Материал: Выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

Табл.4-11Внутренняя норма отдачи для офисного и торгового объекта

Расчет стоимости строительства

Расчет стоимости нового строительства осуществляется с помощью сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Строительство офисного здания

Характеристика здания: фундаменты железобетонные; каркас сборный железобетонный; стены из пенобетонных панелей и кирпичные; перекрытия и покрытия железобетонные; перегородки кирпичные, шлакобетонные и из стеклоблоков; полы цементные и плиточные; отделка -- штукатурка, окраска масляными составами и частичная облицовка глазурованными плитами; отопление центральное; водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности I. Восстановительная стоимость 1 м³ здания 21.7руб.http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_000137.htm Строительный объем равен 251658м3 как произведение коэффициента застройки 0,6http://base.garant.ru/2305985/, количества этажей (10 этажа), высоту этажа (3м) и площадь земельного участка (13981), индекс перехода от базисных цен к ценам 01.01.84 - 1.2, индекс перехода от цен 1984 года к текущим 134,2 координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве (kccs.ru). На основе переводных коэффициентов стоимость строительства равна 879435993 руб. С учетом косвенных затрат 20% и прибыли предпринимателя 20%http://www.naibecar.ru/research_message_6263.html стоимость строительства равна 1231210391 руб.

Строительство торгового здания

Характеристика здания: фундаменты железобетонные и бетонные; стены кирпичные оштукатуренные; перегородки кирпичные, бетонные; перекрытия железобетонные; полы из метлахской плитки, линолеума, цементные; кровля рулонная по железобетонным плитам; имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, лифт; группа капитальности I. Восстановительная стоимость 1 м³ здания 30 руб. Строительный объем равен 251658м³. На основе переводных коэффициентов стоимость строительства равна 1215810129руб. С учетом косвенных затрат 20% и прибыли предпринимателя 17%http://www.naibecar.ru/research_message_6263.html стоимость строительства равна 1750766586руб.

Расчет стоимости земельного участка как условно свободного в зависимости от различного назначения

В качестве возможных вариантов использования земельного участка анализируются офисная и торговая функции.

Табл.4-12 Определение стоимости земельного участка

В ходе проделанной работы было выявлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка как условно свободного является реализация на нем офисной функции.

Выбор наиболее эффективного варианта использования земли и улучшений

Анализ использования участка с имеющимися улучшениями

В данной главе мы будем находить наиболее сприбыльное и эффективное использование земельного участка, при условии, что на этом участке находится здание.

Основываясь на данных и информации приведенных в предыдущих главах и разделах, я сделал вывод о целесообразности пристройки крытой спортивной площадки и ресторана общего питания.

Таблица. Расчёт чистой текущей стоимости крытой спортивной площадки

Таблица. Расчёт чистой текущей стоимости ресторана общего питания.

Выводы по выбору НЭИ участка с имеющимися улучшениями

Таблица. Сравнения показателей NPVuIRRресторана и спортивной площадки.

Делаем вывод из приведенных данных в таблице, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования земельного участка с улучшением будет постройка ресторана общего питания.

Заключение

В данной работе были описаны земельный участок, улучшение на этом участке, определены основные и особые допущения и ограничивающие условия, принятые при проведении исследования. Был проделан анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного, а также анализ наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями с кадастровым номером 78:5516А:2 и расположенным в Санкт-Петербурге по адресу: проспект Просвещения, дом 40, литера A.

В ходе проделанной работы было выявлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка как условно свободного является реализация на нем офисной функции. А также, что наиболее эффективным вариантом использования земельного участка с существующими улучшениями является пристройки ресторана общего питания

Список литературы

• 1. Закон Санкт-Петербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 16.02.2009 г. № 29-10 (часть II)
• 2. Закон Санкт-Петербурга «О генеральном плане Санкт-Петербурга и зонах охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» от 22.12.2005 г. № 728-99 (с изменениями на 30.06.2010 г.)
• 3. http://www.becar.ru/get_file.php?doc=2798
• 4. http://theproperty.ru/sankt-peterburg/sale/torgovye/
• 5. kgainfo.spb.ru
• 6. http://www.uniprice-ocenka.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=139
• 7. Приказ КЗРиЗ Санкт-Петербурга № 158 от 01.06.2012 г.
• 8. http://base.garant.ru
• 9. http://www.naibecar.ru