реструктуризацию кредиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства, включающей ежегодную инвентаризацию имеющейся задолженности, подписание актов сверки задолженности с кредиторами и дебиторами, заключение соглашений о реструктуризации долгов, предусматривающих условия и графики их погашения;
принятие мер по сокращению дебиторской задолженности, в том числе населения.
обеспечение достаточного текущего финансирования предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, что предполагает:
применение установленного уровня оплаты населением жилищно-коммунальных услуг и максимально-допустимой доли собственных расходов граждан в совокупном доходе семьи в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг;
повсеместное введение полной оплаты за жилищно-коммунальные услуги второго жилья и жилья, превышающего социальные нормативы;
включение в бюджеты муниципальных образований в полном объеме сумм на возмещение разницы в тарифах;
направление на цели восстановления жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования средств областного и местного бюджетов;
реализацию мероприятий по повышению ответственности жителей за оплату жилищно-коммунальных услуг;
введение платы за наем муниципального жилья, позволяющей дифференцировать оплату жилья в зависимости от его потребительских свойств (качества и местоположения);
постепенную ликвидацию перекрестного субсидирования коммунальных услуг;
согласованность сроков действия тарифов на муниципальном уровне с периодами регулирования, установленными Федерацией и областью;
проведение независимых экспертиз и комплексных проверок предприятий жилищно-коммунального хозяйства с целью выявления нерациональных затрат при осуществлении тарифного регулирования;
разработку методологии привлечения заемных или кредитных ресурсов на развитие инфраструктуры коммунального хозяйства, позволяющей сгладить влияние на уровень тарифов пикового характера инвестиционных затрат, равномерно распределить их возмещение на более длительный период и сохранить оплату жилищно-коммунальных услуг доступной для населения;
организацию работы комиссий на областном и муниципальном уровнях, осуществляющих:
рассмотрение финансово-экономического положения предприятий жилищно-коммунального хозяйства, планов их оздоровления;
выработку рекомендаций по обеспечению их устойчивого функционирования, снижению нерациональных затрат, ликвидации дебиторской и кредиторской задолженности.
повышение инвестиционной привлекательности отрасли.
.Обеспечение мер социальной защиты малоимущих граждан при переходе на полную оплату жилищно-коммунальных услуг.
В соответствии с Законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4218-1 (в редакции от 06.05.2003 № 52-ФЗ) "Об основах федеральной жилищной политики" действует система социальной защиты населения при переходе к полной оплате населением жилищно-коммунальных услуг. Малоимущим категориям граждан предоставляются адресные субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг - жилищные субсидии.
Компенсация расходов на предоставление жилищных субсидий будет производиться за счет бюджетных средств в соответствии с действующим законодательством.
Для повышения эффективности социальной поддержки населения целесообразно внедрить системы персонифицированных социальных счетов граждан, на которые будут перечисляться средства, предусмотренные на все виды адресной социальной помощи государства.
3.Формирование рыночных механизмов функционирования жилищно - коммунального комплекса и условий для снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг совершенствование системы управления.
Одно из основных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства - это создание конкурентной среды в жилищной сфере с предварительным разделением функций заказчика и подрядчика по оказанию жилищно-коммунальных услуг и формированием договорных отношений между собственником жилья (или организацией, им уполномоченной), управляющими и подрядными организациями.
Разделение функций в отношении муниципального жилищного фонда особенно важно для прекращения практики выполнения органами местного самоуправления хозяйственных функций по управлению жилищным фондом. Муниципальное образование как собственник жилищного фонда (его части в виде неприватизированных квартир) заключает с управляющей организацией договор на управление жилищным фондом. Аналогичные договоры на управление жилищным фондом заключают другие собственники жилья в многоквартирном доме муниципальной и частной форм собственности.
Основное требование при формировании или выборе управляющей организации - это ориентированность на удовлетворение нужд нанимателей и собственников жилья в части предоставления им жилищно-коммунальных услуг, при этом функции управляющей компании могут выполняться организацией любой организационно-правовой формы.
Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разной формы собственности возможно при формировании муниципального заказа, размещаемого на конкурсной основе.
Необходимо проведение конкурсов на выполнение специализированных работ: обслуживание лифтового хозяйства, вывоз мусора, установка и обслуживание счетчиков тепла, воды и других приборов учета на уровне жилого дома, проведение капитального ремонта. Организаторами конкурсов могут выступать управляющие организации на основании положения, закрепленного в договоре на управление, заключаемом с органом местного самоуправления.
Необходимо создание центров для проведения расчетов по платежам населения, которые будут собирать всю информацию по платежам, осуществляемым потребителями услуг предприятий жилищно-коммунального комплекса.
Процесс реформирования жилищно-коммунального хозяйства в сельской местности несколько отличается от городского варианта.
Объекты жилищно-коммунального хозяйства в сельских населенных пунктах передавались в муниципальную собственность, как правило, в ненадлежащем техническом состоянии, так как за годы реформ на селе капитальный ремонт зачастую не проводился. В муниципальную собственность объекты жилищно-коммунального хозяйства в большинстве случаев были переданы с большим техническим износом, без материально-технического обеспечения и финансовых средств.
Учитывая специфику села, организация эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства в сельском поселении может осуществляться по трем направлениям:
создание производственных участков многоотраслевых предприятий (филиалы, представительства) по содержанию и технической эксплуатации объектов ЖКХ и социальной сферы. Учитывая малый объем коммунальных услуг в обязанности участков можно включить техническое оборудование объектов коммунального назначения и оказание услуг бюджетной сферы, а также оказание ритуальных услуг и проведение работ по благоустройству поселка;
привлечение по договорам технического обслуживания объектов жилищно-коммунального хозяйства и бюджетной сферы организаций любых форм собственности, а также участие предпринимателей без образования юридического лица для выполнения отдельных видов работ.
Для эффективной работы данного направления необходимо:
проведение разъяснительной работы среди населения с целью добровольного объединения граждан в некоммерческие товарищества;
решение вопросов, связанных с дополнительным целевым финансированием за счет бюджетных средств;
обеспечение надлежащего контроля со стороны муниципалитета и других контролирующих органов за качественным предоставлением услуг населению;
предоставление льготного налогообложения.
Структура управления жилищно-коммунальным хозяйством сельских населенных пунктов должна организовываться при наличии четкого взаимодействия с органами местного самоуправления (сельскими администрациями).
При решении указанных проблем особое внимание следует уделить:
проведению органами местного самоуправления необходимых преобразований в сфере управления, финансирования и ценообразования, направленных на обеспечение более эффективного функционирования коммунального хозяйства;
формированию структур (управляющие организации, товарищества собственников жилья и др.), представляющих интересы всех собственников жилья и защищающих права потребителей жилищно-коммунальных услуг;
совершенствованию договорных отношений на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг;
завершению процесса передачи в муниципальную собственность ведомственных объектов коммунального хозяйства.
Таким образом, в основу системы управления коммунальным хозяйством должны быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником инженерной инфраструктуры, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.
Реформа жилищно-коммунального хозяйства должна создавать условия к развитию конкуренции в двух направлениях:
) в сфере управления недвижимостью - за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;
) между подрядными организациями - за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей организации.
Основой для развития конкуренции послужит формирование объединений собственников жилья.
Создание товариществ собственников жилья (далее - ТСЖ) в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.
Для активизации процесса создания ТСЖ и их успешного развития необходимо решение следующих вопросов:
упрощение процедуры оформления кондоминиума и товариществ собственников жилья;
оформление договоров ТСЖ с органами местного самоуправления на предоставление субсидий, дотаций и льгот;
создание механизма передачи прав гражданам распоряжаться предназначенными для них бюджетными средствами;
формирование в муниципальных образованиях методических центров для оказания соответствующей помощи гражданам в организации и функционировании ТСЖ;
поддержка деятельности областной ассоциации ТСЖ.
На развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом может оказать существенное влияние установка приборов учета в жилых домах и возможность рассматривать альтернативные варианты по затратам на содержание, текущий и капитальный ремонт и обслуживание жилищного фонда.
Учитывая целесообразность сохранения объектов сетевой коммунальной инфраструктуры в муниципальной собственности, одновременно необходимо использовать концессионные механизмы управления. Посредством заключения концессионных соглашений возможно предоставление хозяйствующему субъекту (управляющей компании, частному инвестору) исключительных прав на пользование, эксплуатацию и управление государственной или муниципальной собственностью. Реализация данного механизма позволит более эффективно использовать имущество, находящееся в муниципальной собственности, предотвращая его отчуждение в результате приватизации.
Переход на использование новых форм хозяйственных отношений будет способствовать снижению рисков деятельности управляющих компаний и повысит гибкость органов местного самоуправления в отношениях с концессионерами, создаст предпосылки для сбалансированности интересов сторон.
В настоящее время в отсутствие законодательства о концессиях наиболее жизнеспособной формой партнерства государства и частного бизнеса в сфере ЖКХ является аренда. На переходном этапе договор аренды, как способ взаимодействия с потенциальными инвесторами, позволяет с наибольшей полнотой учесть те преимущества, которые могла бы дать система концессионных соглашений государства и частного сектора.
В связи с этим, в настоящее время особое значение приобретает вопрос сотрудничества органов местного самоуправления с органами территориального общественного самоуправления, как в части социальной защиты малообеспеченных слоев населения, так и в части усиления контроля за исполнением на территории муниципального образования действующего законодательства по вопросам организации и проведения жилищно-коммунальной реформы, контроля качества жилищно-коммунального обслуживания и социальной защиты населения.
В муниципальных образованиях области целесообразно также ввести в практику широкое привлечение общественности к обеспечению всех видов эффективного содержания жилищного фонда (старшие по дому и подъезду, домовые комитеты, другие общественные объединения) и социальной защиты малообеспеченных слоев населения, а также создание института общественных жилищных инспекторов.
Одновременно с этим помощь органов территориального общественного самоуправления необходима при проведении информационно-разъяснительной работы среди населения области по основным проблемам и вопросам проведения жилищно-коммунальной реформы:
1) о порядке и условиях перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг населением Ростовской области;
2) о стандартах социальной нормы площади жилья, нормативах потребления жилищно-коммунальных услуг, максимально допустимой доле собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, других социальных гарантиях и льготах для населения области;
) о необходимости учета потребления населением коммунальных услуг на уровне жилого дома, индивидуального (поквартирного) учета и регулирования потребляемых энергоресурсов;
.Рекорукция, модернизация и развития, жилищно-коммунального комплекса, организация энергоресурсосбережения и привлечение инвестиций
Приоритетными направлениями на первом этапе реформирования жилищно-коммунального комплекса являются восстановление жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры и переход к работе в эксплуатационном режиме, что требует проведения неотложных ремонтных и восстановительных работ.
С целью повышения устойчивости и надежности функционирования жилищно-коммунальных систем жизнеобеспечения населения с одновременным снижением нерациональных затрат предлагается:
использовать при реконструкции, ремонте и эксплуатации жилых и общественных зданий и сооружений высококачественные, равные по долговечности строительные материалы и конструкции и элементы инженерных систем (долговечные кровельные материалы, пластиковые трубы, фасадные отделочные материалы, и др.), ограничить (запретить) применение недолговечных, морально и технологически устаревших материалов и технологий, что позволит в дальнейшем значительно снизить затраты при эксплуатации зданий;
повысить энергоэффективность реконструируемых зданий в комплексе с другими ресурсосберегающими мероприятиями. Продолжение реконструкции и ремонта по устаревшим технологиям из-за высоких тепло потерь в ходе эксплуатации приводит к существенным затратам на вынужденные дотации для компенсации удорожания стоимости топлива и созданию дополнительных мощностей по производству тепловой энергии;