При Заключении договора аренды представляется целесообразной следующая конструкция (конечно, с учетом особенностей каждого объекта):
А) Предварительный договор. Данный договор необходим в случае, когда у Арендатора есть заинтересованность в объекте, но заключение договора аренды немедленно нецелесообразно (например, когда на Арендодателя надо возложить обязанность по «легализации» перепланировок или в случае, когда время подготовки объекта к торговой деятельности (ремонт, монтаж торгового оборудования) не входит в срок аренды).
Б) Краткосрочный договор. Договор на 11 мес. необходим, так как регистрация долгосрочного договора может затянуться на определенное время, и отношения сторон будут регулироваться краткосрочным договором. Краткосрочный договор прекращает свое действие в момент регистрации долгосрочного договора.
В) Долгосрочный договор.
Письменное оформление передачи объекта, т.е. составление двухстороннего Акта приема-передачи, крайне важно для регулирования отношений сторон. Во избежание арендных споров необходимо зафиксировать действительную дату передачи, а также, отразить в Акте передачи действительное техническое состояние объекта.
Подача документов на регистрацию долгосрочного договора в ФРС является технической операцией, значение которой многие недооценивают. Государственная регистрация договора аренды необходима, в первую очередь, для самих сторон, так как дает существенные гарантии стабильности арендных отношений.
Как показывает практика, на любом из перечисленных этапах возможно возникновение индивидуальных, для каждого договора, проблем. Так, например, если собственником (арендодателем) выступает физическое лицо, необходимо помнить, что юридическое лицо Арендатор выступает налоговым агентом. Также возможны сложные ситуации: если один из собственников - физических лиц - является несовершеннолетним; в случае перехода объекта по наследству или в порядке правопреемства; в иных ситуациях.
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.
Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта (Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2006 N А14-16764/2004/633/32, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3).
Арендатор может реализовать его только при одновременном наличии следующих условий:
если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));
если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1362/10 (Определением ВАС РФ от 12.07.2010 N ВАС-9047/10 отказано в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора),
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2007 по делу N А56-19830/2005, Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10);
если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481);
если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2010 N Ф03-421/2010).
Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2009 N Ф03-6246/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2007 N Ф04-2673/2007(33909-А46-8)).
При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор (Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2004 N Ф09-3927/03-ГК, Определение ВАС РФ от 25.12.2009 N ВАС-17393/09, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2006 по делу N А21-9028/04).
Стороны могут согласовать условие о запрете преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:
пользование имуществом после истечения срока действия договора;
отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Стороны могут установить запрет на продление договора на неопределенный срок. В этом случае договор не будет считаться продленным на неопределенный срок, если арендатор по каким-либо причинам продолжал пользоваться имуществом после прекращения срока аренды.
.2Расторжение (изменение) договора аренды
Общие нормы о расторжении любого договора (в том числе аренды) обозначены в ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор, может быть расторгнут только тремя способами: по соглашению сторон, в судебном порядке и в случае одностороннего отказа от исполнения договора (если такая возможность предусмотрена законом или в договоре:
. Соглашение сторон - наиболее приемлемый, удобный и простой способ расторжения договора аренды (с точки зрения совершения юридически значимых действий). Указанный способ расторжения договора не обязательно означает наличие каких-либо негативных предпосылок или оснований для его расторжения.
Тем не менее, в соглашении о расторжении договора аренды крайне желательно отображение следующих моментов:
причины расторжения договора (добровольное решение сторон, существенное изменение обстоятельств);
стадию исполнения расторгаемого сторонами;
обязательство сторон произвести взаимные расчеты по арендной плате и исполнить неисполненные на момент расторжения обязательства с обозначением конкретных сроков и иные правовые последствия;
обязательство арендатора в определенный срок возвратить имущество арендатору (если имущество возвращается одновременно с расторжением договора аренды, то к соглашению о расторжении данного договора целесообразно приложение акта приема-передачи арендованного имущества с его описанием и отметкой о наличии/отсутствии претензий).
Если расторгаемый договор прошел государственную регистрацию (в отношении недвижимого имущества), соглашение о расторжении также должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке (п.1 ст. 452, ст. 651 ГК РФ).
Моментом расторжения договора по соглашению сторон, по общему правилу, является дата заключения соответствующего соглашения. Вместе с тем, стороны могут предусмотреть иную дату расторжения договора. Датой расторжения зарегистрированного договора аренды считается дата внесения соответствующий записи в Единый государственный реестр прав.
. По общему правилу, основаниями расторжения любого договора в судебном порядке являются: случаи существенного нарушения одной из сторон условий договора и случаи, предусмотренные законодательством (например, не достижение согласия сторон о расторжении договора при существенном изменении обстоятельств) или договором.
В статьях 619 и 620 ГК РФ перечислены конкретные случаи существенного нарушения договора аренды как арендатором, так и арендодателем, при наступлении которых возникают правовые основания расторжения договора аренды. При наступлении таких случаев «потерпевшая» сторона договора аренды, чьи права были существенно (с точки зрения законодателя) нарушены действиями (бездействиями) другой стороны, вправе требовать через суд расторжения договора аренды.
Перечень правовых оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке, зафиксированный в статьях 619 и 620 ГК РФ, не является исчерпывающим. Договором аренды стороны могут предусмотреть и иные основания его расторжения через суд. Эта норма соответствует смыслу п.2 ст. 450 ГК РФ и принципам свободы договора, закрепленным в ст. 421 ГК РФ.
Особенностью расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя является обязательное соблюдение требований последнего абзаца ст. 619 ГК РФ, в соответствии с которым заявление в суд о расторжении договора может быть подано только после направления арендатору требования об устранении в разумный срок нарушений договора. Поскольку понятие «разумный срок» законодательством не установлен, данное понятие является оценочным и подлежит определением судом в каждом конкретном случае. Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что «разумным сроком» не может считаться срок менее десяти календарных дней.
Следует отметить, что законодатель в ст. 620 ГК РФ не обязывает арендатора направлять требование об устранении нарушений договора арендодателю перед подачей соответствующего требования в суд (в отличие от положений ст. 619 ГК РФ, касающейся арендодателя). По-видимому, это сделано с целью дополнительной защиты прав арендатора.
Учитывая положения статей. 619, 620 ГК РФ, не совсем ясен статус и императивность действия п. 2 ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которым является обязательным направление предварительного (до подачи заявления в суд) требования о расторжении договора любой из его сторон.
. В одностороннем порядке, по общему правилу, расторжение договора аренды не допускается. Это правило является логическим продолжением нормы ст. 310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств.
Тем не менее, если в договоре аренды предусмотрена возможность одной из сторон в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, такой отказ будет считаться легитимным. Правовым последствием одностороннего отказа от исполнения договора является его расторжение (п.3 ст.450 ГК РФ).
При этом, согласно сложившейся судебной практике, договор аренды в данном случае может быть расторгнут путем направления уведомления одной стороне в адрес другой (т.е. во внесудебном порядке) и с момента получения соответствующего уведомления, если более конкретный порядок не прописан в договоре аренды. В связи с чем, во избежание различного рода неопределенностей, рекомендуется прописывать в договоре аренды подробные сроки и условия направления вышеуказанного уведомления.
В соглашении о расторжении договора аренды лучше избегать формулировок "штраф / пеня" и/или "убытки", так как в случае судебного разбирательства необходимо будет доказывать, либо наличие нарушения обязательства, либо наличие убытков.
Изложенное позволяет заключить, что Договор аренды прекращается по соглашению сторон, по истечении срока, указанного в договоре.
Досрочно расторгнуть договор аренды по соглашению сторон - это самый лучший вариант, который позволяет быстро расторгнуть договорные отношения и избежать длительной судебной тяжбы.
Заключение
В результате проведенного исследования сделан следующий ряд выводов:
. Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.
. Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.