- принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;
- положення про інфляційне застереження;
- порядок дострокового виконання основного зобов’язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов’язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;
- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов’язання;
- інші умови за рішенням кредитодавця.
У цьому ж законі в 3-й статті говориться про те, що «у разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов’язання, таке зобов’язання має включати ціну зобов’язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов’язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки. Основне зобов’язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов’язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов’язання». (2)
У статті 5-й також зазначено про встановлення іпотеки. «Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця. Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість». (2.)
Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість. Тоді, коли предмет, що реалізується, був проданий, складається протокол, який підписують дві особи: суб`єкт підприємницької діяльності, який був організатором реалізації предмета іпотеки та покупець предмета іпотеки.
У протоколі зазначаються:
- опис придбаного покупцем предмета іпотеки;
- ціна реалізації предмета іпотеки;
- інформація про покупця предмета іпотеки;
- дата, до якої покупець повинен повністю сплатити суму коштів за придбаний предмет іпотеки;
- банківський рахунок суб’єкта підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, для внесення покупцем суми коштів за придбаний предмет іпотеки.
Копія протоколу надсилається іпотекодавцю, іпотекодержателю та органу державної виконавчої служби, який здійснює відчуження предмета іпотеки протягом п’яти днів з дати його реалізації.
За Законом «суб’єкт підприємницької діяльності, який організував реалізацію предмета іпотеки, протягом п’яти днів після отримання коштів від покупця предмета іпотеки надсилає органу державної виконавчої служби повідомлення про здійснення такої оплати». (6)
Протягом п’яти днів з моменту отримання повідомлення про оплату придбаного предмета іпотеки орган державної виконавчої служби складає акт про реалізацію предмета іпотеки.
В акті про реалізацію предмета іпотеки зазначаються:
- положення про те, що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог цього Закону;
- ким, коли і де проводилася реалізація предмета іпотеки;
- характеристика реалізованого предмета іпотеки за даними служби, яка реєструє права власності на нерухомість;
- прізвище, ім’я та по батькові (найменування юридичної особи), адреса покупця;
- сума коштів, внесена за придбаний предмет іпотеки;
- відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю.
На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна.
«Свідоцтво про придбання нерухомого майна є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбану нерухомість. У разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою для переведення на нового власника прав і зобов’язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання і здійснення таких прав». (2)
У статті 9-й цього ж Закону вказано про розподіл виручки від продажу предмета іпотеки.
Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки протягом п’яти днів після одержання коштів від покупця предмета іпотеки або суб’єкт підприємницької діяльності, який реалізував предмет іпотеки, протягом п’яти днів з моменту одержання копії акта про реалізацію предмета іпотеки розподіляє кошти, отримані від покупця предмета іпотеки, у такій черговості:
- витрати на організацію реалізації предмета іпотеки;
- комісійна винагорода суб’єкту підприємницької діяльності, що організував реалізацію предмета іпотеки у разі його примусового відчуження, яка не може перевищувати трьох відсотків від ціни реалізації предмета іпотеки; задоволення вимог іпотекодержателя;
- задоволення вимог інших осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження прав на нерухомість та/або майнові права на нерухомість, що є предметом іпотеки, відповідно до їх пріоритету на реалізований предмет іпотеки та розміру грошових вимог
- решта повертається іпотекодавцю.
Отже, зробимо висновки і зазначимо, що з часу свого виникнення, пройшовши
декілька стадій еволюції, іпотечний кредит набував різних видів в залежності
від того, який економічний суб`єкт брав будь-яке майно під заставу.
.3 Моделі ринку іпотечного кредитування
іпотечний кредит ринок фінансовий
Як вже було сказано раніше, іпотечний ринок розвивається у світі на базі двох основних правових та економічних систем: європейської континентальної, або класичної, що бере свої витоки від римського права, та англо-американської. Європейська континентальна система іпотечного ринку походить від інституту пігнусу (“рignus”), згідно з яким предмет застави, що забезпечував зобов’язання, передавався у володіння кредитора, але право власності на них зберігалося у позичальника. Англо-американська система пов’язана з інститутом “fiducia”, що передбачає передачу кредитору права власності (титулу) на предмет, який є забезпеченням боргових зобов’язань. У розвинутих країнах світу іпотечні ринки базуються як на однорівневій, так і на дворівневій системі іпотечного кредитування.
Однорівнева система іпотечного кредитування включає первинних іпотечних кредиторів, позичальників та інвесторів.
Однорівнева модель іпотечного кредитування з врахуванням особливостей реалізації традиційно використовується в Данії, Швеції, Канаді, Німеччині, Австрії, Нідерландах, Фінляндії, Франції, Іспанії. Однорівнева модель вторинного іпотечного ринку в Україні реалізується в межах ХК „Київміськбуд” та АКБ „Аркада”, якими органічно поєднуються практично усі основні механізми формування ресурсів для фінансування іпотечних кредитів, а саме: механізми акумуляції коштів на спеціальних ощадно-будівельних рахунках; механізми акумуляції коштів у фондах банківського управління та управління цими коштами; механізми емісії іпотечних цінних паперів з подальшим їх продажем інвестору та спрямуванням виручених таким чином коштів на фінансування житлового будівництва; іпотечне кредитування. Це підтверджує висновок про можливість і доцільність співіснування в національних економіках паралельно різних моделей іпотечних систем.
Дворівнева система спирається на вторинний ринок заставних, на якому банк продає кредит, забезпечений заставою житла, що купується, одному з агентств іпотечного кредитування. Агентство негайно відшкодовує банку виплачені позичальнику кошти і натомість просить переказувати одержувані від нього щомісячні виплати, за винятком прибутку (маржі) банку, в агентство.
Дворівнева модель, яка відрізняється насамперед необхідністю залучення довгострокових ресурсів, найбільшого розвитку набула в США. Перспективні параметри сучасної іпотечної системи України проглядаються у поступовому переході до дворівневої іпотечної моделі, хоча для її повноцінного функціонування сформована лише основоположна правова база, яка визначає концептуальні напрями створення і параметри функціонування іпотечного ринку. Основні учасники вторинного дворівневого іпотечного ринку, його інфраструктура, в Україні знаходяться на етапі формування або ж на стадії організаційного оформлення. Питання переваги тієї чи іншої моделі функціонування іпотечного ринку є досить риторичним. Як свідчить досвід США, намагання залучити для виконання поточних платежів додаткові грошові ресурси створює небезпеку краху фінансової піраміди, загрозу інфляції і ризиків неплатежів.
Багатоступенева структура іпотечного ринку, яка обумовлюється функціонуючими типами моделей економічних систем, дозволяє диверсифікувати механізми застосування заставних. Останні виступають основним інструментом, завдяки якому забезпечується постійний малий (на первинному ринку) та великий (на вторинному ринку) кругообіг іпотечного капіталу. Такі механізми забезпечують можливість оптимізації взаємовідносин між позичальником та кредитором по взаємних платежах, мінімізації можливих ризиків процентної ставки. В основу класифікації заставних доцільно покласти два головних критерії - рівень ризику та рівень дохідності від кожної конкретної операції. Перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні пов’язані з формуванням дворівневого вторинного іпотечного ринку, підтвердженням чому є прийняте урядове рішення про створення Державної іпотечної установи.
Специфіка перехідного періоду, в якому перебуває Україна, зумовлює необхідність присутності держави на іпотечному ринку, принаймні на початковому етапі. Цілком очевидно, що така присутність не може поширюватись на усю систему іпотечного кредитування, проте її межі досить чітко вимальовуються у плані реалізації однієї з важливих функцій держави на іпотечному ринку - соціальної.
Варто зазначити, що відповідно до українського законодавства єдиними установами, які мають право кредитувати на операції з нерухомості, є комерційні банки. Відповідно до цього вплив процесу глобалізації на банківський сектор пропорційно впливає на розвиток іпотечної системи в країні.
Процес глобалізації - це комплексна інтеграція держави в світове суспільство, яка духовне, соціальне, економічне та політичне життя держави.
Сутність глобалізації полягає в різкому розширенні та ускладненні взаємовідносин як людей, так і держав, що виражається в процесах формування світового ринку капіталів, збільшенні потоку портфельних та прямих іноземних інвестицій, збільшенні впливу транснаціональних корпорацій, концентрації та централізації капіталу на основі процесу злиття та поглинання компаній та банків, збільшення ролі міжнародних економічних та фінансових організацій.
Прихід іноземних банків до національних систем шляхом встановлення контролю над державними або націоналізованими банками інтенсивно проходив в країнах з перехідною економікою.
В країнах EC іноземні банки мають рівні права з національними кредитними установами. В цих країнах діє принцип взаємності: дозвіл на відкриття філії або представництва надається у випадку надання взаємного дозволу країни-представника банку на дозвіл відкриття банків з країн ЕС. В США на рівні федерального законодавства іноземні банки знаходяться в більш вигіднішому положенні, ніж їх американські колеги.
За даними НБУ, в останні роки відзначається значне скорочення частки іноземного капіталу в українській банківській системі. Тут є кілька причин. По-перше, світова фінансово-економічна криза, і по-друге - з причини відсутності стабільної політичної ситуації в Україні.
До позитивних рис присутності іноземних банків в національній банківській системі відносяться :
По-перше, ресурсна база іноземних банків, передусім зі стовідсотковим іноземним капіталом, значно перевищує за цим показником вітчизняні банківські структури. Це дозволяє їм претендувати на досить значний сегмент ринку іпотечного кредитування через достатньо високий обсяг пропозиції іпотечних кредитів.
По-друге, з приходом на українській ринок іноземних банків, як вже зазначалося, очікується збільшення пропозиції саме «довгих» кредитних ресурсів, що надзвичай важливо, передусім, для формування ринку іпотечних цінних паперів.
По-третє, іноземні банки мають реальну можливість збільшення пропозиції на українському іпотечному ринку відносно дешевих кредитів. Це можливо, насамперед, за рахунок їх потужної ресурсної бази, а також завдяки можливостям зазначених суб'єктів залучати ресурси для подальшого кредитування на світових фінансових ринках. Таке джерело, як правило, виявляється дешевшим порівняно з депозитною базою на внутрішньому ринку. Здешевлення кредитів дозволяє суттєво розширити коло їх користувачів, особливо з числа тих, які дійсно потребують поліпшення житлових умов, а не займаються пошуком ефективних шляхів збереження своїх заощаджень, що власне, сьогодні відбувається на ринку іпотечного житлового кредитування. Крім того, дешеві кредити мають сприяти територіальній диверсифікації ринку іпотечного житлового кредитування, який на сьогодні обмежується фактично одним регіонам - столицею [3, 440]. По-четверте, іноземні банки мають значні можливості для здешевлення іпотечних кредитів за рахунок скорочення витрат на утримання філійної мережі. Такі суб'єкти можуть просувати власний продукт на ринок через існуючу мережу філій українських банків, витрати на що виявляються значно меншими, ніж на створення власної мережі. Запас міцності в іноземних банків у даному випадку формується також за рахунок формування дешевого кредитного ресурсу шляхом зовнішніх запозичень. Така практика, зокрема, має місце в українській дійсності - взяти хоча б Міжнародний іпотечний банк, який в 2009 році став ВАТ «Платинум Банк».
По-п'яте, прихід на український ринок банків з високим кредитними рейтингами суттєво зміцнить їх позиції на внутрішньому депозитному ринку, цим самим забезпечить їм доступ до вітчизняного інвестиційного ресурсу.
По-шосте, потужні іноземні банки слід розглядати в контексті виходу на українській іпотечний ринок не лише потенційного кредитора, а й потенційного інвестора, який формуватиме реальний попит на іпотечні цінні папери, емітовані як банками, так й спеціалізованими іпотечними установами, в тому числі Державною іпотечною установою, тим самим забезпечуючи функціонування механізму рефінансування іпотечних кредитів. Недостатній розвиток фінансової інфраструктури в державі є аргументом на користь заінтересованості іноземних банків у присутності на іпотечному ринку.
Сьогоднішня фінансова криза виявила, що українська банківська система є не достатньо керованою та підвладна зовнішнім явищам, що відбуваються в світовій банківській системі.