Введение
Одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование.
Жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.
Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества - средний класс.
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.
Актуальность данной темы заключается в том, что приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом недвижимости.
Целью написания дипломной работы является ознакомление с теоретическими основами ипотечного кредитования, а также анализ положения ипотечного кредитования на сегодняшний день в Российской практике, и выявление факторов, тормозящих развитие отечественного ипотечного кредитования.
В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:
- изучить сущность ипотечного кредитования;
- рассмотреть факторы, влияющие на ипотечное кредитование;
- изучить правовое регулирование ипотечного кредитования;
- рассмотреть виды ипотечного кредитования;
- изучить порядок предоставления и порядок начисления процентов по ипотечным кредитам;
- рассмотреть формы обеспечения и учет рисков ипотечного кредитования;
- провести анализ ипотечных кредитов в АКИБ «Образование» (ЗАО).
Объектом исследования является АКИБ «Образование» (ЗАО).
Предмет исследования - ипотечное кредитование физических лиц.
1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1 Сущность, понятие и факторы, влияющие на ипотечное кредитование
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.
Современное понятие ипотека возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось.
На первых этапах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство. Следовательно, возникает практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств.
Таким образом, в древнейшую эпоху обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало ни самого понятия «недвижимое имущество», ни тем более «права собственности» на него. Основой сделки служило доверие между частниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке.
С развитием товарно-денежных отношений возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимость имущество юридически закрепляется за определённым собственником и защищается от посягательств других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этомупоявляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.
Следовательно, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.
Ипотека - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами.
Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д., следовательно, ипотека базируется на основе обязательстве, так как без него она теряет смысл.
Во-вторых, в качестве предмета ипотека всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователями и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода.
В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества. Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
И наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:
1. Гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге.
2. Специальности - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме.
3. Достоверности - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных.
4. Старшинства - преимущество одного закладного права перед другими в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу.
5. Бесповоротности - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре.
6. Неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.
Отсюда следует ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование - форма предоставления кредита под залог недвижимости различного рода.
В общем смысле ипотека - использование недвижимости для обеспечения возвратности кредита.
На практическое развитие и организацию ипотечного кредитования в той или иной стране огромное влияние оказывает целый комплекс условий и факторов.
Экономические факторы:
- все факторы, которые влияют на развитие рынка ипотечных кредитов;
- общая ситуация на рынке финансового капитала;
- необходимые условия для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;
- процентные ставки по государственным ценным бумагам;
- наличие альтернативных финансовых инструментов;
- страхование ликвидности и доходности ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.
Экономические факторы: уровень развития кредитной системы, рынка ценных бумаг, рынка недвижимости, системы налогообложения, системы страхования; устойчивость национальной валюты; уровень инфляции; уровень доходов населения, определяющий его платежеспособность; источники финансирования и стоимость создаваемых программ; уровень экономической грамотности населения.
Политическими факторами, существенно влияющими на развитие ипотечного кредитование, являются: стабильность системы экономических отношений, стабильность и предсказуемость политической ситуации, наличие или отсутствие внешней угрозы, степень доверия населения.
Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды общества. При этом ключевое влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности, и прежде всего на объекты недвижимости. Огромную роль также обеспечение законных способов наложения взыскания и отчуждения имущества, являющегося объектом залога. К этой же группе факторов следует отнести наличие или отсутствие четкой системы регистрации недвижимости, а также регистрацию залога и иных обременений на недвижимое имущество.
Социальные факторы связаны с формой государственной поддержки граждан со стороны государства, уровнем жизни населения, адекватностью существующих ипотечных программ социально-экономической обстановке.
Организационные факторы - это прежде всего теоретическая разработанность вопросов ипотечного кредитования применительно к социально-экономическим условиям страны; существующий практический опыт применения различных схем ипотечных кредитов, оценки платежеспособности.
Многообразие всех рассмотренных выше факторов послужило основой для образования десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования.
Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере.
1.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее кодекс). Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Гражданский Кодекс Российской Федерации предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.
Во исполнение требования Гражданского Кодекса Российской Федерации 21 июня 1997 г. был принят ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.
ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:
а) содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по средству рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами;