Материал: Понятие ипотеки и классификация ипотечных кредитов

Введение

Ипотечный кредит-это способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. По ФЗ РФ «О залоге» залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения, жилые дома, квартиры, части жилых домов. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд, земли, примыкающие к земной границе, залог которых запрещен федеральным законом.

Ипотека сформирована хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Возрождение института ипотеки в России связывают с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998г. С принятием этого закона возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов населению на приобретение жилья.

Еще в 2016 году экономисты начали прогнозировать искусственное увеличение цен на рынке ипотечного кредитования.

Всплеск начался в декабре 2013г. После нескольких громких случаев отзыва лицензии у крупных игроков банковского сектора доверие физических лиц снизилось к банковскому сектору в надежности вкладов. Начал падать рубль, и владельцы крупных сбережений озаботились сохранностью своих средств. Население начало массово снимать деньги с банковских счетов и направлять их в покупку недвижимости, что в разы увеличило спрос на жилищные займы. Центральный банк старался сократить выдачу необеспеченных займов, сосредоточившись на ипотеке как на наиболее надежном виде кредитования. Произошла конфликтная ситуация России с Западом, ударила первая волна санкций, затем вторая, и начались проблемы. Российские банки потеряли доступ к западному финансированию, стоимость фондирования для них возросла, и в сочетании с повышением депозитных ставок это вынудило банки повышать стоимость  займов.

Состояние физических лиц снизилось в связи с экономическим состоянием, ожидали дальнейшего снижение цен на жилье. Наконец, регулярное повышение депозитных ставок внесло свою лепту, и часть населения решилась разместить средства на депозиты.

В то же время бум ипотеки на фоне снижения реальных доходов населения и негативной динамики цен на жильё вряд ли можно назвать здоровой тенденцией.

Так как, 2018 год-не первый год, когда россияне берут больше ипотечных кредитов. По данным ЦБ на 1 января 2018 года банки выдали ипотеки на 2,02 трлн. руб., для сравнения - на 1 января 2017 года объем выданных ипотечных кредитов составил чуть менее 1,5 трлн. руб.

Особенности ипотечного жилищного кредитования, как:

• Кредитование под жилую недвижимость;
• Приобретение жилья для заемщика в качестве целевого назначения;
• Длительность срока кредитования от 10 до 30 лет.

Цель работы – изучение процесса развития ипотечного кредитования в России.

Для достижения поставленной цели в работе были поставлены следующие задачи:

• рассмотрение понятия и сущности ипотечного кредитования;
• плюсы и минусы ипотечного кредитования;
• изучение системы ипотечного кредитования в России;
• анализ динамики российского ипотечного рынка, современное состояние и перспективы развития ипотеки.

Глава 1. Понятие и сущность ипотечного кредитования

1.1. Понятие ипотеки и классификация ипотечных кредитов

На сегодняшний день ипотечный кредит – один из самых распространённых способов решения вопроса приобретения жилья. По статистике, россияне в каждом месяце всё больше и больше доверяют ипотеке, интерес к ней растёт. С помощью ипотеки можно достаточно быстро решить квартирный вопрос.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

• Ипотека, как всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д.
• В качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
• Предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжаться им, по крайне мере без согласия кредитора, на время залогового периода.
• Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.
• При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
• В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Классификация ипотечных кредитов:

1. По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, здания, сооружения;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, космические объекты, объекты незавершенного строительства.

2. По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

3. По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские.

4. По виду заемщиков:

   а) как субъектов кредитования:

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

б) кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм клиентов банка, клиентам риэлтерских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

5. По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

6. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

7. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

8. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа):

• сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества;
• обычные ипотечные кредиты;
• комбинированные (выдаваемыми несколькими кредиторами);
• субсидируемые кредиты;
• выданные на общих условиях.

По данному параграфу можно сделать вывод, что ипотечный кредит один из самых распространённых кредитов в России. И с помощью ипотеки физическое лицо может быстро решить квартирный вопрос.

1.2. Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Главным плюсом ипотечного кредитования является возможность для человека получить квартиру и проживать в ней уже сейчас, не выстаивая длительных очередей и не дожидаясь смерти кого-либо из родственников. И квартира, которая покупается по ипотечному кредиту, сразу же становится собственностью заемщиков. Жильцы регистрируются в новой квартире, хотя сама квартира оформляется банком в залог обеспечения своевременности выплаты кредита. Все действия, осуществляемые при оформлении кредита – безопасны в силу того, что обеспечиваются страхованием всех рисков.

Предоставление ипотечного кредита осуществляется по такой схеме.

1. Заёмщик (клиент) берёт у банка (кредитора) кредит для приобретения недвижимости.
2. На полученные средства заёмщик покупает необходимую ему недвижимость.
3. Приобретенная недвижимость оформляется в качестве залога, но её владельцем и пользователем остаётся заёмщик.
4. Покупатель (заёмщик), при приобретении квартиры, сразу оплачивает первоначальный взнос в размере от 10 до 30 процентов от всей стоимости квартиры. Далее покупатель проживает в новом жилье, является его собственником и выплачивает выданный банком кредит. Сроки кредита могут быть 10-15 лет.

Для предоставления ипотеки проводятся следующие действия:

• банком проверяется платежеспособность заемщика;
• страховыми компаниями страхуется риск банка, возникающий во время предоставления ипотечного кредита;
• полная рыночная стоимость квартиры оценивается оценочными компаниями.

Плюсы ипотечного кредита заключаются в следующем:

• возможность приобрести жилую недвижимость и заселиться в неё в сжатые сроки;
• кредит предоставляется на достаточно продолжительный срок;
• ежемесячные выплаты по кредиту не увеличиваются, даже если стоимость квартиры повышается;
• деньги, которые можно было бы выплачивать за аренду аналогичной чужой квартиры, вы выплачиваете за квартиру, которая уже находиться у вас в собственности;
• возможность прописки (регистрации) заёмщика и членов его семьи в приобретённой в кредит новой квартире;
• процентная ставка по долгосрочному ипотечному кредиту очень выгодна, исходя из стабильного роста на 15%-30% цен на недвижимость, она получается гораздо меньше данного роста;
• на весь срок ипотечного кредита предоставляется налоговая льгота, она рассчитывается с учётом суммы процентов, выплачиваемых по кредиту, помимо льготы, производится налоговый вычет с суммы около миллиона рублей.

Минусы ипотечного кредита заключаются в следующем:

• Высокая стоимость ипотечных кредитов и низкая покупательная способность населения;
• Переплата за ипотеку получается очень существенной, поскольку большинство ипотечных кредитов оформляются как долгосрочные в целях минимизации ежемесячного платежа;
• Высокий уровень процентных ставок по ипотечным кредитам обусловлен высокой стоимостью привлечения денежных средств для банков – ставки рефинансирования;
• Текущая экономическая и политическая нестабильность, вызывающая проблемы в банковском секторе;
• Недостаточная государственная поддержка и отсутствие эффективных социальных программ;
• ежемесячно на протяжении длительного срока вносить немалые суммы для погашения кредитной задолженности;
• переплата за квартиру;
• имущество будет находиться под залогом у банковского учреждения.

Со слов главы Министерства Финансов, ипотечное кредитование в 2019 году будет весьма выгодным для тех граждан, которые собираются воспользоваться этим видом кредитования. К этим словам присоединились и специалисты из Государственного агентства по жилищному кредитованию. По их прогнозам, процентные ставки по ипотеке будут составлять не больше 9 – 10 % в год. Эти показатели будут наиболее низкими за всю историю отечественного кредитования.

1.3. Инструменты ипотечного жилищного кредитования

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга.

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования:

• обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
• снижение рисков ипотечного кредитования;
• обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

• ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
• источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
• необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

Ипотечные кредиты могут быть обеспечены путем привлечения ресурсов различными способами, таких как:

• продажей кредитов на вторичном рынке ипотечных кредитов;
• эмиссией ипотечных ценных бумаг;
• кредитными линиями;
• межбанковскими кредитами;
• вкладами населения;
• депозитами юридических лиц.

Основным фактором, определяющим цену ипотечного кредита, является цена привлекаемых ресурсов.

При разработке кредитного инструмента нельзя ориентироваться только на экономические параметры. Необходимо принимать во внимание, что кредит предоставляется обычному гражданину, который должен понять, каким образом рассчитываются его платежи по кредиту. Излишняя запутанность кредитного инструмента может отпугнуть потенциального клиента банка и, следовательно, помешать развитию этого направления банковского бизнеса.