтею, немає.
Системний аналіз положень Глави 58 ЦК України дає змогу зробити висновок, що підстави розірвання договору найму на вимогу наймача, окрім ст. 784, визначені також у п. 4 ч. 2 ст. 768, ч. 2 ст. 769 та п. 2 ч. 3 ст. 776 ЦК України. Розірвання договору у трьох останніх випадках є одним із альтернативних правових наслідків, які передбачені цими нормами, і застосовується наймачем тоді, коли він не зацікавлений у подальшому існуванні правового зв’язку між ним і наймодавцем.
1. Абесалашвили М. З. Специальные основания изменения и расторжения договора аренды. Бизнес в законе. 2010.
2. Борисова В.I., Спасибо-Фатєєва I.В., Яроцький В.Л. (ред.) Цивільне право України. Том 2, Х.: Право. – 2011. – Т. 2. – 816 с.
3. Брагинский М.И. Договорное право : в 5 т. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – 2-е изд., стер. – М. : Статут, 2011. – 780 с.
4. Вилегжаніна В. В. «Поняття та юридична характеристика договору найму (оренди) земельної ділянки. Митна справа.» 2014. № 5. С. 96–103.
5. Даль В. И. Толковый словарь живого великого русского языка: в 4 т. / В. И. Даль. М.: Рус. Яз., 1980. Т. 3. 588 с.
6. Договір найму (оренди) житлового приміщення : Роз’яснення Міністерства юстиції [Електронний ресурс] / Роз’яснення Міністерства юстиції. – 501. – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/n0006323-11.
7. Домбругова А. Загальні положення про договір найму в Цивільному кодексі України. Юридична Україна. – 2013. - № 10. – с.78-87.
8. Закон України «Про нотаріат» 1993. №39. [Електронний ресурс]. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12.
9. Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р. № 161-XIV. [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/161-14.
10. Закону України «Про транспорт» № 232/94-ВР від 10.11.1994. [Електронний ресурс]. – Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/card/232/94-вр.
11. Земельний кодекс України: Закон України від 25.10.2001 № 2768-III URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14.
12. Калаур, Р. І. Договір прокату: окремі питання правового регулювання. Приватне право і підприємництво.–2013.–Вип 12: 116-118.
13. Кузьменко О. В. Теоретичні засади адміністративного процесу: монографія. К.: Атіка, 2005. 352 с.
14. Кузьмич, О. Я. Участь третіх осіб у договірних зобов'язання. Актуальні проблеми вдосконалення чинного законодавства України 42 (2016): 102-110.
15. Луць, В. До питання про сутність і зміст цивільно-правового договору. Приватне право 1 (2013): 118-128.
16. Мороз, О. В., та М. В. Мороз. Права та обов’язки сторін за договором найму. Право і безпека 2 (2010): 201-205.
17. Мусієнко Володимир Володимирович. Відповідальності сторін за невиконання зобов’язань за договором оренди державного та комунального майна. Dictum fuctum 3 (5) (2019): 1 - 6.
18. Навчально-методичний посібник по підготовці до державного іспиту з цивільного права /Упорядники Заіка Ю.О., Іванов Ю.Ф., Шаповал Л.І. та ін. /За заг. ред. доктора юридичних наук, професора Ю.О. Заіки – К.: НАВС, 2012. – 197 с.
19. Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України: у 2 т. Т. 2. / В. Г. Ротань та ін. 2-е вид., перероб. і доп. Харків : Фактор, 2010. 785 с.
20. Новий тлумачний словник української мови: у 3-х т. (42000 слів). 2-ге вид., випр. К.: «Аконіт», 2005. Т. 3. 862 с.
21. Позов, І. І. Проблемні питання визначення предмету договору найму будівлі або іншої капітальної поруди. Юридичний науковий електронний журнал–електронне наукове видання: 82.
22. Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009р. №9.
23. Про затвердження форм документів суворої звітності та Інструкції щодо їх використання: наказ Укрсоюзсервісу від 29.09.1995 р. № 8 [Електронний ресурс] Верховна Рада України. Законодавство України. – Режим доступу : http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/z0389-95.
24. Султанова Анна Володимирівна. Підстави розірвання договору за цивільним законодавством України. Редакційна колегія (2018): 338.
25. Тарасенко Л.Л. Договір найму (оренди) транспортного засобу. Вісник Львівського університету. Серія юридична. 2015. Випуск 61. С. 324-329
26. Федосєєва, Т. (2014). Договір найму (оренди) житла.
27. Цивільне право України : Підручник / Є. О. Харитонов, Н. О. Саніахметова. — К.: Істина, 2003. — 761 с.
28. Цивільне право України : Підруч.: У 2 кн. Кн. 1 / О. В. Дзера, Д. В. Боброва, А. С. Довгерт, Н. С. Кузнєцова, В. М. Коссак, В. В. Луць, О. А. Підопригора, О. О. Підопригора, В. С. Щербина; Київ. нац. ун-т ім. Т.Шевченка. - К. : Юрінком Інтер, 2002. - 719 c. - укp.
29. Цивільне право України. Договірні та недоговірні зобов’язання: [підручник] /[С. С. Бичкова, І. А . Бірюков, В. І . Бобрик та ін.]; за заг. ред. С. С . Бичкової. – 3-тєвид., змін. та допов. – К.: Алерта, 2014. – 496 с.
30. Цивільний кодекс України: закон України від 16.01.2003 №435-IV №№40-44. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15
31. Цивільний кодекс України: наук.-практ. коментар (пояснення, тлумачення, рекомендації з використанням позицій вищих судових інстанцій Міністерства юстиції, науковців, фахівців) / за ред. І. В. Спасибо-Фатєєвої. Харків: ФО-П Лисяк Л. С., 2013. Т. 8: Договори про передачу майна у власність та користування. Серія : Коментарі та аналітика. 670 с.
32. Цивільний кодекс України: Наук.-практ. коментар. – 3-є вид., перероб. та доп. / За ред. Є.О. Харитонова. – Х.: Одіссей, 2006. – 856с.
33. Шкільний словник іншомовних слів / укладач О. Давидова. Тернопіль: Підручники і посібники, 2007. 432 с.
34. Юридична енциклопедія / ред. Ю. С. Шемшученко [та ін.]; НАН України, Ін-т держави і права ім. В. М. Корецького. К.: «Українська енциклопедія» ім. М. П. Бажана, 2003. Т. 5. 736 с.
35. Юридичні терміни: тлумачний словник / [В. Г. Гончаренко, П. П. Андрушко, Т. П. Базова та ін.]; за ред. В. Г. Гончаренка. К.: Либідь, 2003. 320 с.