Материал: Что нужно проверить в любом договоре

Всего оказано услуг на сумму 46 800 рублей 00 копеек, в том числе НДС – 7800 рублей 00 копеек».

Плата за отказ или отсрочка отказа

Заказчик имеет право в любой момент немотивированно отказаться от дальнейшего исполнения договора возмездного оказания услуг. Единственная его обязанность при этом – компенсировать исполнителю уже понесенные расходы. Однако доказать сумму таких расходов и их связь с конкретным договором бывает довольно трудно. Поэтому немотивированный отказ заказчика, как правило, влечет для исполнителя значительные потери, которые не удается компенсировать.

В договоре можно установить плату за отказ от договора, то есть прописать, что заказчик имеет право немотивированно отказаться от договора только после того, как заплатит определенную сумму. К сожалению, в судебной практике до сих пор нет единой позиции, допустимо такое условие или нет. В результате исполнитель рискует получить судебное решение, которым ему откажут во взыскании такой платы с заказчика.

Есть другой вариант: установить не плату за отказ, а отсрочку. Этот вариант можно использовать, если договор предполагает оказание услуг в течение определенного периода.

Пример

ООО «Альфа» оказывает услуги по уборке помещений в бизнес-центре по договору с заказчиком – ООО «Бета». В договоре стороны установили такое условие: «Заказчик имеет право немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом Исполнителя за 30 календарных дней до даты отказа».

16 августа 2021 года ООО «Бета» направило в адрес ООО «Альфа» уведомление об отказе от договора. Это значит, что в течение месяца после этого ООО «Альфа» продолжит оказывать услуги и получит за них плату.

Защита от просрочки заказчика

Еще одна частая конфликтная ситуация: заказчик не передал документы или вещи, без которых исполнитель не может начать оказывать услуги. Виноватым в итоге окажется исполнитель – ведь он не оказал услуги в положенный срок.

Чтобы этого не произошло, надо включить в договор несколько условий:

1). Привязать срок начала оказания услуг к получению документов от заказчика.

2). Прописать неустойку за несвоевременную передачу заказчиком документов или вещей, необходимых для оказания услуг (например, ключей от своего офиса).

3). Предоставить исполнителю право приостановить оказание услуг.

Примеры

«Исполнитель обязан направить Заказчику запрос с перечнем сведений и документов, необходимых Исполнителю для оказания услуг, в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания Договора и приступить к оказанию услуг после того, как Заказчик представит запрошенные сведения и документы».

«Исполнитель вправе запрашивать у Заказчика сведения и документы, необходимые для исполнения Договора и имеющиеся у Заказчика. В срок не позднее 2 (двух) рабочих дней с даты направления запроса Заказчик обязуется подтвердить Исполнителю возможность представления запрашиваемых документов и указать срок их представления, который не может составлять более 10 (десяти) рабочих дней с даты получения запроса».

«Заказчик обязан уплатить Исполнителю по его требованию пени за каждый день просрочки исполнения обязательств по передаче документов, необходимых для исполнения Договора, начиная со дня, следующего со дня истечения установленного в запросе срока передачи документов, в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пеней ключевой ставки ЦБ РФ от цены Договора».

«Исполнитель после письменного уведомления Заказчика вправе приостановить оказание услуг в случае, если Заказчик не представляет в срок необходимые для исполнения Договора документы, запрошенные Исполнителем, а также в случае нарушения Заказчиком сроков оплаты услуг более чем на 3 (три) рабочих дня. В указанных случаях срок оказания услуг продлевается на количество дней просрочки исполнения Заказчиком своих обязанностей».

Самое важное

Стандартные правила «по умолчанию» больше защищают заказчика, но ошибки и неточности в договоре могут повлечь потери для обеих сторон.

В предмете договора укажите перечень услуг, опишите действия исполнителя, объем, срок и место оказания услуг, требования к качеству.

Добавьте в договор порядок составления акта об оказанных услугах.

Ключевые риски в самых частых видах договоров: поставка, услуги, аренда

• 1 урок

• 2 урок

• 3 урок

3 УРОК ИЗ 3

Как проверить договор аренды

В договоре аренды сильная сторона – арендодатель. Чаще всего арендатор просто подписывает тот проект договора, который подготовил арендодатель. Тем не менее, и в такой ситуации юристу есть что проверить и исправить в договоре, чтобы защитить интересы своей компании и исключить риск ненужных споров.

Предмет договора

Если в аренду передают недвижимое имущество, его описание надо проверить по расширенной выписке из ЕГРН. Кроме того, выписка поможет арендатору удостовериться, что объект аренды действительно принадлежит арендодателю.

Пример формулировки

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее "Помещение", находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от 11 мая 2010 г. № 77788878, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимость сделана запись регистрации № А77-5478-57889-5757, площадью 50 кв. м (пятьдесят квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Складочная, д. 910, второй этаж, помещение I, комната № 1».

Выписку из ЕГРН можно получить в бумажной или в электронной форме.

Бумажную выписку можно получить через МФЦ. Она будет распечатана на обычных листах бумаги, заверена подписью и скреплена печатью.

Выписку из ЕГРН в электронном формате можете получить самостоятельно через сайт Росреестра либо через портал Госуслуг. В этом случае вы получите электронный файл, заверенный усиленной электронной подписью.

Если у арендатора есть сомнения, что фактическая площадь объекта соответствует данным в договоре, лучше провести обмер. Если фактическая площадь окажется меньше, можно на этом основании потребовать снизить размер арендной платы.

Целевое использование объекта аренды

Формулировка о цели использования предмета аренды важна по двум причинам.

Во-первых, надо проверить, соответствует ли эта цель виду разрешенного использования участка и помещения согласно записи ЕГРН и градостроительным нормам.

Во-вторых, подробно сформулированная цель поможет получить поддержку и правовую защиту в экстренных ситуациях. Например, в 2020 году в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции на федеральном и региональном уровнях вводили ограничения осуществления отдельных видов деятельности. При этом организациям, занимавшимся этими видами деятельности, предоставили меры поддержки. В частности, арендаторам разрешили приостановить внесение арендной платы, отказаться от договора аренды или снизить арендную плату. Применить такие меры не получится, если в договоре цель аренды указали обобщенно, без указания конкретного вида деятельности: «для коммерческих целей», «для размещения офиса», «с целью оказания услуг арендатором», «под магазин».

Пример формулировки

«Объект аренды предоставляется Арендатору во временное владение и пользование для целей размещения и деятельности кафе (без осуществления обслуживания навынос, а также доставки)».

Условия пользования помещениями и критерии их ухудшения

Укажите в договоре конкретные условия пользования объектом аренды. Если такие условия существенно ухудшатся, вы сможете воспользоваться правом снизить арендную плату (п. 4 ст. 614 ГК). Так обойдете ограничения, которые связаны с предпринимательскими рисками.

Например, можно предусмотреть возможность снижения арендной платы, если сократится общий трафик посетителей в торговом центре. Данные о среднем трафике можно исчислять на основании независимых или совместных с арендодателем исследований или публичных источников, например сообщений о закрытии торгового центра.

Пример формулировки

«Арендодатель обязан обеспечивать общий поток посетителей (трафик) в торговом центре в размере [указать количество посетителей в час] (средний общий трафик). Арендная плата подлежит снижению на ___% по заявлению арендатора в случае снижения среднего общего трафика в торговом центре на ___%, если такое снижение длится непрерывно в течение __ дней. Заключение дополнительного соглашения о таком снижении не требуется».

Арендная плата

Арендную плату можно установить как в твердой сумме, так и с помощью порядка ее расчета.

Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 120 000 (Сто двадцать тысяч) руб., включая НДС».

Пример условия договора о порядке расчета арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета $100 (Сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

По общему правилу менять размер арендной платы можно не чаще одного раза в год. В договоре стороны могут прописать другой порядок (п. 3 ст. 614 ГК). Обратите внимание: если в договоре установлен порядок расчета и конечная сумма в каждом месяце получается разной из-за скачков курса валюты, это не считается изменением размера арендной платы. Ведь формула расчета остается прежней, меняются только показатели, которые входят в такую формулу.

Срок действия договора

Договор аренды можно заключить на конкретный период времени, а можно – на неопределенный срок. А еще можно установить срок, но сразу прописать порядок пролонгации.

Пример формулировки

«Арендодатель передает имущество в аренду на период с 14 мая 2021 года по 14 августа 2021 года включительно. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором и Дополнительными соглашениями к нему. Окончание срока действия Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего Договора».

Если в договоре аренды срок вообще не упоминается, будет считаться, что договор заключили на неопределенный срок.

Порядок передачи недвижимого имущества

Если арендодатель передает арендатору помещение не одновременно с подписанием договора, то целесообразно согласовать срок, в течение которого арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это исключит неопределенность и поводы для спора.

Пример формулировки

«Арендодатель передает помещение Арендатору в течение рабочего дня не позднее трех календарных дней с момента подписания Договора по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. В момент подписания акта приема-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от арендуемого помещения».

Кроме того, в договоре будет полезно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю. Это исключит ситуации, когда недобросовестный арендодатель не принимает имущество по окончании срока аренды, а затем взыскивает арендную плату за просрочку.

Пример формулировки

«При прекращении срока действия Договора Арендатор обязуется освободить помещение от своих материальных ценностей и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в течение следующего рабочего дня после даты прекращения срока действия Договора. При подписании Акта приема-передачи Арендатор возвращает Арендодателю ключи от арендуемого помещения. Если Арендодатель уклоняется от принятия помещения или не подписывает Акт приема-передачи, то Арендатор не считается просрочившим свое обязательство вернуть помещение».

Сдайте итоговый тест по курсу: ответьте на 10 вопросов и получите сертификат

Самое важное

Согласовать предмет аренды можно через индивидуализацию имущества. Для этого укажите в договоре информацию из выписки ЕГРН.

Если прописали условия пользования помещением, а они ухудшились, у арендатора будет повод потребовать снизить размер платы.

Арендную плату можно установить как в твердой сумме, так и с помощью порядка ее расчета.

Если в договоре аренды не будет срока, то будет считаться, что он заключен на неопределенный срок.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется их оплатить (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

Когда заключается договор возмездного оказания услуг

Документ заключается при оказании следующих услуг:

• медицинских;

• консультационных;

• ветеринарных;

• аудиторских;

• информационных;

• по обучению;

• по туристическому обслуживанию (п. 2 ст. 779 ГК РФ);

• юридических;

• охранных;

• рекламных;

• бухгалтерских;

• услуг связи.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Отношения сторон регулируются главой 39 ГК РФ. Также к документу применяются общие положения о подряде (статьи 702–729 ГК РФ) и положения о бытовом подряде (статьи 730–739 ГК РФ), если это не противоречит специальным нормам о данном договоре (статьи 779–782 ГК РФ). См. также об особенностях договора оказания услуг с физическим лицом.

Образец договора об оказании услуг

Скачайте и возьмите в работу:

Бланк договора

Скачать бесплатно образец договора на оказание услуг

Перечень услуг (приложение к договору возмездного оказания услуг)

Как избежать типичных ошибок при подготовке договора

Далее рассмотрим ошибки, которые чаще всего допускают при составлении договора, и как их избежать.

Конкретизируйте предмет договора

Договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Предмет является существенным условием договора возмездного оказания услуг. При нечеткой формулировке предмета, в частности, если не указан перечень (вид) работ, их объем, суд может признать договор незаключенным. Следовательно, стороны не смогут применить ответственность за невыполнение ими договорных обязательств (ст. 309, п.1 ст.393, ст. 330,331, 332 ГК РФ).

Однако, сторона, подтвердившая исполнение обязательств путем частичного или полного принятия, не вправе требовать признания договора незаключенным, если с учетом определенных обстоятельств такое требование будет не соответствовать принципу добросовестности (п. ст. 432 ГК РФ). Это указывает на то, что действия заказчика, принявшего услуги, но не оплатившего их, а в дальнейшем при взыскании задолженности в суде заявившего о незаключенности договора по причине несогласования предмета, могут быть восприняты как недобросовестное поведение, например, чтобы избежать ответственности за нарушение обязательств по оплате. С учетом положений пункта 3 статьи 432 ГК РФ, вероятнее всего, такое заявление, не будет принято во внимание судом.

Таким образом, предмет договора считается согласованным, если перечень услуг определен достаточно и конкретно (постановление  Президиума ВАС РФ от 23 августа 2005 г. № 1928/05).

Предмет договора считается согласованным, если перечень услуг определен достаточно и конкретно.

Укажите объем услуг

На основании объема услуг стороны могут рассчитать понесенные затраты за фактически выполненные работы или вознаграждение исполнителю. В пределах определенного вида деятельности объем может быть установлен, исходя из перечня действий, совершаемых исполнителем. Согласование объема неразрывно связано с содержанием предмета договора возмездного оказания услуг.

Стороны могут использовать такие показатели:

• количество объектов, на которые установлено оказание услуг (к примеру, при охране объекта – количество складских помещений);

• длительность работы (при составлении отчета об оценке – количество затраченного времени (час, минуты);

• количество получателей (скажем, при организации и проведению семинара – количество слушателей).

Нельзя взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, если договор не заключен вследствие несогласования объема услуг (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2007, 04.06.2007 № 09АП-6541/2007-ГК по делу № А40-73650/06-49-560), взыскать убытки за нарушение условий (постановление  ФАС Центрального округа от 28.06.2005 № А14-15387/04/558), взыскать оплату и неустойку за просрочку оплаты (постановление  ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2009 по делу № А29-6050/2008). См., как рассчитать пени по ставке рефинансирования.

Налоговые органы могут не признать расходы для налога на прибыль и вычеты по НДС, если в договоре нет развернутого описания работ.

Зафиксируйте факт проделанной работы

Услуги – это деятельность, результаты которой не имеют материального выражения (п. 5 ст. 38 НК РФ). Поэтому при определении вопроса их реальности имеет значение четкое выполнение сторонами условий договора о подтверждении услуг в части составления актов, либо иных документов, свидетельствующих о выполнении. (постановление  Арбитражного суда Уральского округа от 16.10.2015 № Ф09-7065/15 по делу № А60-55015/2014).

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена унифицированная форма акта об оказании услуг, за исключением требований к первичному учетному документу, для которого устанавливаются обязательные реквизиты (ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»). Чтобы у компании не возникло проблем, акт приема-передачи обязательно должен содержать подробный перечень всех совершенных исполнителем действий, их объем и стоимость (Определение ВАС РФ от 07.08.2009 № ВАС-9587/09 по делу № А31-4774/2008-20).

Необходимо учитывать и налоговые последствия неподтверждения проделанной работы. Налоговые органы могут не признать расходы для налога на прибыль и вычеты по НДС при отсутствии развернутого описания работ (постановление  ФАС Западно-Сибирского округа от 12.09.2013 по делу № А46-29654/2012, постановление  ФАС Московского округа от 19.11.2012 по делу № А40-98375/11-107-416 и др.). Такие претензии заказчику придется оспаривать с неясным исходом. Читайте также про расчет НДС в 2018 году.

Читайте также:

• Прежде чем подписать договор: карта существенных рисков

• Что нужно учесть в договорах с покупателями

• Как изменить или расторгнуть договор в одностороннем порядке?

Согласуйте условия о качестве 

Условие о качестве услуг определяет их характеристики, свойства, которые необходимы для удовлетворения потребностей заказчика (ст. 779, 783, 721 ГК РФ).  К отношениям по договору применяются положения статьи 721 ГК РФ о качестве работ и ст. 723 ГК РФ об ответственности подрядчика за их ненадлежащее качество (постановление  Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 4593/13 по делу № А41-7649/2012).

Если стороны установили в документе требования к качеству, например технические характеристики, то исполнитель обязан соблюдать их. В противном случае качество проделанной работы будет признано ненадлежащим, и исполнитель не вправе будет требовать от заказчика их оплаты (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 4593/13 по делу N А41-7649/2012, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.06.2015 № Ф01-2032/2015 по делу № А43-21302/2014).

Если в договоре возмездного оказания услуг стороны не согласовали требования к их качеству, то исполнитель не обязан соблюдать требования к качеству, предъявленные заказчиком после заключения (п. 2 ст. 307, ст. ст. 783, 721 ГК РФ). Заказчик не вправе ссылаться на несоблюдение таких требований и требовать уменьшения цены на основании ст. 783, п. 1 ст. 723 ГК РФ (постановление  Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2008 по делу№ А05-5815/2008, оставленное без изменения постановление м ФАС Северо-Западного округа от 19.01.2009 № А05-5815/2008).