При обнаружении арендатором во время использования арендованного имущества недостатков, за которые арендодатель несет ответственность, он по своему выбору вправе (п. 1 ст. 612 ГК РФ):
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс РФ традиционно решает этот вопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий - на арендатора (ст. 616). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.
Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен - в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.
При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности по устранению недостатков, выявленных в сданном в аренду имуществе и препятствующих или затрудняющих его эксплуатацию по назначению.
Так, Ивановская областная коллегия адвокатов № 4 (далее - Коллегия) обратилась в суд с иском к Городскому комитету по управлению имуществом города Иваново (далее - Комитет) о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного имущества в сумме 13097 рублей 05 копеек, 4097 рублей расходов на приобретение обогревателей, 14896 рублей 68 копеек расходов по оплате электроэнергии, 5000 рублей стоимости изготовления проекта теплоснабжения, а также 7132 рублей 28 копеек уменьшения арендной платы.
Исковые требования основаны на статьях 15, 611, 612, 614 и 616 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что истец был вынужден произвести расходы, которые связаны с приведением арендованной недвижимости в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и которые подлежат компенсации за счет арендодателя.
Решением от 25.08.2004 иск удовлетворен частично: с ответчика в порядке, установленном в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскано 13097 рублей 05 копеек расходов по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. В удовлетворении требований о взыскании убытков отказано со ссылкой на недоказанность причинно-следственной связи между действиями Комитета и расходами, понесенными Коллегией. Кроме того, суд указал на отсутствие оснований для уменьшения арендной платы на истребуемую истцом сумму.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Суд сослался на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 № 927 и сделал вывод о наличии у арендатора обязательства по проведению капитального и текущего ремонта арендуемого помещения, в связи с чем соответствующие затраты по ремонту кровли не подлежат взысканию с арендодателя.
Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением - по соглашению сторон или по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).
При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.
Из сказанного следует, что арендодателем по договору аренды, может быть собственник имущества или уполномоченное лицо собственника, а в качестве арендатора может выступить любой дееспособный гражданин, либо юридическое лицо. Объектом аренды может выступать только имущество (имущественные права не могут быть объектом аренды). В договоре необходимо чётко указать объект аренды (наименование имущества, его качественную характеристику, местонахождение и т.д.). При несогласовании этих условий об объекте, подлежащем сдаче в аренду, договор не может быть признан заключённым. Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование, а арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату, а также обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Глава 3. Заключение и расторжение (изменение) договора аренды
.1 Заключение договора аренды
Договор аренды недвижимости, наряду с поставкой и оказанием услуг, без сомнения, является наиболее используемым договором в предпринимательской деятельности. Зачастую условия договора аренды офиса или торговых площадей оговариваются еще до государственной регистрации самого предприятия.
Однако, очень часто стороны, при заключении договора аренды, концентрируют свои усилия на определении размера и порядка уплаты арендной платы, оставляя другие условия договора без внимания. Как результат - споры и разногласия, приводящие к расторжению договора и возникновению серьезных убытков у обеих из сторон. Предотвратить возникновение неблагоприятных последствий, возможно простым способом - своевременное уточнение всех существенных вопросов аренды еще при заключении договора.
Заключение договора аренды недвижимого имущества (далее - объект) можно условно разбить на следующие этапы:
Обмен сторонами правоустанавливающими документами
Этап анализа представленных документов
Согласование условий аренды
Заключение договора аренды
Оформление передачи объекта
Регистрация прав аренды в ФРС (в случае заключения долгосрочного договора).
Заключение краткосрочного договора аренды недвижимости (до года) не требует регистрации в ФРС.
Обмен сторонами уставными и правоустанавливающими документами
. Собственник (арендодатель) должен предоставить:
свидетельство о праве собственности на объект - документы БТИ (экспликация, поэтажный план, выписка из техпаспорта БТИ по форме 1А)
правоустанавливающие документы на объект (договора купли-продажи и т.д.)
выписку (на текущую дату) из ЕГРП
в случае наличия каких-либо ограничений и обременений (договора аренды, залога и т.п.) желательно запросить копии документов, на основании которых установлены обременения
. Арендодатель и Арендатор предоставляют друг другу:
документы, подтверждающие полномочия лиц, ведущих переговоры и подписывающих договор аренды
В случае заключения договора аренды физическими лицами данная стадия ограничивается предоставлением документа, удостоверяющего личность (паспорт).
Анализ представленных документов.
На этом этапе необходимо установить:
полномочия сторон и их представителей на заключение договора аренды;
наличие у Арендодателя зарегистрированных, в установленном порядке, прав на сдачу объекта в аренду;
соответствие данных, содержащихся в ЕГРП, реальному техническому состоянию объекта.
имеются ли незаконные перепланировки и другие изменения объекта не зафиксированные в документах БТИ;
существуют ли обременения (залог, арест и т.д.), установленные на объект, можно ли их снять до заключения договора аренды;
получено ли согласие заинтересованных лиц на сдачу объекта в аренду (например, согласие залогодержателя), соблюдены ли требования ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ФЗ «Об акционерных обществах»;
иные обстоятельства имеющие значения по конкретному объекту
На что следует обратить внимание при согласовании условий договора аренды:
. Четкое определение объекта недвижимости.
. Установление срока аренды. Хотя срок и не является существенным условием договора аренды, достижение согласие по данному вопросу является обязательным. Если стороны заинтересованы в длительной аренде, заключение договора аренды на неопределенный срок является неприемлемым.
. Определение арендной платы.
Необходимо:
четко определить размер арендной платы (с выделением НДС), причем целесообразно разделить ее на постоянную и переменную (коммунальные, земельные платежи и т.д.);
точно установить, что входит в переменную плату (коммунальные платежи, плата за землю, за иные услуги, оказываемые арендодателем и т.д.);
установить порядок и периодичность изменения арендной платы;
определить дату внесения арендных платежей, предоставление актов и счетов-фактур.
. Обязанности сторон по проведению капитального и текущего ремонта. Важно зафиксировать не только распределение обязанностей, но и сроки проведения работ по содержанию объекта, предполагаемую смету расходов и т.д.
. В случае, если Арендатор планирует размещение на объекте рекламных вывесок и конструкций целесообразно внести в договор согласие Арендодателя на такое размещение, а также обязанность Арендодателя на получение согласия иных лиц (например, сособственников здания, в котором находится объект).
Как показывает практика, очень важно отразить при заключении договора аренды условие о вывеске наружной рекламы в целях предупреждения возможных разногласий.
. Необходимо договориться с Арендодателем о претензионном порядке решения споров, т.е. порядок принятия претензий и ответа на них, получения необходимых согласований и т.д.
. Некоторые согласования могут быть занесены прямо в договор. Например, согласие Арендодателя на сдачу в субаренду части объекта под банкоматы.
. Следует четко определить условия досрочного расторжения договора.