Материал: Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки

Максимальная высота ограждений земельных участков жилой застройки - в соответствии со статьей 13 Части II настоящих Правил: :вдоль скоростных транспортных магистралей - 2,5 метров; вдоль улиц и проездов - 1,8 метров; между соседними участками застройки - 1,8 метров без согласования со смежными землепользователями. Более 1,8 метра - по согласованию со смежными землепользователями. Для участков жилой застройки высота 1,8 метра может быть превышена при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности.

Максимальный класс опасности

Максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства размещаемых на территории зоны - V (за исключением автовокзалов и объектов внутригородского транспорта)В правилах землепользования и застройки СПб выделяется более 100 видов разрешенного использования земельных участков. Однако, профессионалы рынка недвижимости называют значительно меньше сегментов рынка земельных участков. Характеристики участков, обуславливающие иное их различие, признаются ценообразующими факторами, оказывающими влияние на цену объекта внутри сходной группы, сегмента.

К выделяемым рынком по функциональному назначению сегментам относятся земельные участки, предназначенные для использования под:

• -реализацию дачных поселков невысокого класса и садоводств;
• -жилую малоэтажную застройку (таун-хаузы и коттеджы);
• -жилую многоэтажную застройку;
• -гостиничную застройку;
• -производственно-складскую функцию;
• -паркинги;
• -открытые парковки и стоянки;
• -объекты спортивного назначения;

Так как речь идет о сегментировании рынком, то земельные участки, предназначенные для застройки объектами социальной направленности и коммунально-бытовыми объектами, относятся к группе инвестиционно-непривлекательных объектов. Для целей анализа варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости типичным инвестором дальнейшая сегментация этой группы бессмысленна.

В правилах землепользования и застройки СПб указаны также варианты использования земельных участков, ограниченных в обороте или вовсе изъятых из оборота. При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости типичным инвестором такие земельные участки не анализируются. Представленные в правилах землепользования и застройки СПб виды функционального использования исследуемого земельного участка можно сгруппировать следующим образом:

Таблица 4-3 - Виды разрешенного функционального использования исследуемого земельного участка

Таким образом, юридически осуществимыми вариантами использования исследуемого земельного участка как условно свободного может быть признана застройка улучшениями объектами здравоохранения, паркинги, открытые стоянки, объекты коммунального хозяйства, гостиницы, спортивные объекты, общеобразовательные учреждения, а также торговли.

Физическая осуществимость диктуется физическими характеристиками самого участка (инженерно-геологические параметры грунтов, местоположение, достаточность размера участка и т.д.). При реализации рассматриваемых вариантов препятствий физического характера на данной территории не будет.

Экономическая целесообразность. При анализе экономической целесообразности определяется, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить приемлемый доход владельцу участка, насколько вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения. Основной критерий экономической целесообразности: NPV(CF)>0.

Следует также учитывать потенциал местоположения оцениваемого участка земли. Местоположение земли считается основным фактором, определяющим ее стоимость. На потенциал местоположения участка земли влияет, прежде всего, характеристика окружающего типа землепользования. Проведя анализ близлежащего конкурентного окружения, можно сделать вывод о том, что вокруг объекта исследования расположены образовательные и медицинские учреждения, объекты общественного питания, жилые дома и парки. С точки зрения экономической целесообразности можно исключить данные назначения объектов из рассматриваемого перечня.

Исключим также дом культуры, пешеходный переход, объект ЖКХ, культовый объект, отделение милиции, поскольку данные виды использования земельного участка не принесут дохода. Далее исключим автозаправку, поскольку для осуществления данного вида деятельности интересно только нефтяным компаниям, ветеринарную клинику, спортивный объект, ресторан и гостиницу, поскольку в данных случаях бизнес основывается скорее на управлении, а не недвижимости. Исключив также вариант парковки/гаража из-за его малой доходности и рассмотрев близлежащую к участку местность, можно утверждать, что имеется в микрорайоне имеется небольшое количество торговых и офисных объектов и что существующий локальный спрос не удовлетворен. Емкости «местного» рынка, особенно в текущих экономических условиях хватит, чтобы принять дополнительный объем предложения, который появится в результате строительства небольшого торгового комплекса или бизнес-центра.

Максимальная араэффективность. Максимально эффективным называется такой вариант использования участка, который обеспечивает его наибольшую стоимость. В данном случае определяется наиболее эффективный из двух вариантов: строительство офисного и торгового здания.

Определение наилучшего наиболее эффективного варианта использования условно свободного участка.

Для того, что определить наилучший и наиболее эффективный вариант использования условно свободного участка, необходимо провести следующий алгоритм расчетов:

• 1. Варианты использования земельного участка
• 2. Стоимость улучшения - затраты на строительство (нормативы: УПВС, УПБС ВР; или рыночные данные).
• 3. Стоимость объекта

4. Стоимость земельного участка VL=Vо-VB>max, где VL - стоимость земли, Vо - рыночная стоимость объекта (улучшение + земля), VB - стоимость улучшения. Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, является максимальная стоимость земли.

Будем использовать метод капитализации нормой отдачи и метод остатка для нахождения стоимости земельного участка. Доходный подход определяет стоимость недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче.

• - Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, со стабильными и предсказуемыми суммами доходов и расходов в течение достаточно продолжительного промежутка, включает три группы техник.
• · Техники мультипликаторов валового дохода. Этими техниками рыночная стоимость объекта определяется умножением валового дохода (потенциального или эффективного) на среднерыночную величину мультипликатора (потенциального или эффективного валового дохода соответственно).
• · Техники коэффициентов капитализации. Эта группа техник обеспечивает капитализацию чистого операционного дохода путем его делением на норму денежного потока, называемую коэффициентом капитализации (). Величина коэффициента капитализации определяется техникой сравнительного анализа продаж, а также другими техниками (коэффициента операционных расходов, группы компонентов собственности, инвестиционной группы, коэффициента покрытия долга).
• · Техники остатка. При известной стоимости и известном коэффициенте капитализации одного из двух интересов в собственности стоимость второго рассчитывается посредством капитализации инструментом ,части , чистого операционного дохода :
• - Метод капитализации нормой отдачи основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется (то есть пересчитывается по ставке дисконтирования в настоящую стоимость). При этом ставка дисконтирования, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина ставки дисконтирования выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов. К указанному методу отнесены техника непосредственного дисконтирования, модельные техники и техники ипотечно - инвестиционного анализа.

Определение прогнозного периода

Метод капитализации доходов нормой отдачи основывается на будущих денежных поступлениях, поэтому задачей оценщиков является выработка прогноза изменений денежного потока на какой-либо будущий временной период, начиная с текущего года. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста недвижимости не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный равный поток доходов). Выбор прогнозного периода (срока проекта) зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата. В настоящих расчетах принят прогнозный период, равный 10 годам. Определение рыночной арендной ставки для объекта оценки. Потенциальный валовой доход определяется от сдачи объектов недвижимости в аренду на вторичном рынке.

• · Контрактная годовая арендная плата -- часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания.
• · Рыночная годовая арендная плата -- часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

Рыночная арендная ставка для двух вариантов использования участка как условно свободного определена сравнительным подходом ниже. В данной работе применялась техника факторного анализа (парных сравнений).

Отбор объектов-аналогов

При выборе объектов-аналогов уделялось внимание назначению объектов, схожести местоположения, типу объекта, площади и состоянию помещений. Источниками информации послужили интернет ресурсы: www.spb.arendator.ru, www.estate.spb.ru. Рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств.

Элементы сравнения и корректировки

В данной работе в качестве элементов сравнения послужили права на земельный участок, наличие парковки, доступность объекта (пешеходная и транспортная), состояние помещений. Техника парного сравнения заключается в том, что арендная ставка рассчитывается путем корректировки ставок с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность арендных ставок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.