Курсовая работа (т): Оценка рыночной стоимости садоводческих и дачных участков на территории Пермского района Пермского края

Оценка рыночной стоимости садоводческих и дачных участков на территории Пермского района Пермского края

Министерство сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова»

Кафедра земельного кадастра

Специальность «Экономика и управление на предприятии (в оценке недвижимости)»

Курсовая работа

По дисциплине «Оценка стоимости земли»

На тему

Оценка рыночной стоимости садоводческих и дачных участков на территории Пермского района Пермского края

Выполнил: Зверев П.А.

студент 6 курса

Проверил: доцент А.Н. Поносов

Пермь, 2016

Содержание

Введение

1. Анализ рынка земли

2.      Определение рыночной стоимости земельных участков

2.1 Оценка стоимости земельных участков методом сравнительного подхода

.2 Оценка стоимости земельных участков методом доходного подхода

2.3    Оценка стоимости земельных участков методом затратного подхода

Заключение

Список литературы и нормативно-технических документов

Введение

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Проблема данного исследования носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов. Актуальность настоящей работы обусловлена, с одной стороны, большим интересом к теме "Оценка земельных участков" в современной науке, с другой стороны, ее недостаточной разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость.

Основной целью оценки земельного участка является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Данный результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделок или иных действий (для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях).

В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

. Изучить теоретические аспекты и выявить природу оценки земельного участка на конкретном примере;

. Сказать об актуальности проблемы в современных условиях;

. Изложить возможности решения тематики;

. Рассмотреть подходы и методы оценки земельных участков;

1. Анализ рынка земли

Стоимость земельных участков в Пермском районе варьируется по многим факторам. В приоритете находятся участки с удобной транспортной доступностью, с наличием коммуникаций (электричество, газ, вода). Ключевым фактором при выборе участка является наличие естественного водоема. Анализ произведен по стоимости наиболее популярных сегментов земельного рынка Пермского района. Отбор участков для анализа осуществлен по основным направлениям выезда из города и крупным населенным пунктам в этих направлениях.

. Участки во Фролах и Култаево

Эти земли пользуются популярностью из-за близкого расположения к городу. Удобная транспортная сеть, наличие школ, детских садов и больниц, полноценной социальной инфраструктуры позволяет рассматривать данные поселки в качестве удобных и комфортных районов для постоянного проживания.

. Коттеджные поселки

Это своего рода элитные «спальные» районы, изолированные от больших поселков, но вместе с тем, лишенные социальной инфраструктуры. Они располагаются на расстоянии 30-35 км от центра города. Проживание в таких поселках обеспечивает условия для отдыха: спокойные соседи, близость к природе и свежий воздух. Поэтому они пользуются большой популярностью.

. Участки в Нижних Муллах, Сылве и Усть-Качке

Эти участки пользуются популярностью из-за того, что сочетают в своих характеристиках близкое расположение города и близости рек. Усть-Качка при выборе выигрывает еще и за счет того, что является курортной зоной.

. Участки в Юго-Камском и Бершети часто выбирают в качестве площадки под дачное строительство

Цена на земельные участки во многом зависит от местоположения. В первую очередь, огромное значение играет экологическая ситуация в районе. Участки на берегу природных или искусственных водоемов, вблизи от лесонасаждений или на холмах стоят значительно дороже. Наоборот, снизить цену объекта способен распложенный недалеко от дома стадион, парковка или скоростная трасса. Так же влияние оказывает удалённость от центра города. Наличие вблизи от располагаемого участка магазина, салона, транспорта является плюсом. Система отопления (водная, электрическая, газовая), электрификация, газоснабжение, водопровод и канализация. Земельные участки с хорошо развитой коммуникацией стоит дороже. Не стоит забывать и о том, что дом на небольшом участке земли всегда будет дешевле небольшого дома на большой площади. Тем не менее, выгодность капиталовложения зависит именно от величины земли, а не от размеров дома. Главное соблюдать оптимальное соотношение: приусадебный участок должен примерно в десять раз быть больше строения, расположенного на нем.

Рассмотрим ситуацию, сложившуюся на рынке садоводческих и дачных участков на территории Пермского района Пермского края. Сравним цены за сотку на земельные участки в некоторых населенных пунктах находящихся на расстоянии от города в пределах 50-ти километров.

Таблица 1

Средняя стоимость земельных участков за сотку

В данной таблице приведены средние цены садоводческих и дачных участков с площадью до 10 соток. Также представлена структура предложения на рынке в процентном соотношении. Самые дорогие земельные участки, выставленные на продажу на территории Пермского района, находятся в Н. Муллах и п. Сылва.

По итогам декабря 2015 года на рынке земельных участков города Перми зафиксировано снижение средней цены за сотку относительно предыдущего месяца на 2,08%, цена составила 122,41 тыс. руб. Представим стоимость участков по районам города в виде таблицы:

Таблица 2

Средняя стоимость земельных участков по районам города

В декабре цена сотку земельных участков, расположенных в черте города, составила в среднем от 83,25 тыс. руб. (Индустриальный район), до 260,15 тыс. руб. (Ленинский район), в районах средней удаленности - от 22,49 тыс. руб./сот. (Добрянский район), до 67,72 тыс. руб./сот. (Краснокамский район).

Объем рынка купли-продажи земельных участков распределен по Пермскому краю следующим образом: большинство предложений на рынке представлено в Пермском районе - 59,7%, 14,1% участков предлагается приобрести в Добрянском районе, 5,4% сосредоточено в Краснокамском районе. Наибольшую долю в структуре предложения земельных участков Пермской мультилистинговой системы по Перми занимает Орджоникидзевский район - 28,7%. Наименьшее количество предложений приходится на Ленинский район - 4,3% от общего объема.

Диапазоны цен предложения земельных участков значительно варьируются (от минимального значения до максимального) в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Таблица 3

График 1

Наибольшую долю в черте города и в районах средней удаленности составляют земли под ИЖС - 52% и 41% соответственно. В отдаленных районах наибольшим объемом предложения представлены земельные участки с/х назначения - 35%.

2. Определение рыночной стоимости земельных участков

Оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется.

.1 Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

Сравнительный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка, исходя из сравнения объекта оценки с аналогичным земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены. В эти цены вносятся поправки, устраняющие влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.

Сравнительный подход основывается на систематизации сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает; благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток сравнительного подхода заключается в необходимости наличия достоверной рыночной информации для проведения оценки, что предполагает наличие развитого и прозрачного рынка сопоставимых объектов.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж.

Методы выделения и распределения применяются в условиях отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж. Недостаток метода сравнения продаж состоит в том, что редко можно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью определить и количественно оценить.

Использование метода наиболее целесообразно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках. Методы выделения и распределения используются для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. Это существенно ограничивает сферу их применения. Так, метод выделения предполагает наличие развитого рынка застроенных участков, причем улучшения земельного участка должны быть сопоставимы с улучшениями объекта оценки.

Задача 1

Оценить находящийся на правах аренды свободный земельный участок. По состоянию на 15.12.текущего года. Общая площадь 200 м².

Таблица 4

Характеристики объектов сравнения и оценки

Таблица 5

Корректировка цен продаж объектов - сравнения (аналогов)