Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.
Достаточно реалистична программа ипотечного кредитования, которая была разработана в г. Москве. В августе 1998 года правительство Москвы одобрило концепцию городской программы ипотечного кредитования и в целях управления этим процессом создало Московское ипотечного агентство (МИА). Это открытая акционерная общественно-кредитная (не банковская) организация с городской долей участия не менее 51%. Агентство задумано как основной оператор вторичного ипотечного рынка. В его функции входят: разработка и внедрение единых ипотечных стандартов, соблюдение статуса официальных кредитов МИА, осуществляет выкуп ипотечных кредитов, в том числе проводит операции на вторичном ипотечном рынке. Механизм ипотечного кредитования схож с американской моделью: банки выдают заемщикам ипотечные кредиты, Московское ипотечное агентство выкупает у банков все долги вместе с залоговыми обязательствами. На перепродаже их МИА банки получают свой доход за счет маржи (разницы между покупной и продажной ценой), а также за обслуживание кредита в пределах 2-4% от суммы. За счет оборачиваемости денег банкам выгодно снижать процентную ставку по отношению к рыночной, привлекая новых клиентов. Вместе с тем ответственность за погашение кредитов полностью лежит на банках в течение всего срока кредитования строительства жилья. МИА выпускает облигации, которые продаются на внешнем и внутреннем рынках заимствований, т.е. в России и вне ее. Такая перекачка денег должна идти постоянно. МИА планирует также привлекать средства инвесторов, для чего начнет выпускать и размещать ценные бумаги, обеспеченные собственными активами, а также поручительствами Правительства Москвы. Собственные активы МИА формируются за счет средств учредителей и прибыли от деятельности агентства.
Что касается ставок процента, то они предполагаются 2 видов: 7% годовых--льготная ставка и 10-13% - основная. Кому же предоставляется кредит по льготной ставке? Вопрос на сегодняшний день остается открытым. Можно “привязать” выдачу кредита к платежеспособности заемщика, но справки об официальных доходах на сегодняшний день не дают реального представления о действительных размерах доходов. Рассматривается вопрос о предоставлении льготного процента по ипотечному кредиту под определенный вид жилья (например, льготы для проживающих в неблагоустроенных домах и др.).
Граждан, которые по своему социальному положению вправе претендовать на получение ипотечного кредита, довольно много. Но, разумеется, что все будет зависеть от возможностей местных бюджетов и ипотечных банков, социальной заинтересованности широких масс населения.
Особого внимания заслуживает опыт внедрения ипотечных отношений в г. Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге осуществлен при участии ОАО “РОССТРО” и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске и схема взаимодействия участников займа.
Подготовка к муниципальному жилищному займу Санкт-Петербурга началась весной 1995г. Первым шагом к реализации этого проекта была подготовка распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25 апреля 1995г. № 421-р “О подготовке жилищного займа Санкт-Петербурга”, а затем - постановление Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995г. № 76 “О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга”. В ноябре 1995г. мэр города подписал распоряжение “О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга”, а 18 марта 1996г. Департамент ценных бумаг и финансового рынка Министерства финансов РФ зарегистрировал за № МФ72-6-00001 первый выпуск жилищных сертификатов администрации Санкт-Петербурга.
Номинал одного сертификата первой серии займа - 0,1 м или 125 тыс. руб. Общее количество жилищных сертификатов первой серии - 9150 шт. Период размещения - с 5 по 24 мая 1996г. Цена размещения за один жилищный сертификат в этот период составила 144 тыс. руб. Срок обращения первой серии жилищных сертификатов Санкт-Петербурга - 6 мес., начало погашения - с 15 ноября 1996г.
Объектом первой серии займа выступал 12-этажный крупнопанельный жилой дом (“137 серия”) в 350-400 м от пересечения улиц Планерная и Шаврова внутри квартала “Каменка, квартал 71 А”, корпус 12, общей площадью 9150 кв. м. На объекте выполнено 80 % объема монтажных работ - возведены 12 этажей здания. Объекты последующих серий займа расположены в Коломягах и на Красноармейских улицах согласно проспекту эмиссии.
Жилищные сертификаты Санкт-Петербурга выпущены в бездокументарной форме и являются государственными ценными бумагами субъекта РФ.
Участники займа.
Эмитент - Администрация Санкт-Петербурга.
Менеджер - государственное учреждение “Фонд капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта”.
Андеррайтеры - компании, взявшие на себя обязательства по размещению жилищных сертификатов Санкт-Петербурга.
Агенты недвижимости - мэрия, осуществляющая регистрацию заявок на погашение жилищных сертификатов квартирой, т. е. закрепление квартиры определенного типа за определенным пакетом жилищных сертификатов (с №... по №... за квартирой с индексом №...) и оформление правоустанавливающих документов на данную квартиру после начала погашения жилищных сертификатов Санкт-Петербурга (после 18 ноября 1996г.)
Банки-гаранты - осуществляют, в случае необходимости, погашение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга в денежной форме по индексированной номинальной стоимости (индексация происходит раз в три месяца по наименьшему из коэффициентов: либо удорожание цен в строительстве по данным Центра по ценообразованию в строительстве при мэрии Санкт-Петербурга, либо изменение индекса потребительских цен Петербургкомстата).
Генподрядчик - строительная компания, несущая по договору с менеджером выпуска всю полноту ответственности за сроки и качество строительно-монтажных работ (заказчиком является Главное управление капитального строительства Департамента строительства мэрии Санкт-Петербурга).
Инвестор - физическое или юридическое лицо, вкладывающее средства в приобретение жилищных сертификатов Санкт-Петербурга с целью получения дохода в денежной форме или в виде квартиры, возможен также вариант обмена жилищных сертификатов первой серии займа на жилищные сертификаты других серий (второй, третьей) в случае выпуска этих серий до момента погашения первой серии займа.
ГДР - Государственное бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, осуществляющее выдачу владельцам жилищных сертификатов документов о праве собственности на квартиру в объекте займа.
Регистрационный центр - некоммерческая организация, осуществляющая учет владельцев жилищных сертификатов физических лиц.
РДЦ - расчетно-депозитарный центр, ведет счета-депо юридических лиц - владельцев жилищных сертификатов.
Алгоритм действий инвестора
1. Инвестор - андеррайтер
1.1. В период размещения инвестор оформляет у андеррайтера заявку-оферту (установленного менеджером образца) на приобретение определенной партии жилищных сертификатов).
1.2. Инвестор либо вносит деньги в кассу андеррайтера, либо перечисляет на его расчетный счет (если инвестор - юридическое лицо, то денежные средства перечисляются на расчетный счет менеджера). Подтверждением внесения денежных средств является либо корешок приходно-кассового ордера, либо копия платежного поручения.
1.3. После подведения итогов, на основании списка удовлетворенных заявок, утвержденного менеджером, инвестор со своей стороны подписывает договор купли-продажи жилищных сертификатов, андеррайтер регистрирует данный договор.
2. Инвестор - Регистрационный центр (РДЦ)
После подписания указанного договора инвестор получает выписку из реестра владельцев жилищных сертификатов (выписку со счета-депо) РДЦ.
3. Инвестор - агент по недвижимости
Не позднее 10 дней после даты начала погашения жилищных сертификатов и не ранее момента получения соответствующей выписки инвестор заполняет заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой. Таким образом за пакетом сертификатов закрепляется квартира определенного типа с соответствующим индексом. С даты начала погашения (18 ноября 1996г.) начинается процесс оформления квартиры в собственность.
4. Инвестор как продавец
Инвестор имеет возможность продать свой пакет жилищных сертификатов вместе с закрепленной квартирой или “россыпью”, аннулировав предварительно заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой.
5. Инвестор - Банк-гарант
Если инвестор не подал до указанной даты заявку на погашение жилищных сертификатов квартирой либо в указанный срок не построен дом-объект займа, то через три месяца (в момент индексации жилищных сертификатов) инвестор меняет жилищные сертификаты в банке-гаранте на деньги, т. е. может погасить жилищные сертификаты деньгами в любой момент - с начала индексации до завершения займа в банке-гаранте.
Развитие системы долевого строительства, начавшийся выпуск жилищных займов представляют собой те формы привлечения средств юридических и физических лиц к финансированию развития недвижимости (прежде всего в жилищной сфере), которые наиболее возможны в современной российской практике. Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что для России необходим путь с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающий возможность субсидирования кредитов. Участие администрации делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения и, самое главное, надежными. Значимость регионального опыта обусловлена тем, что, во-первых, ипотека тесно связана с функционированием рынка жилья, который в виду специфики товара, как правило имеет региональные особенности; во-вторых, внешние факторы, оказывающие воздействие на инвестиционный процесс в жилищном строительстве, также в значительной мере носят региональный характер; в-третьих, будет ограничен отток капитала из региона, что способствует повышению его инвестиционной привлекательности. Создание на местном уровне региональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединением нескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты).
3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ
Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый комплекс правовых принципов кредитования, которые должны соблюдаться как кредиторами, так и заемщиками.
Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это, прежде всего ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.
Предприятие или физическое лицо, предполагающее получить банковский кредит, должно заключить с банком кредитный договор в письменной форме. Предварительным этапом является подача заявки на выделение кредита. Со стороны банка поступление заявки на получение кредита является основанием для:
- проверки кредитоспособности и платежеспособности заемщика;
- заключения кредитного договора;
- заключения договора об обеспеченности кредита.
В России главным вопросом при принятии решения о кредитовании в современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя из этого, рассмотрим основные методологические и организационные принципы ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению данной проблемы.
Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг.
Сведение риска кредитования к минимуму является главной целью правильной организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск процентных ставок; риск досрочной оплаты.
Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит платежей в погашение ссуды в установленный срок.
Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент.
Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по этим займам. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников.