Материал: Понятие ипотеки и классификация ипотечных кредитов

Таким образом, развитие ипотеки в 2019 г. напрямую будет зависеть от политических и экономических факторов. В случае падения цены на нефть, а также снижения покупательной способности рубля, может резко измениться направление всех прогнозов развития ИЖК. К сожалению, зависимость экономики нашей страны от экспорта сырья все еще очень высока.

2.2.  Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Задача Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Основными функциями Агентства являются:

1. Определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

• разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
• оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
• проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
• осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;
• анализ деятельности банков, продающих кредиты.

1. Осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

• покупка ипотечных кредитов;
• выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
• выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами.

1. Оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

• оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
• осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
• проведение семинаров, учебных курсов;
• оказание консультативной помощи;
• оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

В основе системы ипотечного жилищного кредитования России лежит двухуровневая модель, адаптированная под российские условия. Ипотечные кредиты выдают коммерческие банки, а в роли специализированного агентства, выкупающего кредиты, выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК использует все необходимые механизмы для поддержки и развития рынка ипотечного кредитования в России.

Агентство разрабатывает и внедряет механизмы для повышения инвестиционной привлекательности жилищного сектора, обеспечивая при этом устойчивость, ликвидность, конкуренцию инновационного развития рынка жилья, формируя тем самым платежеспособный спрос на жилье. Кроме того, оно обеспечивает земельными ресурсами и стимулирует строительство жилья, развивает рынок ипотечных бумаг и других финансовых инструментов.

2.3. Порядок и условия предоставления кредита на примере Сбербанка России

Банк №1 по ипотеке в России — это Сбербанк. Данный банк занимает практически 50% всего рынка ипотечного кредитования и является лидером в данном сегменте.

Особенности условия предоставления ипотеки в Сбербанке на 2019 год:

• ипотечный займ предоставляется гражданам РФ для приобретения объектов жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке;
• обслуживать открытую кредитную программу можно с привлечением материнского капитала и военных сертификатов;
• увеличен размер жилищного займа для военнослужащих. Предельная сумма кредита составляет 2,502 млн. рублей;
• заявление рассматривается в течение 5 рабочих дней, а решение о выдаче кредита действительно 122 рабочих дня;
• владельцы зарплатных карт и клиенты, застраховавшие свою жизнь в партнерской страховой компании, пользуются особыми льготами с пониженными процентными ставками;
• скидка 0,3% для всех зарплатников;
• сохраняется возможность досрочного погашения ссуды без штрафных санкций;
• кредитная карта. При взятии жилищной ссуды можно оформить кредитку с одобренным лимитом до 200 тысяч рублей;
• размер ипотечного кредита от 600 тыс. руб. до 60 млн. руб.
• максимальный срок кредитования 30 лет;
• запущена семейная ипотека в Сбербанке под 6% годовых.

Обязательные условия ипотеки от Сбербанка:

• недвижимость приобретается на территории РФ;
• валюта кредитования – российские рубли;
• объект недвижимости передается в залог, страхуется заемщиком на весь срок займа. 

Перед тем, как рассмотреть предложения банков, необходимо выделить те аспекты, на которых следует заострить внимание, прежде чем подписывать договор, связанный с получением кредита наличными.

Безусловно, основными моментами при получении кредита являются процентная ставка и тот срок, на который вы берете деньги. И если на процентную ставку многие обращают свой взор, то вот о сроках иногда забывают. В результате чего получается так, что даже при ставке в 11% выплачивают двойной размер от изначальной суммы. Помните, лучше взять кредит со средним ежемесячным платежом, но на короткий срок, нежели с очень низким, но на большой период.

Предлагаются брать кредиты под оптимальные условия кредитования, такие как:

• использования субсидий бюджета и банка, положенные вашей семье (военный сертификат, материнский капитал, условия госпрограммы «Молодая семья», льготы бюджетникам и корпоративным клиентам банка). Снижение ставки на 1-1,5 % годовых даст ощутимую выгоды при оформлении крупного кредита на длительный срок;
• дать банку максимально полную информацию о своем финансовом положении. Это поможет получить одобрение кредита на стандартных и специальных условиях;
• оформить имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости. Полученные деньги можно направить на досрочные расчеты с кредитором или на благоустройство нового жилья;
• выбирать условия ипотеки, оценивая свои возможности в 2019 году и перспективы изменения дохода;
• подать заявку через партнеров банка. Это позволит увеличить шансы на одобрение и получить определенные преференции по ставке.

2.4. Состояние рынка ипотечного кредитования

Рынок ипотеки, согласно статье «Эксперт Ра» стремительно растет из-за отложенного спроса на жилье со стороны населения. Люди долго не могли себе покупку недвижимости и начали покупать из-за того, что упали ставки по кредитам, а цены на само жилье остаются стабильными.

Самыми популярными остаются кредиты меньше 3 млн рублей. Чаще всего россияне берут кредиты на срок от 10 до 20 лет.

Лидером по итогам первого полугодия по темам роста кредитования стал Альфа-Банк, который вернулся на рынок ипотечного кредитования лишь в конце 2017 года. При этом после санации «Открытия» и «Бинбанка» доля государственных банков в ипотечном кредитовании выросла.

Рисунок 2. Темпы прироста объемов выданных кредитов в %

В 2018 году из-за уменьшения платежеспособного спроса на жилье темпы роста кредита замедляются, а банки не выдадут россиянам столько же кредитов, сколько выдали за 2018 год. Ставки по ипотеке начнут расти уже в конце этого года. Это будет происходить на фоне роста цен недвижимость, например, цены на первичном рынке цены уже начали расти, пишут аналитики агентства. Цены на вторичном рынке во втором квартале этого года, стабилизировались после того, как они падали 2,5 года.

Рост цен на жилье в "Эксперте РА" объясняют новыми требованиями к застройщикам и запретом на долевое строительство. В июле этого года президент Владимир Путин подписал закон об усилении контроля в сфере долевого строительства, который запрещает привлекать средства граждан для него. В частности, с 1 июля 2019 года нельзя будет заключать новый договоры на долевое строительство. Застройщикам теперь придется полагаться на банковские кредиты, что приведет к росту их издержек. И это можно наблюдать по графику, что стали меньше брать кредитов. Основная причина в недостаточном спросе - у большей части населения просто нет денег на покупку квартиры.

Рисунок 3. Объем предоставленных ипотечных кредитов, трлн. руб.

Судя по графику объем ипотечного кредитования в России на 2018 год составил 2,7 трлн. руб. 18-20%, а в 2019 году замедлился до 2,5 трлн. руб. АКРА ожидает прирост портфеля ипотечных кредитов на 15% к концу 2019 года. Однако с учетом ряда мероприятий, проводимых банками и государством для поддержки ипотечного кредитования, годовые темпы прироста рынка в 2019 году не опустятся ниже 15-20%.

Таким образом, из выше перечисленных графиков, можно сделать вывод, что ипотечный рынок в России за 2018 год поставил новый рекорд - его объем по итогам года вырос на 35% до 2,7-2,8 трлн рублей, прогнозирует рейтинговое агентство "Эксперт РА". Население сейчас покупает квартиры, потому что снижаются ставки по кредитам, а цены на недвижимость остаются стабильными. В 2019 году ипотечный бум в России закончится, прогнозируют аналитики агентства.

Заключение

Ипотечное кредитование – это показатель развития и стабильности экономики страны, поэтому государство активно поддерживает развитие столь важного финансового института различными законопроектами и программами.  Однако государственное планирование зачастую базируются на недостоверных статистических данных, в результате таких многолетних реформ в экономике появилась некоторая стабильность с признаками стагнации. В России преобладает двухуровневая модель ипотечной компании - АИЖК на первом уровне и банки на втором.

ПАО Сбербанк по-прежнему занимает лидирующие позиции в большинстве субъектов Российской Федерации по ипотечному кредитованию, его доля на рынке ипотечных кредитов составляет около 45%.

Можно выявить основные достоинства ипотечного кредитования в Сбербанке. Во-первых, банк ограничил максимальный возраст заемщиков пенсионным возрастом до 75 лет. Во-вторых, ПАО Сбербанк широкий спектр продуктов ипотечного кредитования. В-третьих, у банка срок выплаты кредита – до 30 лет.

Ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, довольно новое направление в России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

С развитием ипотечного кредитования банки предлагают множество различных ипотечных программ с разными условиями: это ипотечные программы на первичном и вторичном рынке, ипотека на покупку земли или дома. Кроме того, появляется все больше доступных схем ипотеки молодым семьям.

Но все же, как показал анализ, развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками. Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией в становлении и функционировании рынка жилья в России.

Также распространение ипотеки в России сдерживается рядом факторов, в первую очередь, несовершенством законодательной и нормативной базы. Следует указать здесь и еще один немаловажный момент. Для использования системы ипотечного кредитования как мощного стимулятора стабилизации и роста современной российской экономики необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование.

Основные причины развитие ипотеки в России, являются:

• недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральных законов "Об ипотеке" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
• неразвитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;
• особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;