Статья: Залог недвижимого имущества

Залог используется в качестве одного из способов обеспечения сделки. При условии, что объектом выступает недвижимое имущество, содержание договора залога будет полностью зависеть от типа объекта.

Нормы, регулирующие залог недвижимости

Сделки о залоге объектов недвижимости представляют собой сделки, на которые распространяются правила ГК РФ касательно залога и сделок с недвижимостью, а также нормы законодательства об ипотеке.

Залог недвижимого имущества представляет собой соглашение, в соответствии с которым у залогодержателя-кредитора будет иметься преимущество удовлетворить требования к залогодателю-должнику перед остальными кредиторами залогодателя.

Специфика заключается в том, что такого рода отношения будут возникать из обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор о залоге недвижимости в обязательном порядке составляется в письменной форме, подписывается и регистрируется.

Гарантии, обеспечиваемые за счет договора залога недвижимости

При помощи договора залога недвижимости залогодержателю обеспечивается уплата:

1. Долгов по кредитным договорам или иным обязательствам. Это осуществляется либо полностью, либо частично.
2. Неустойки или убытков, штрафов и пеней в случае, если договор не будет исполнен, либо если исполнение будет просрочено или если будет осуществлено ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства.
3. Процентов за неправомерное использование чужих денежных средств.
4. Возможных судебных издержек и расходов, которые понесет взыскатель при обращении в суд для защиты своих прав.
5. Расходов, связанных с реализацией заложенного имущества.
6. Сумм на страховку имуществ – предмета залога, а также налоги на него.

Не удастся взыскать средства при условии, что в соответствии с заключенным договором залога недвижимости залогодатель исполнил обязательства, связанные с оплатой стоимости и процентов. По этой причине суды должны устанавливать факт наличия, либо факт отсутствия задолженности ответчиков в соответствии с условиями кредитного договора на момент рассмотрения спора.

Предмет залога недвижимости

Предметом залога недвижимости выступает имущество, права на которое должны быть оформлены в соответствии с правилами государственной регистрации недвижимости, а также сделок с ним.

В качестве такого имущества могут выступать:

1. Участки, исключая земли государственной, либо муниципальной собственности, а также участков площадью менее минимального размера, в отношении которых действуют иные правила.
2. Здания, сооружения, предприятия и прочее иное недвижимое имущество, включая незавершенное строительство (при соблюдении законодательства РФ).
3. Садовые дома, гаражи и прочие строения, имеющие потребительское назначение.
4. Машино-места.
5. Морские суда.
6. Воздушные суда.

Залог недвижимости (ипотека) может распространяться на любой тип ликвидного имущества.

Законом предусмотрена возможность указать в виде предмета залога по договору об ипотеке такие объекты, как:

1. Участки государственной собственности.
2. Участки муниципальной собственности.

Земли данного типа обязаны быть предназначенными для следующих целей:

1. Реализация жилищного строительства.
2. Последующее комплексное освоение в целях жилищного строительства.

Их можно передать при условии необходимости обеспечения возврата денежных средств, которые кредитная организация предоставит для того, чтобы обустроить данные земли за счет строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Условия, вносимые в договор о залоге недвижимого имущества,

Залогом недвижимости является сделка, в обязательном порядке оформляемая в письменном виде с последующей регистрацией. При условии, что стороны пренебрегли процедурой регистрации, при возникновении спорных обстоятельств, суд признает такой договор недействительным. Однако, на практике возможные определенные нюансы.

К примеру, имела место быть ситуация, при которой судом был отклонен довод истца относительно того, что договор залога недвижимости не прошел обязательную государственную регистрацию. Судом было выявлено и отмечено, что имеет место быть недобросовестность действий с обеих сторон спорных сделок в процессе оформления правоотношений.

При этом доказательств прекращения обязательств из спорных договоров нигде нет. По итогу сторонами не была утрачена возможность проведения регистрации соответствующих обременений. В силу того, что истцом не было предоставлено доказательств наличия какой-либо иной воли, чем совершение сделок по предоставлению в качестве залога недвижимого имущества для того, чтобы обеспечить имеющиеся обязательства, что вытекают из кредитных договоров, суды первой и апелляционной инстанций приняли решение отказать в удовлетворении заявленных требований. При этом договоры залога недвижимого имущества недействительными признаны не были.

В качестве спорного может выступать момент касательно заключения дополнительного соглашения без проведения процедуры регистрации при условии, что одна из сторон соглашения о залоге недвижимого имущества будет изменена.

В обязательном порядке в тексте договора залога недвижимого имущества стороны должны быть указаны следующие аспекты:

1. Предмет залога.
2. Результаты произведенной оценки (выполняется специальная оценочная экспертиза).
3. Суть, размер и срок исполнения обязательств, что предусмотрено ФЗ № 102.

В договоре залога недвижимости в обязательном порядке должны быть прописаны данные об имуществе, которое обеспечивается ипотекой.