Материал: Gongalo_M__Nastolnaya_kniga_notariusa_-_Modern

Если в качестве правоподтверждающего документа на квартиру представлено свидетельство о праве собственности, выдаваемое органами по жилищной политике (или иными уполномоченными органами) на основании договора о долевом участии в строительстве жилья (договора инвестирования), факт вложения в указанную квартиру средств только одного из супругов также должен быть подтвержден дополнительно (например, самим договором о долевом участии в строительстве либо справкой организации-застройщика о том, что вся сумма вложений была внесена до брака).

Если дополнительных документов, свидетельствующих о единоличной собственности супруга на отчуждаемое имущество, не представлено, либо имеющаяся в них информация недостаточно бесспорна для того, чтобы сделать соответствующий вывод, для отчуждения имущества требуется согласие супруга. Собственник имущества, не согласный с этим обстоятельством и не желающий представить нотариусу нотариально удостоверенное согласие второго супруга на отчуждение имущества, вправе обратиться в суд и установить факт приобретения имущества исключительно на свои личные средства.

Договор об отчуждении недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, может быть удостоверен без согласия второго супруга также в случае, когда место жительства последнего неизвестно. В подтверждение этого обстоятельства нотариусу должна быть представлена копия вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим. Однако при этом нотариусу следует обращать особое внимание на содержание представленного ему судебного решения, ибо признание гражданина безвестно отсутствующим влечет определенные правовые последствия. Судом при вынесении решения могут быть применены требования п. 1 ст. 43 ГК: в случае необходимости имущество лица, признанного безвестно отсутствующим, может быть передано в доверительное управление другому лицу (в том числе и не супругу), определяемому органом опеки и попечительства и действующему на основании соответствующего договора, заключаемого с этим органом. Такое решение, в частности, может быть вынесено, если у суда при признании гражданина безвестно отсутствующим имелись основания полагать, что супруг, за которым зарегистрировано имущество, не сможет в силу каких-либо причин обеспечить должную заботу об этом имуществе. В подобных случаях на совершение сделки, связанной с отчуждением недвижимого имущества, требуется согласие доверительного управляющего с соблюдением условий договора доверительного управления (возможно – с разрешения органов опеки и попечительства).

В случае, когда супруг лица, отчуждающего недвижимое имущество, уклоняется от оформления соответствующего согласия на отчуждение имущества, собственником может быть передано в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате заявление супругу с предложением дать согласие на отчуждение имущества либо явиться к нотариусу для определения своей доли в праве собственности на отчуждаемое имущество. Если он не явится к нотариусу к назначенному сроку и не пришлет в течение месяца со дня вручения ему указанного заявления своих возражений, нотариус может удостоверить договор об отчуждении недвижимого имущества от имени того супруга, за которым по правоустанавливающему документу зарегистрировано это имущество. Согласно абз. 2 п. 3 ст. 35 СК супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Вручение ему соответствующего заявления будет являться важным доказательством его информированности о состоявшейся сделке. В таком заявлении должны содержаться все сведения, касающиеся предстоящей сделки, а при дарении имущества обязательно указание лица, в пользу которого производится дарение. Вместе с тем даже при оформленной передаче заявления нотариально удостоверять сделки по отчуждению недвижимого имущества в отсутствие супруга, очевидно, следует лишь в исключительных случаях, с разъяснением продавцу и особенно приобретателю имущества правовых последствий совершаемой ими сделки, поскольку она является оспоримой. Представляется, что в случае уклонения супруга продавца дать согласие на отчуждение совместно нажитого в период брака недвижимого имущества более правильно было бы рекомендовать заинтересованному в совершении сделки супругу обратиться в суд с требованиями о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку возможно оформить без согласия второго супруга.

Получение нотариально удостоверенного согласия на совершение сделки необходимо не только от супруга лица, производящего отчуждение недвижимого имущества, но и от супруга покупателя (либо лица, которому имущество переходит по договору мены). Это требование также содержится в п. 3 ст. 35 СК, и оно легко объяснимо: ведь деньги, на которые приобретается недвижимое имущество, также являются общей совместной собственностью супругов, в связи с чем распоряжение ими должно производиться по обоюдному согласию супругов. На супруга одаряемого данное требование закона не распространяется ввиду того, что имущество одаряемому переходит в собственность безвозмездно.

При удостоверении договора от имени лица, не имеющего супруга (холост, вдов), нотариусу об этом подается соответствующее письменное заявление лица, отчуждающего имущество. Содержание заявления доводится до приобретателя имущества, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, расписывается на указанном заявлении. Если сделка совершается через представителя, то заявление об отсутствии у собственника имущества супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемое имущество по праву собственности, подает представитель, если доверенностью ему предоставлено право подавать заявления от имени собственника имущества.

В практике иногда приходится встречать заявления об отсутствии супруга, могущего претендовать на совместно нажитое в период брака имущество, принятые нотариусами от лиц, брак которых к моменту отчуждения имущества расторгнут, особенно если с момента расторжения брака прошло продолжительное время. Подобную практику нельзя признать правомерной. При этом нотариусы, принимающие такие заявления, допускают двоякого рода ошибку: одни исходят из буквального толкования ст. 35 СК, которая говорит о необходимости на совершение сделки согласия супруга, полагая при этом, что лица, расторгнувшие брак, таковыми уже не являются; другие же считают, что если с момента расторжения брака прошло более трех лет, то ввиду истечения срока исковой давности супруг утратил свои права в отношении совместно нажитого имущества. Представляется, что обе эти позиции являются ошибочными. Удостоверяя без согласия супруга сделку по отчуждению имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, хотя бы и бывших, нотариус нарушает право собственности одного из них, поскольку факт приобретения имущества на совместно нажитые в период брака средства имеет явно более существенное значение, чем факт расторжения брака. В отношении же истечения сроков исковой давности Пленум Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. в Постановлении N 15 в очередной раз (аналогичные постановления принимались и ранее) указал, что течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде – дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При отсутствии у приобретателя недвижимого имущества супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитые денежные средства, уплачиваемые по договору, он также подает об этом соответствующее заявление, с содержанием которого знакомится продавец имущества, являющегося предметом договора.

Указание об отсутствии у участников договора супругов, которые могли бы претендовать на отчуждаемое жилое помещение (уплачиваемые денежные средства), может быть включено и непосредственно в текст договора.

4. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

Каждому участнику общей долевой собственности принадлежит не право на конкретную индивидуализированную часть недвижимого имущества, а только лишь право на определенную идеальную долю в общей собственности. В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При оформлении сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариус должен удостовериться в выполнении данного требования. Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате или заявления остальных участников общей собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли.

Подобное правило согласно п. 5 ст. 250 ГК применяется и при заключении договора мены доли в праве общей собственности на какое-либо имущество или имущественное право.

Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою долю, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения этой доли. Возникают, однако, случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: сособственник продавца отчуждаемой доли в праве общей собственности на имущество уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа либо, даже явившись в нотариальную контору, отказывается дать письменное заявление об отказе от преимущественного права приобретения доли, хотя устно заявляет об отсутствии возражений против совершения сделки и о своем нежелании приобрести отчуждаемую долю. В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально поставит сособственника в известность о своих намерениях. Содержание передаваемого заявления в части изложения намерений заявителя носит, в известной степени, произвольный характер, однако тем не менее отражение ряда сведений в нем является необходимым условием совершения сделки. Так, в подобном заявлении обязательно должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник отчуждаемой доли в общей собственности на недвижимое имущество намерен заключить. При этом помимо существенных условий, которые названы таковыми в законодательстве, необходимо указать все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение. Так, в заявлении обязательно должны быть названы:

– предмет продажи (мены);

– адрес нахождения имущества, доля в общей собственности на которое отчуждается;

– цена, по которой доля продается либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается;

– при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены – сроки этой уплаты;

– иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные.

В заявлении следует также определить срок ответа на него. Если участники долевой собственности не приобретут отчуждаемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, собственник вправе произвести отчуждение своей доли любому лицу.

В ходе продажи или мены назначенная собственником цена и другие условия договора могут измениться. Об этих изменениях должны быть извещены участники общей долевой собственности, могущие претендовать на преимущественную покупку. В случае продажи доли в праве общей собственности по более высокой цене, чем первоначальная, но на тех же условиях, не требуется представления доказательств вторичного извещения участников общей долевой собственности. Если цена отчуждаемой доли уменьшилась, то заявление об отказе от реализации преимущественного права приобретения доли сособственники должны представить вторично. В условиях растущей инфляции вторичное извещение участников общей долевой собственности об условиях, на которых совершается сделка, требуется и в том случае, если цена отчуждаемой доли в ходе продажи осталась прежней, однако прошло достаточно продолжительное время после их первичного извещения. Вторичное извещение требуется и в тех случаях, когда цена отчуждаемой собственником доли не изменилась, а возможно, даже и увеличилась, однако собственник согласился на условие уплаты ему продажной стоимости доли в рассрочку либо с отсрочкой платежа.

При удостоверении договора мены доли в праве общей собственности на недвижимое имущество в извещении, направляемом сособственникам лицом, отчуждающим принадлежащую ему долю, должно быть названо конкретное имущество, являющееся по договору эквивалентом отчуждаемой доли.

В случае смерти кого-либо из участников общей долевой собственности нотариусу должно быть представлено свидетельство о его смерти. Если нотариус либо собственник отчуждаемой доли располагают сведениями о наследниках умершего участника общей долевой собственности, принявших наследство в установленном порядке, об отчуждении доли в праве общей собственности вышеуказанным способом извещаются наследники умершего.

Если доля в праве общей собственности продается одному из участников общей собственности, то представления собственником, отчуждающим свою долю, доказательств извещения остальных участников общей собственности о продаже доли не требуется. Право выбора приобретателя из числа сособственников принадлежит самому продавцу. Такое же правило действует в случаях, если приобрести отчуждаемую долю в праве общей собственности изъявили желание несколько сособственников: продавец вправе избрать покупателя из их числа по собственному усмотрению.

Утрачивается право преимущественной покупки после прекращения права общей долевой собственности на имущество. В связи с этим следует упомянуть о проблеме, которая практически до последнего времени являлась юридически не разрешенной, хотя и крайне актуальной. Речь идет об отчуждении приватизированных комнат в коммунальных квартирах. Спорность нормы, предусмотренной ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», привела к тому, что в судах стала складываться практика признания недействительными договоров передачи гражданам занимаемых ими комнат в коммунальных квартирах, если договоры приватизации этих комнат были заключены без согласия других нанимателей, проживающих в коммунальной квартире. Судами было принято также немало решений о признании недействительными последующих сделок по отчуждению приватизированных комнат в коммунальных квартирах, если эти сделки оформлялись без согласия на продажу нанимателей остальных комнат в квартире. Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» признана не соответствующей Конституции РФ в части, ограничивающей приватизацию помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, чем по сути были устранены запреты на приватизацию комнат в коммунальных квартирах.

Таким образом, при продаже комнаты в коммунальной квартире преимущественного права покупки этой комнаты наниматели других комнат в коммунальной квартире не имеют, поскольку такая квартира уже разделена между жильцами в натуре и правила об общей долевой собственности на такие квартиры не распространяются. Тот факт, что собственнику комнаты в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования (кухня, санузел, коридоры и т.п.), ситуации не меняет. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащей ему квартирой также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома – общие помещения дома, несущие конструкции, различного рода оборудование и т.п. (ст. 289 ГК). При этом в соответствии со ст. 290 ГК собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество дома. В отношении комнаты в коммунальной квартире применима аналогия названной статьи.

Не распространяются эти правила о преимущественном праве приобретения доли в общей собственности и на договоры дарения доли в общей долевой собственности на квартиру.

Факт отказа сособственников жилого помещения от приобретения отчуждаемой доли в праве общей собственности на жилое помещение либо подтверждение того, что собственник, отчуждающий свою долю в общей собственности, известил о продаже (мене) и цене договора других участников общей долевой собственности, могут быть отражены в тексте договора об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.