Курсовая работа (т): Оценка рыночной стоимости садоводческих и дачных участков на территории Пермского района Пермского края

2.3 Оценка земельных участков методами затратного подхода

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Полученные затратным методом оценки земельных участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Достоинством затратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10-15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Затратный подход включает несколько методов

Метод предполагаемого использования (затрат на освоение)

К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Этапы применения метода определения затрат на освоение

1 этап. Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. В первую очередь размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

этап. Расчет стоимости освоенных участков. Осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сопоставимых продаж.

этап. Расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков. Затраты на освоение включают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

этап. Вычет затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение, включая затраты на продажу и предпринимательскую ^:прибыль.

этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Наконец, для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Задача 5

Инвестор приобрёл право собственности на неосвоенный земельный участок S = 6,8 гектара. Анализ наилучшего варианта использования определил размещение на этом участке коттеджного посёлка.

Анализ показал, что наибольшим спросом на рынке, под коттеджное строительство, пользуются благоустроенные участки размером 12 соток.

При разбивке массива на участки около 20% отводится на устройство дорог, размещение объектов общего пользования.

Участок продаётся в среднем за 225 000 руб. С учётом сложившейся динамики продаж рынок может поглотить около 10 участков в год.

Норма отдачи инвестиций составит 29%.

Издержки составляют 3 900 000 руб. В том числе:

¾      благоустройство - 2 400 000 руб.

¾      управление - 300 000 руб.

¾      маркетинг - 350 000 руб.

¾      налоги и страхование - 200 000 руб.

¾      прибыль инвестора - 650 000 руб.

Решение:

.   Найдём сколько всего будет размещено участков в массиве:

Количество участков = (6,8 * 0,80) / 0,12 = 45 участков

.   Рассчитаем потенциальный валовый доход (ПВД):

ПВД = 45* 225 000 = 10 125 000 руб.

.   Определим чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ПВД - издержки

ЧОД = 10 125 000 - 3 900 000 = 6 225 000.

Период продажи участков составит 4 года.

.   Найдем стоимость земельного участка(V_L):

V_l= (Чод / 1) * фактор текущей стоимости аннуитета

 = *  = 1556250 *2,21 = 3 439 312,5 руб.

Ответ: стоимость земельного участка 3 439 312,5 руб.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия:

этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж.

этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения. Затраты на строительство состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

. этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

. этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

Метод по затратам на инфраструктуру

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть.

Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфра структуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1 этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

этап. Определение себестоимости строительства 1 м ² площади жилых домов по типовому проекту.

этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Заключение

В данной работе было рассмотрено следующее:

анализ рынка садоводческих и дачных участков в Пермском районе;

доходный подход к оценке земельных участков;

сравнительный подход к оценке земельных участков;

затратный подход к оценке земельных участков.

Каждый из рассмотренных выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. Был проведен анализ рынка земли по районам города. В Пермском районе города были рассмотрены средние стоимости земельных участков за сотку и были выявлены значительные расхождения по стоимости на земельные участки. Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий насущные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Необходимо отметить, что земля в Пермском регионе - особая ценность, характеризующаяся высокой эффективностью использования ее многообразных свойств.

Список литературы и нормативно технических документов

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.

. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ, глава 1, статья 7.

. «Оценка недвижимости» / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: издательство «Финансы и статистика», 2010.

. «Теория и методы оценки недвижимости» / СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2011

. «Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие» / М.: Дело, 2011

. Экономика недвижимости: учебное пособие / А.Н. Асаул, Карасев А.В., 2011

. Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» (№2-3 (7-8)/2006), статья «Государственный земельный кадастр и государственная кадастровая оценка земель»

. Кадастровая оценка земли. Учебное пособие-ИКФ «ЭКМОС», 2012 г.