Материал: Экономика недвижимости. методические указания к выполнению курсового проекта для студентов направления 38.03.01 «Экономика» всех форм обучения. Околелова Э.Ю., Шибаева М.А

Данные для всех вариантов:

а) стоимость ремонта и реконструкции:

-по производственным и складским помещениям – 170 д.е. за 1 м2;

-по офисным помещениям и магазинам – 200 д.е. за 1 м2;

б) устранимый функциональный износ – 20000 д.е.; в) стоимость земельного участка – 600000 д.е.

Пример выполнения задания

Определить стоимость комплекса зданий и сооружений затратным подходом, если известны следующие данные:

Восстановительная стоимость на момент оценки 1300000 д.е. В комплекс входят:

-производственные помещения;

-складские помещения;

-бытовые помещения.

Ремонту и реконструкции подлежат здания общей площадью 5200 м2, в

т.ч.:

-производственные здания – 3800 м2;

-складские помещения – 1040 м2;

-бытовые помещения – 360 м2. Планируемая замена профиля зданий:

-производственные здания – в производственные помещения по выпуску новой строительной продукции;

-складские помещения – реконструкция;

-бытовые помещения – под офис и магазины.

Стоимость ремонта и реконструкции:

-по производственным и складским помещениям – 130 д.е. за 1 м2;

-по офисным помещениям и магазинам – 160 д.е. за 1 м2. Устранимый функциональный износ составляет 10900 д.е. Стоимость земельного участка – 450000 д.е.

Дополнительные исходные данные указаны в табл. 8.

11

Таблица 8 Перечень основных объектов, находящихся на участке

Расчет устранимого функционального износа:

-производственные здания

130 х 3800 = 494000 д.е.

-складские помещения

130 х 1040 = 135200 д.е.

-бытовые помещения

160 х 360 = 57600 д.е. Итого: 686800 д.е.

Расчет физического износа:

-производственные здания

0,75 х 1300000 х 0,4 = 390000 д.е

- складские помещения

0,15 х 1300000 х 0,3 = 58500 д.е

- бытовые помещения – 360 м2. 0,1 х 1300000 х 0,10 = 13000 д.е

Итого: 461500 д.е.

Итого сумма накопленного износа:

10900+686800+461500 = 1159200 д.е.

Общая расчетная стоимость комплекса зданий и сооружений: 1300000 – 1159200 + 450000 = 590800 д.е.

3.3. Оценка стоимости объекта доходным подходом

Задание 3. Рассчитать текущую стоимость коммерческого объекта и доход инвестора, если известны следующие данные по вариантам (табл. 9-10).

Таблица 9

Исходные данные по вариантам (0-8)

12

Таблица 10

Исходные данные по вариантам (9-18)

Прогнозный период – 5 лет.

Пример выполнения задания

Рассчитать текущую стоимость коммерческого объекта и доход инвесто-

ра.

Исходные данные:

-потенциальный валовый доход - 170500 д.е.;

-цена реализации объекта в конце пятого года 105600 д.е.;

-ставка дисконтирования – 20,1%

Для расчета текущей стоимости объекта доходным подходом необходимо построить прогноз денежных потоков (табл. 11).

Валовый доход:

170500 - 8832= 161668 д.е.

Эксплуатационные расходы:

0,35 х 161668 = 56583,8 д.е.

Чистый эксплуатационный доход

161668 - 56583,8 = 105084,2 д.е.

Прибыль на вложенные средства

13

105084,2 – 9100 = 95984,2 д.е.

Оценка объекта осуществляется методом дисконтирования стоимости будущих доходов:

ТС = ПДС/ (1+i)n,

где ТС – текущая стоимость денежных поступлений; ПДС – поток денежных средств.

ТС = 95984,2/(1+0,201)1 + 99047/(1+0,201)2 +101576/(1+0,201)3 +105940/(1+0,201)4 +109242/(1+0,201)5 = 301863,1 д.е.

Чистая стоимость инвестиционного проекта равна текущей стоимости всех ожидаемых в будущем поступлений за вычетом стоимости необходимых первоначальных поступлений.

Доход инвестора равен: 301863,1 – 105600 = 196263,1 д.е.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Существуют три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.

Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке жилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.

14

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1.Экономика недвижимости [Электронный ресурс]: учебнометодическое пособие / И.Ю. Чубаркина; О.А. Куракова; О.А. Манухина; сост. К.П. Грабовый. - Москва : Московский государственный строительный универ-

ситет, Ай Пи Эр Медиа, ЭБС АСВ, 2016. - 57 c. - ISBN 978-5-7264-1397-6. URL: http://www.iprbookshop.ru/58235.html

2.Денисенко, Е.Б. Экономика недвижимости [Электронный ресурс] : учебное пособие / Е.Б. Денисенко. - Новосибирск : Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин), 2016. - 77 c. - ISBN 978-5-7795-0785-1. URL: http://www.iprbookshop.ru/68862.html

3.Котляров, М. А. Экономика недвижимости и развитие территорий :

Учебник и практикум Для СПО / Котляров М. А. - 2-е изд. ; испр. и доп. - Москва : Юрайт, 2021. - 152 с. - (Профессиональное образование). - ISBN 978-5- 534-07469-7 : 489.00. URL: https://urait.ru/bcode/473282

4.Трухина, Н. И. Основы экономики недвижимости : Учебное пособие / Трухина Н. И. - Воронеж : Воронежский государственный архитектурностроительный университет, ЭБС АСВ, 2014. - 189 с. - ISBN 978-5-89040-477-0. URL: http://www.iprbookshop.ru/30845.html

5.Околелова, Э. Ю. Инвестиционный анализ рынка недвижимости [Текст] : учебное пособие. - Воронеж : Истоки, 2016 (Воронеж : Тип. "Истоки",

2016). - 171 с. : ил. - ISBN 978-5-4473-0117-0

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение……………………………………………………………….………..…....3

1.Общие требования к выполнению курсового проекта……..…………….....…5

2.Теоретический раздел………………………………………..……………....…...7

3.Расчетный раздел…………..……………………………..………………............8

3.1.Оценка стоимости объекта сравнительным подходом……......………......8

3.2.Оценка стоимости объекта затратным подходом....................................…10

3.3.Оценка стоимости объекта доходным подходом...................................…..12

Заключение………………………………………………………………………….14

Библиографический список ….……………..…………………………………..…15

15