Курсовая работа (т): Оценка рыночной стоимости садоводческих и дачных участков на территории Пермского района Пермского края

Рыночная стоимость участка

,2 * 200 = 35 840 руб.

Ответ - в качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная с учётом количества внесенных поправок по объектам-аналогам. Наименьшее получилось у трех объектов 1,2 и 5. В результате расчёта цена за получилась 179,2 тыс. руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта 35 840 руб.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

·  определение элементов сравнения объектов;

·        определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

·        расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

·        расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

·        расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

·        расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод выделения является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

Сз = С - Су,

где Сз, - стоимость земельного участка,

С - стоимость объекта,

Су - стоимость улучшений.

Недостатки метода выделения:

·  он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

·        в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Задача 2

Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями (постройками) продается в этом же районе за 2 120 тыс. руб. Известна информация по 3 типичным объектам в этом же районе.

)   Отношение стоимости улучшений к цене продажи рассчитали по формуле:

=,

где V_di - стоимость улучшений с учетом износа,

V_i - цена продажи объекта с постройками

Таблица 6

Определение доли стоимости построек к цене продаж объектов недвижимости

2) Найдём коэффициент характеризующий долю стоимости земли:

К_l = 1-K_B = 1 - 0,632 = 0,37 или 37%

)   Стоимость земли:

_l = V * K_l = 2 120 * 0,37 = 784,4 тыс. руб.

Ответ: Стоимость свободного земельного участка 784,4 тыс. руб.

Метод распределения - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе.

Метод распределения сочетает в себе элементы метода сравнения продаж и метод выделения.

Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке.

Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью.

Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

.2 Оценка земельных участков методами доходного подхода

рыночный кадастровый стоимость земельный

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

·    наиболее эффективного использования;

·              ожидания;

·              спроса и предложения;

·              замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

·    капитализации земельной ренты;

·              дисконтирования будущих потоков;

·              остатка дохода для земли.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные целесообразно брать до налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

,

где V_L - стоимость земельного участка,_L - доход от владения землей,_L: - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод прямой капитализации. Определение метода прямой капитализации применительно к оценке нематериальных активов: капитализация (означающая деление на соответствующую ставку доходности) постоянного или постоянно меняющегося экономического дохода за конкретный период времени.

Первый этап метода прямой капитализации состоит в определении надлежащей меры экономического дохода, которая должна быть использована в ходе оценке или экономического анализа. Так же, как и в методе капитализации дохода, в анализе на основе метода прямой капитализации могут быть использованы многочисленные альтернативные меры экономического дохода.

Второй этап метода прямой капитализации заключается в оценке последующего предполагаемого срока прогноза экономического дохода. Иными словами, этот шаг включает оценку ожидаемого последующего срока полезного использования оцениваемого нематериального актива. Некоторые неопытные аналитики считают, что при использовании метода прямой капитализации нет необходимости в рассмотрении последующего срока полезного использования. Это попросту неправильно.

Третий этап метода прямой капитализации сводится к обоснованию прогноза экономического дохода. Для использования прямой капитализации прогноз экономического дохода должен быть:

.   Постоянным (т.е., одинаковым в любом периоде) при конечном или бесконечном количестве периодов либо;

2.      Постоянно изменяющимся (т.е., изменяющимся с постоянным темпом в каждом периоде) при конечном или бесконечном количестве периодов.

Четвертый этап метода прямой капитализации состоит в оценке соответствующей ставки прямой капитализации. Ставка прямой капитализации используется для приведения прогнозируемого экономического дохода к текущей стоимости. Как мы увидим, ставка прямой капитализации учитывает показатель темпа роста. В зависимости от показателя темпа роста темп изменения экономического дохода может быть положительным, отрицательным или нулевым.

Пятый этап метода прямой капитализации заключается в установлении показателя стоимости оцениваемого нематериального актива. Показатель стоимости определяется с помощью вычисления текущей стоимости прогнозируемого потока экономического дохода за ожидаемый срок получения экономического дохода по выбранной ставке прямой капитализации.

Задача 3

Собственник сдает земельный участок S = 15 га в аренду, для целей с/х производства. Величина земельного налога составляет 54 руб./га в год. Потери, образующиеся при перезаключении договора аренды составляют в среднем 18% от годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка несет арендатор. Арендная плата составляет 580 руб./га в год. Определить стоимость земельного участка.

) Определим потенциальный валовый доход:

ПВД = 580х 15 = 8700 руб.

) Определим действительный валовый доход:

ДВД = 8700 - (8700 * 1,8) = 6960 руб.

) Найдём чистый операционный доход:

ЧОД = 6960 - (54 * 15) - (6960 *0,15) = 5106 руб.

) Стоимость участка: V= = = 61890,91руб.

Ответ: стоимость земельного участка равна 61890,91 руб.

Метод дисконтирования будущих потоков используется для оценки земельных участков под застройку.

Метод остатка дохода для земли основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

.   определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2.      определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

.        чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Задача 4

Определить стоимость земельного участка предоставленного для строительства АЗС на 7 колонок.

Капитальные вложения на 1 колонку 2 630 тыс. руб.

Планируемый доход от инвестиций 25%, срок экономической жизни сооружений 9 лет.

Известны данные при анализе эксплуатации действующих АЗС с аналогичными условиями (местоположение, поток):

В течение 1 часа с 1 колонки, в среднем в сутки продается 68 литров топлива.

Чистый доход от продажи 1 л топлива составляет в среднем 2,9 руб.

С учетом пересменок, время на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Найти стоимость земельного участка при условии, что это будет пункт АЗС.

Решение

) Определяем стоимость строительства АЗС:

_B = V_B * R_BВ = 7 * 2 630 = 18410 тыс .руб.

). Рассчитаем коэффициент капитализации для сооружения:

Находим по методу Ринга:

_В = on + of = i + (100% / n)_В = 25% + (100% / 7) = 39,29% или 0,393

) Находим величину чистого дохода:

_B = V_B * R_B = 18410* 0,393= 7235,13 тыс. руб.

) Величина общего чистого операционного дохода:₀ = 7 * 300 * 25 * 68 * 2,9 = 10353000 тыс. руб.

) Находим чистый операционный доход на земельный участок:

_L = NOI_o - NOI_в = 10353000 -7235,13 = 10345764,87 тыс. руб

) Определим стоимость земельного участка:

_L = NOI_L / R_L= 10345764,87 / 0,25 = 41383059,48 тыс. руб.

Ответ: Стоимость земельного участка под строительство АЗС на 7 колонок равна 41383059,48 тыс. руб.