Отчет по практике: Земельно-имущественные отношения

Чем отличается план от карты? План вычерчивается в более крупном масштабе, чем карта. При создании плана не учитывается кривизна поверхности Земли, а карта строится согласно выбранной картографической проекции. На картах есть градусная сетка, а на планах её нет. На карте стороны горизонта определяют по направлениям параллелей и меридианов, а на плане верх чертежа считается направлением на север, нижняя рамка - направлением на юг, левая - на запад, а правая - на восток. На плане местность изображена очень подробно, а на карте указываются только крупные объекты - равнины, горы, города, реки и т.д.

Рис. Топографическая карта

Номенклатура топографических карт и планов

Номенклатура - система разграфки и обозначений топографических планов и карт.

В основу номенклатуры карт на территории Российской Федерации положена международная разграфка листов карты масштаба 1:1 000000 (рис.5.6). Для получения одного листа карты этого масштаба земной шар делят меридианами и параллелями на колонны и ряды (пояса).

Меридианы проводят через каждые 6°. Счет колонн от 1 до 60 идет от 180° меридиана от 1 до 60 с запада на восток, против часовой стрелки. Колонны совпадают с зонами прямоугольной разграфки, но их номера отличаются ровно на 30. Так для зоны 12 номер колонны 42 (табл. 5.1).

Параллели проводят через каждые 4°. Счет поясов от А до W идет от экватора к северу и югу (табл. 5.2).

В пересечении таких колонн и рядов (поясов) образуются листы карт масштаба 1:1 000 000. Номенклатура одного из таких листов складывается из буквы ряда и номера колонны: T-44, S-48. Размеры такого листа 6° по долготе и 4° по широте.

Рис. Номенклатура карт масштаба 1:1 000 000

Таблица Номера колонн

Таблица Номера рядов

Для получения карты масштаба 1:500 000 лист миллионной карты делят на четыре листа и обозначают прописными буквами русского алфавита А. Б, В, Г (рис.5.7). Номенклатура такого листа складывается из номенклатуры листа масштаба 1:1 000 000 и буквы листа 1:500 000 (Т-44-Б). Размеры такого листа 3° по долготе и 2° по широте.

Рис. Номенклатура карт масштаба 1:500 000

Для получения карты масштаба 1:300 000 лист карты масштаба 1:1 000000 делят на 9 частей и обозначают римскими цифрами I - IX (рис.5.8). Номенклатура такого листа складывается из цифры листа 1:300 000 и номенклатуры листа масштаба 1:1 000 000 (III-Т-44). Размеры такого листа 2° по долготе и 1° 20¢ по широте.

Рис. Номенклатура карт масштаба 1:300 000

Для получения карты масштаба 1:200 000 лист карты масштаба 1:1 000 000 делят на 36 частей и обозначают римскими цифрами I - XXXVI (рис.5.9). Номенклатура такого листа складывается из номенклатуры листа масштаба 1:1 000 000 и цифры листа 1:200 000 (Т-44-ХХXVI). Размеры такого листа 1° по долготе и 40¢ по широте.

Рис. Номенклатура карт масштаба 1:200 000

Для получения карты масштаба 1:100 000 лист карты масштаба 1:1 000 000 делят на 144 части и обозначают арабскими цифрами 1 - 144 (рис.5.10). Номенклатура такого листа складывается из номенклатуры листа масштаба 1:1 000 000 и цифры листа 1:100 000 (Т-44-25). Размеры такого листа 30¢ по долготе и 20¢ по широте.

Рис. Номенклатура карт масштаба 1:100 000

Дальнейшее деление карт на более крупный масштаб ведется на основе листа карты масштаба 1:100 000 (рис.5.11).

Для получения карты масштаба 1:50 000 лист карты масштаба 1:100 000 делят на 4 части и обозначают прописными буквами русского алфавита А. Б, В, Г. Номенклатура такого листа складывается из номенклатуры листа масштаба 1:100 000 и буквы листа 1:50 000 (Т-44-25-Б). Размеры такого листа 15¢ по долготе и 10¢ по широте.

Для получения карты масштаба 1:25 000 лист карты масштаба 1:50 000 делят на 4 части и обозначают строчными буквами русского алфавита а, б, в, г. Номенклатура такого листа складывается из номенклатуры листа масштаба 1:50 000 и буквы листа 1:25 000 (T-44-25-А-а). Размеры такого листа 7¢30² по долготе и 5¢ по широте.

Лист карты масштаба 1:10 000 получается делением листа карты масштаба 1:25 000 на 4 части и обозначают цифрами 1, 2, 3, 4. Номенклатура такого листа складывается из номенклатуры листа масштаба 1:25 000 и цифры листа 1:10 000

(T-44-25-А-г-4). Размеры такого листа 3¢45² по долготе и 2¢30² по широте.-25 (1:100 000)

Рис. Номенклатура карт масштабов 1:50 000 ÷ 1:10 000

Для получения карты масштаба 1:5 000 лист карты масштаба 1:100 000 делят на 256 части и обозначают цифрами 1-256 (рис.5.12). Номенклатура такого листа складывается из номенклатуры листа масштаба 1:100 000 и в скобках цифры листа 1:5 000, например T-44-25 (252).

Для получения карты масштаба 1:2 000 лист карты масштаба 1:5000 делят на 9 частей и обозначают строчными буквами русского алфавита а - и (рис.5.13). Номенклатура такого листа складывается из номенклатуры листа масштаба 1:5 000 и буквы листа 1:2 000, например T-44-25 (252-а).

Рис. Номенклатура карт масштаба 1:2 000

Для топографических планов, создаваемых на участках площадью менее 20 км2, применяется прямоугольная разграфка. В основу этой разграфки положен планшет 1:5000 с размерами рамок 40´40 см, обозначаемый арабскими цифрами, например 6 (рис.5.14). Ему соответствует 4 листа 1:2000, каждый из которых обозначается присоединением к номеру масштаба 1:5000 одной из четырех заглавных букв А, Б, В, Г, например 6-Г.

(1:5000)

Рис. Номенклатура планов масштабов 1:5 000÷1:500

План масштаба 1:2000 делится на четыре плана масштаба 1:1000, они обозначаются римскими цифрами I, II, III и IV, например 6-Б-II.

План масштаба 1:2000 делится на 16 листов масштаба 1:500, они обозначаются арабскими цифрами 1 - 16, например 6-В-15.

Для масштабов 1:2000, 1:1000 и 1:500 размеры рамок 50´50 см.

Информационное обеспечение процесса оценки

Для определения объема требующейся информации необходимо:

. Изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ).

. Провести интервью с заказчиком и собственником.

. Провести осмотр и техническую экспертизу объекта. Договор об оценке является основанием для проведения оценки объекта. Техническое задание определяет цель оценки, объем работ.

В интервью с заказчиком оценщик получает устное описание объекта оценки, специфики его постройки и функционирования, описание окружения объекта, что позволяет составить приблизительный перечень необходимых исходных данных.

Информацию, необходимую для проведения процесса оценки объекта недвижимости, можно условно представить в виде схемы (рис.).

Сбор и анализ внешней информации проводится в следующей последовательности: общая , специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Пример общей информации:

Гостиничный рынок Москвы поляризован между высококласс ными отелями и стандартными гостиницами, построенными в советские времена. Количество гостиниц среднего уровня комфортности очень ограничено. Большинство высококлассных отелей было построено или от ремонтировано в течение последних 6 лет, уровень их отделки и удобств очень высок.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Пример специальной информации:

Спрос на услуги гостиниц, выражаемый в количестве проданных номеров, растет параллельно росту предложения и увеличивается в среднем на 5% в год. Усредненная цена номера снизилась со 150 долл. США и составила на дату проведения оценки 130 долл. США.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

. Экономические показатели:

• темпы экономического роста;

• уровень инфляции;

• индекс деловой активности;

• изменение ставок процента и кросскурса национальной валюты;

• уровень доходов населения и другие факторы.

. Политические и социальные факторы:

• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

• доверие правительству;

• приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

. Программы Правительства и прогнозы.

. Данные государственных организаций (например, Государственного комитета по статистике).

. Исследования международных финансовых организаций (таких как Всемирный Банк, Международный Валютный Фонд).

. Аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсалтинг , Финмаркет ).

. Электронные информационнопоисковые системы.

. Периодическая экономическая печать.

Анализ конъюнктуры рынка недвижимости. После проведения анализа макроэкономической информации оценщику предстоит проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив развития рынка недвижимости - это процесс сбора внешней информации (общей информации о рынке недвижимости) и внутренней информации (непосредственно име ющей отношение к объекту оценки).

Необходимая информация. Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

. Динамика коэффициента загрузки;

. Нормативноправовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобре тения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;

• цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;

• уровень эксплуатационных затрат;

• среднерыночный уровень занятости недвижимости;

• уровень возможных прочих доходов;

• налоговое окружение.

. Затраты на воспроизводство/замещение объекта оценки:

• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

• индексы цен в строительстве;

• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

• стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, кана лизации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

• прочая информация. Основные источники информации.

. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ).

. Информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, девелоперов , строителей, консультантов, компаний по управлению не движимостью (например, информационно-справочный бюллетень рынка недвижимости RWAY и другие).

. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Использование электронных средств коммуникации в поиске информации возможно по прямым (о nline ) каналам информационных агентств REUTERS , АК&М, РосБизнесКонсалтинг и др.