Випуск облігацій ДІУ, забезпечених державною гарантією згідно з Законом про Державний бюджет 2007 було успішно розміщено на внутрішньому ринку, номінальна сума розміщення 1 млрд. грн. Надано державну гарантію за зобов’язаннями ДІУ в розмірі 1 млрд. грн.
Статутний капітал ДІУ збільшено до 200 млн. грн. Зареєстровано перший випуск звичайних іпотечних облігацій ДІУ, загальна сума випуску 200 млн. грн., розміщено 50 млн. грн. Враховуючи ставки доходності розміщених облігацій ДІУ, ставка рефінансування склала - 13,5% річних.
На кінець року портфель рефінансованих ДІУ кредитів складав вже 5351 кредит обсягом 947,7 млн. грн.
Випуск облігацій ДІУ, забезпечених державною гарантією згідно з Законом про Державний бюджет 2008, успішно розміщено, номінальна сума розміщення 1 млрд. грн.
На жаль у 2009-2010 роках світова фінансова криза не дала змоги за об’єктивних обставин повноцінно працювати на ринку. ДІУ не функціонувала поза ринком іпотечного кредитування. Якщо в цілому портфель житлових позик у банкiвськiй системі мав негативну тенденцію, то i портфель рефінансованих ДІУ кредитів був віддзеркаленням цього. Але у міру того, як Україна виходила з фінансової кризи, ДІУ активізувала рефінансування іпотечних позик у межах наявних ресурсів.
У цей кризовий рік Установою рефінансовано 211 кредитів, наданих громадянам на придбання житла. Сума склала 65,1 млн. грн.
Також, у рамках експерименту Урядом прийнято рішення додати до функцій ДІУ можливість спрямовувати кошти на придбання готового житла з подальшою його передачею громадянам. Була прийнята Постанова Кабінету Міністрів України №832 від 05.08.2009 р.
«Державна іпотечна установа має право спрямовувати кошти, отримані від запозичень, здійснених шляхом випуску облігацій під державні гарантії відповідно до Порядку надання державних гарантій за зобов'язаннями Державної іпотечної установи на фінансування заходів щодо забезпечення житлом окремих категорій громадян, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов та перебувають на квартирному обліку, зокрема на придбання квартир за переліками, що затверджуються Кабінетом Міністрів України», - йшлося у Постанові.
На виконання Постанови Уряду Державна іпотечна установа придбала 5300 квартир, які були безоплатно передані місцевим органам самоврядування.
Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2010 року №912 статутний капітал ДІУ було збільшено до 2,2 млрд. грн. В умовах світової фінансової кризи рішенням Правління від 15.10.2010 року №431/3 Стандарти ДІУ були доповнені новою складовою їх частиною - «Порядок рефінансування первинних кредиторів для кредитування будівництва об’єктів житлового призначення та придбання житла в цих об’єктах». Проведені зміни Стандартів мають за мету розширити можливості первинних кредиторів щодо направлення коштів рефінансування, отриманих від Державної іпотечної установи для кредитування забудовників з метою будівництва (завершення будівництва) об’єктів житлового призначення та кредитування фізичних осіб з метою придбання житла в цих об’єктах.
Здійснені заходи Державної іпотечної установи також дозволили додатково до заходів, передбачених Законом України від 25.12.2008 р. № 800-VI (із змінами та доповненнями) збільшити обсяги здачі житла в експлуатацію, провести фінансове стимулювання будівельної галузі та створити умови поновлення попиту на новозбудоване житло та житло, що будується із застосуванням іпотечного житлового кредитування за підтримки Державної іпотечної установи.
Також рішенням Наглядової ради від 16.11.2010 знижено ставку рефінансування іпотечних кредитів з 13,5 до 11 відсотків річних. Кошти спрямовані у т.ч. на рефінансування первинних кредиторів для кредитування ними забудовників для добудови незавершеного житла, а також для кредитування фізичних осіб з метою придбання житла в цих об’єктах.
Розміщення облігацій дозволило ДІУ знизити ставку за рефінансованими кредитами до 11% річних.
Одним із пріоритетних завдань, встановлених перед ДІУ у посткризовий 2011 рік стало стимулювання будівельної галузі, яка опинилася у складному становище. Довіру інвесторів до фінансування в будівництво було втрачено, внаслідок чого з’явилося безліч недобудованих житлових об’єктів.
Державна іпотечна установа акцентувала увагу на стимулюванні будівельного сектору економіки України. Була розроблена програма ДІУ по фінансуванню завершення будівництва об’єктів житлового призначення дозволила протягом 2011 року профінансувати добудову 23 житлових об’єктів на суму 560 млн. грн. загальною площею понад 370 тис. кв. м., що складало понад 4 тис. квартир. Географія профінансованих об’єктів розповсюджувалась всією територією України. Це Київська, Львівська, Харківська, Донецька, Івано-Франківська області, міста Київ та Севастополь.
Станом на 30.12.2011 р. введено в експлуатацію 9 будинків, профінансованих ДІУ в обсязі 123 млн. грн., загальною площею близько 100 тис. кв. метрів, що склало 1600 квартир у містах Києві, Борисполі, Харкові, Львові, Севастополі, Донецьку, смт. Чабани Київської області. Реалізація «будівельної» програми ДІУ дозволила забезпечити роботою тисячі працівників, зайнятих на будівництві.
Другим напрямом діяльності Установи стало рефінансування іпотечних кредитів та сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування. Починаючи з 1 липня 2011 р. ДІУ відновила активні операції по рефінансуванню іпотечних кредитів. Кількість банків-партнерів за рік збільшилась з 96 до 106. В умовах негативної динаміки на ринку іпотечного кредитування, кредити на придбання житла за Стандартами ДІУ користувалися попитом завдяки найкращим умовам на фінансовому ринку. При ставці рефінансування банків 11% річних, ДІУ рекомендує банкам кредитувати населення для придбання житла за фіксованою ставкою кредитування, яка не перевищує 15% річних у гривні, строком до 30 років, при середній ставці на фінансовому ринку у кінці року - 20% річних.
Портфель рефінансованих ДІУ іпотечних кредитів станом на 30.12.2011 р. склав 746 млн. грн, або - 4 830 кредитів.
Незважаючи на посткризові явища, які відчувалися у світовій та українській економіках, Державна іпотечна установа виконала всі зобов’язання перед інвесторами та не допустила жодного дефолту.
У грудні 2011 р. ДІУ у повному обсязі здійснила погашення гарантованих державою облігацій серій «А», «B», «C», «D», «E», «F», «G», «H», «I», «J» на суму 1 млрд. грн., достроково розміщених ДІУ у 2007 році. Єдина номінальна дохідність склала 9,5 % річних. Погашення зазначених серій облігацій відбулося у повному обсязі з одночасною виплатою купону за двадцятим купонним періодом по них, перераховано кошти до Державного бюджету України як плату за державну гарантію згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 03.08.2006 № 1094 (із змінами та доповненнями). Також у серпні 2011 р. Державна іпотечна установа повністю та у запланований термін погасила звичайні іпотечні облігації серій «А» та «G», розміщені у 2008 році, на суму 50 млн. грн. Залучені від розміщення кошти спрямовано ДІУ на виконання своїх статутних завдань. Було рефінансовано 290 кредитів, забезпечених іпотекою на суму 76,4 млн. грн.
У 2012 р. Державна іпотечна установа збільшила кількість рефінансованих кредитів майже втричі у порівнянні з попереднім періодом.
За дев’ять місяців 2012 року 820 громадян змогли придбати власне житло, використовуючи іпотечну програму ДІУ. На це було спрямовано понад 200 млн. грн. коштів Установи.
Тільки у серпні 2012 року банками-партнерами ДІУ, яких нараховувалось 113, надано 174 кредити для придбання житла на суму майже 43 млн. грн. Динаміка зростання іпотечного кредитування спільно з Держаною іпотечною установою дозволила запланувати перевищення до кінця року показника у 1000 кредитів, наданих для придбання житла.
Виконуючи функції державного інституту розвитку ринку іпотечного кредитування ДІУ підтримує баланс інтересів держави, первинних кредиторів, позичальників та інвесторів.
У 2012 році до моменту підвищення ставки рефінансування ДІУ задовольнила 1231 заявку від банків-партнерів на суму 293,4 млн. грн.
Відсотковий дохід власникам облігацій ДІУ та погашення здійснювалося завжди у чітки терміни, що передбачені проспектами емісій.
Динаміка іпотечного кредитування на ринку зменшувалася та ДІУ у співпраці з банками задовольнила до кінця року 603 іпотечних кредити, наданих громадянам на придбання житла. На ці цілі Установа спрямувала 145,2 млн. грн.
З 19 березня 2013 року ставку рефінансування зменшено до 15,3% річних.
Таким чином, за 10 років, Державна іпотечна установа у своєму розвитку пройшла шлях від пілотного проекту до одного із крупніших емітентів цінних паперів на фондовому ринку та зайняла лідируючу позицію у сегменті іпотечного кредитування.
Ставка рефінансування ДІУ на сьогодні є індикатором ринку, який є стримуючим фактором до необґрунтованого та безконтрольного підвищення вартості кредитів для громадян України.
За час свого існування Державна іпотечна установа випустила облігацій на суму 10 млрд. грн., з яких в обігу знаходиться понад 7 млрд. грн. На початок 2014 року, Установою вже погашені випуски, здійснені під державні гарантії 2006, 2007 та частково 2008 років на суму понад 2,6 млрд. грн.
ДІУ і в подальшому працюватиме на розвиток іпотечного та фондового ринків України та зробить все можливе для того, щоб якомога більше громадян змогли придбати житло за доступними умовами.
Фахівцями Державної іпотечної установи не тільки реалізуються діючи механізми, спрямовані на забезпечення житлом громадян, а й розробляються нові програми, які дозволять створити сприятливі умови для вирішення житлового питання.
Отже, підведемо висновок - статутний капітал ДІУ становить 2,2 млрд гривень (у червні 2012 р. Кабінетом Міністрів України статутний капітал ДІУ зменшено до 951,752,245,15 грн.), його партнерами станом на вересень 2011 року було понад 100 банків. 2008 року вже було залучено і направлено на рефінансування іпотечних кредитів 1 мільярд гривень. Станом на початок 2009 року в портфелі ДІУ знаходилося 6414 рефінансованих стандартних житлових іпотечних кредитів, які були надані в усіх регіонах України банками-партнерами ДІУ.
Державний орган рефінансує (викуповує) гривневі іпотечні кредити, і лише ті, що були надані відповідно до стандартів організації. Очікується, що в умовах дефіциту ліквідності в банківській системі іпотека від ДІУ може стати дієвим інструментом повернення покупців на ринок купівлі житла та будівництва.
З метою підтримки будівельної галузі під час економічної кризи у грудні 2010 р. ДІУ була розроблена нова програма фінансування завершення будівництва житлових об'єктів, що дало змогу забудовникам-отримати необхідні кошти для завершення будівництва житла та розпочати реалізацію квартир як на етапі будівництва, так і після його завершення за допомоги іпотечного кредитування на умовах стандартів ДІУ.
ДІУ регулярно публікує рейтинг
банків-партнерів, які були найбільше залучені до іпотечного кредитування. На
сьогодні їх налічується 80.
3. Перспективи іпотечного
кредитування в Україні
.1 Регулювання ринку іпотечних послуг в умовах подолання
наслідків фінансово-економічної кризи
Іпотечне кредитування в більшості економічно розвинутих країн не тільки є основною формою поліпшення житлових умов, а й справляє істотний вплив на економічну ситуацію в країні загалом. Система іпотечного кредитування становить сьогодні складний механізм, утворений зі взаємопов’язаних і взаємозалежних підсистем. Саме іпотека дає змогу погоджувати інтереси населення в поліпшенні житлових умов, комерційних банків та інших кредиторів - в ефективній і прибутковій роботі, будівельного комплексу - у ритмічному завантаженні виробництва і держави, зацікавленої загалом в економічному зростанні.
Обвал ринку іпотечних кредитів у США став передумовою фінансової кризи. Падіння ринку нерухомості, різке зростання кількості неповернених кредитів, обвал фондових ринків, прискорення темпів світової інфляції та зниження темпів зростання світової економіки - усі ці події взаємопов’язані і відбулися менше ніж за один рік. Фактично надзвичайно тісна переплетеність фінансових систем призвела до того, що криза на американському ринку переросла в кризу світового масштабу.
Криза та її негативні наслідки в тісному взаємозв’язку підштовхують до прийняття необхідних для розвитку різних галузей економіки законодавчих ініціатив. Наприклад, німецький стабілізаційний план передбачає купівлю державою найбільш ризикованих кредитів, підтримку банків при погашенні міжбанківських зобов’язань, прямі дотації на збільшення коштів у банках. Держава може виступати радником при розробленні плану виведення банку з кризової ситуації, впливати на його кредитну політику, зокрема у сфері надання кредитів малому та середньому бізнесу. Німецький антикризовий план передбачає можливість лише добровільного звернення банків за допомогою до держави і, що не менш важливо, зниження податкового навантаження на бізнес і підтримку національного виробника. Таким чином, держава гарантує громадянину збереження його вкладів, підтримує банківську і фінансову системи, зменшує навантаження на бізнес і максимально сприяє його діяльності.
Аналіз антикризових програм різних країн світу свідчить, що більшість із них вжили заходів, які передбачали зміни у фіскальній політиці й спрямовувалися на підтримку економіки, що є позитивним для стабілізації ситуації в державі. У світовій банківській практиці вироблено ефективні механізми формування ресурсів іпотечного кредитування, до яких належать такі:
1. Фінансування в рамках автономної моделі. Джерела надання кредитів - депозити (накопичення) осіб, що водночас є і вкладниками, і позичальниками. Проте, як правило, іпотечний кредит дорівнює тільки 50-60 % вартості житла. У зв’язку з цим позичальник вимушений залучати додаткові ресурси (власні кошти або банківський кредит). За умов кризи така модель неефективна, оскільки знижується кількість депозитів у банках і виникають складнощі в залученні позичальником додаткових ресурсів.
2. Фінансування через термінові внески і термінові позики. Ця система досить ризикована у зв’язку з дисбалансом термінів залучення і розміщення ресурсів. Позикові засоби, акумульовані через термінові позики, зокрема як додаткові необхідні ресурси, в умовах кризи досить складно використовувати.
3. Рефінансування через банківські довгострокові боргові зобов’язання, забезпечені заставою нерухомості (облігації). В умовах ослабленого і падаючого фондового ринку випуск банківських облігацій недоцільний.
4. Рефінансування кредиторів через операторів вторинного ринку іпотечних кредитів. Існування і нормальне функціонування вторинного ринку іпотечних кредитів має величезне значення, оскільки вторинний ринок забезпечує засобами первинний іпотечний ринок і вирішує проблеми банків щодо рефінансування довгострокових іпотечних кредитів. За умов кризи модель цікава для фінансового інвестора у разі стабільного ринку нерухомості та високих процентних ставок за іпотечними кредитами. Нині класична модель іпотечного кредитування не містить антикризових рис.
5. Рефінансування шляхом емісії іпотечних цінних паперів, що мають колективну гарантію (забезпечених пулом застав), - американська модель. Ця модель в умовах кризи виявилася неефективною, що відобразилося в підвищенні процентних ставок, зменшенні розміру кредитів, посиленні вимог до позичальників. Підтвердженням є падіння вартості іпотечних цінних паперів і ринку нерухомості США.
6. Рефінансування через систему колективних інвестицій, що передбачає організацію в регіонах спеціалізованих фондів, кошти яких повинні спрямовуватися виключно на придбання застав. Така модель не набула поширення в Україні, але за умов кризи дає можливість залучити фінанси на ринки нерухомості й іпотечного кредитування.
7. Випуск банками іпотечних облігацій, забезпечених заставами, та їх реалізація на фінансовому ринку. В умовах кризи ця модель не працює, оскільки фондовий ринок перебуває у стані стагнації.
Незважаючи на заяви багатьох експертів, ніби світова фінансова криза не вплинула на вітчизняну економіку, насправді вона призвела до відчутних наслідків. По-перше, українські банки стикнулися з кризою ліквідності через обмеження доступу до закордонних кредитів, які були основним джерелом збільшення обсягів кредитування. По-друге, криза в житловому будівництві спричинена істотним скороченням іпотечного кредитування банками і, крім того, через досить значний рівень інтегрованості економіки України в загальносвітову економіку, зростання рівня світової інфляції суттєво вплинуло на зростання інфляції в Україні. Девальвація національної валюти призвела до подорожчання виданих валютних кредитів і фактично до зростання ризиків дефолту за іпотечними кредитами.