Федеральное агентство по образованию РФ
Тверской государственный технический университет
Кафедра экономики и управления производством
Курсовая работа
по дисциплине
"Экономика недвижимости"
на тему:
"Особенности ипотечного кредитования в Тверской области в условиях мирового финансового кризиса"
Выполнила: студентка Зеленова Е.В.
Группы ЭУП (они) - 2вз-25
Проверила: Глебова А.Г.
Тверь 2010
Содержание
Введение.
Глава I. Теорико-правовое содержание ипотеки
1.1 Понятие ипотеки, ее предмет и формы
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ
1.3 Механизм обеспечения ипотечного кредита
Глава II. Становление и развитие ипотечного кредитования в Тверском регионе
2.1 История развития ипотечного кредитования в Тверском регионе
2.2 Механизм ипотечного кредитования
2.3 Современное состояние ипотечного кредитования в Тверском регионе
Глава III. Ипотечное кредитование в условиях мирового финансового кризиса
3.1 Общеэкономические антикризисные меры Правительства РФ
3.2 Изменение системы ипотечного кредитования в Тверском регионе в условиях мирового финансового кризиса
Заключение
Список литературы
Приложения
Введение.
Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.
Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.
Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.
Целью написания курсовой работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России и Тверской области в период Мирового финансового кризиса, а также проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в России и Тверской области. Рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из ведущих отечественных операторов и исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России.
ипотечное кредитование финансовый кризис
Глава I. Теорико-правовое содержание ипотеки
1.1 Понятие ипотеки, ее предмет и формы
Термин "ипотека" используют в следующих случаях:
) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;
) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.
Общее в обоих случаях - залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).
Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им выступают объекты недвижимости, как правило, это земля и строение на ней) остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.
В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).
Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения договора.
За пользование выданного кредита вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы. [1]
Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.
Это право предусмотрено ст.334 Гражданского кодекса РФ, согласно которой банк, выдавший кредит на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица. [11]
Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых взаимоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.
Залог представляет собой способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет), т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена обеспечение основного обязательства:
) по кредитному договору;
) по договору займа;
) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Отдельный вопрос - о предмете ипотеки. Перечень имущества, которое может быть заложено по договору ипотеки, ограничен законодательно. В частности может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: [11]
) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст.63 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке));
) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
) жилые дома, квартиры и часть жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения следующего требования. Ипотека здания или сооружения (включая также жилые) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Если земельный участок, на котором находятся названые предметы залога, принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования земельным участком, право залога на него не распространяется. При обращении взыскания на такие объекты лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей.
Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Такое согласие, возможно, будет дано, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства.
Необходимы действия, которые повлекут существенные изменения в сложившейся ситуации.
. Нужны, во-первых, финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений текущих заработков, но и за счет будущих доходов людей, а во-вторых, ясные правовые условия для развития долгосрочного жилищного кредитования - как граждан, так и профессиональных застройщиков.
Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средним доходом. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. И над решением всех этих задач должны эффективно работать государственная система регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитой рынок ипотечных ценных бумаг.
. Необходимо разрушить монополию на строительных рынках. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству.
. Принципиальный вопрос - гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилья. Сделки на его рынке должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.
. Надо навести порядок в сфере предоставления социального жилья. Получение жилья по договору социального найма должно стать доступным для тех, кто в нем действительно нуждается. Кроме того, следует предусмотреть дополнительные меры по целевой поддержке отдельных категорий граждан, в особенности - молодых семей.
Некоторые действия в этом направлении предприняты, но они недостаточны. [1]
Сейчас, несмотря на многочисленные сложности, связанные с ипотекой, на относительную "молодость" такой формы залога в России, для многих граждан ипотечный кредит - единственно возможный способ быстрого решения жилищного вопроса. Ведь этот вид кредита дает возможность сразу переехать в новую квартиру, не ожидая погашения всей суммы долга. Кроме того, ипотечный кредит выгоден тем, что фиксирует цену квартиры в момент ее покупки.
Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.
Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:
) то, что касается самого кредита, регулируется нормами $ 2 гл.42 "Кредит", где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;
) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор, в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы $ 3 гл.23 об обеспечении исполнения обязательств. В частности, согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получит удовлетворение перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Эта и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке. [11]
С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки, является непосредственно Законом об ипотеке. В частности, в соответствии с п.3 ст.1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным Законом, регулирующим систему отношений, возникающих связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика и порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Эти вопросы регулируются и нормами Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ).
Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и его членов семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством о ней может быть обращено взыскание. [12]
Кроме того, все указанные нормативные акты регулярно претерпевают те или иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в таблице. (Приложение 1)
1.3 Механизм обеспечения ипотечного кредита
Если обязательства по возврату кредита и выплаты процентов по нему заемщиком исполнены, то отношения между банком и заемщиком строятся очень просто. После возврата всей суммы и при отсутствии претензий со стороны кредитной организации к заемщику, заемщик подписывает соответствующий документ (например, акт), договор залога расторгается в Федеральной регистрационной службе.
Проблемы начинаются, если заемщиком нарушены какие - либо обязательства, предусмотренные кредитным договором.
Если договором ипотеки не предусмотрено иного, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору ипотеки, по решению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки).