Материал: Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура

ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. РЕКОНСТРУКЦИЯ, РЕСТАВРАЦИЯ И БЛАГОУСТРОЙСТВО

CITY. RECONSTRUCTION, RESTORATION AND LANDSCAPING

DOI 10.36622/VSTU.2021.18.3.007 УДК 728.1

РАЗВИТИЕ ГОРОДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ С УЧЕТОМ ОСОБЕННОСТЕЙ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА АПАРТАМЕНТОВ

Г. Г. Мохов, М. Е. Дементьева

Мохов Георгий Глебович, инженер, АО «Level Group», Москва, Российская Федерация, тел.: +7(905)797-60- 38; e-mail: georgy.mokhov@gmail.com

Дементьева Марина Евгеньевна, канд. техн. наук, доцент кафедры жилищного коммунального комплекса, ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет», Москва, Российская Федерация, тел.: +7(916)353-18-31; e-mail: 7dem@mail.ru

В статье проанализированы характерные риски, возникающие при возведении и эксплуатации апартаментов. Объектом исследований являлись апартаменты как вид востребованной недвижимости и их роль в эволюции городской застройки. Целью исследования являлось изучение проблем и перспектив развития рынка апартаментов и возможности их успешного включения в жизнь современных городов. Выполнен аналитический обзор научных исследований, рассматривающих основные тенденции устойчивого развития городов. Изучен опыт разработки Стандарта комплексного развития территорий, подготовленного Минстроем РФ. Проанализирована динамика объема спроса и предложения апартаментов на первичном рынке недвижимости г. Москвы. Разработана диаграмма корневых причинно-следственных связей рисков приобретения и управления апартаментами. Выполнено сравнение градостроительных, технико-экономических и эксплуатационных характеристик квартир и апартаментов экспертным методом. На основе ранжирования рисков даны предложения по их минимизации. Результаты исследований могут быть применены для совершенствования законодательной базы в области градостроительной деятельности.

Ключевые слова: риски; эксплуатация; инфраструктура; градостроительство; налогообложение; жилищнокоммунальные услуги.

Основополагающей тенденцией устойчивого развития современной городской застройки является ее ориентация на потребности пользователей с безусловным обеспечением безопасности и комфортности жизнедеятельности, а также экономичности градостроительных процессов [1…4]. Значительная доля научных публикаций отечественных и зарубежных ученых в области градостроительной деятельности посвящена изучению эволюционного развития устойчивой городской среды путем реконструкции с повышением или понижением плотности застройки, улучшения технического состояния сложившейся застройки, развития подземного строительства, применения современных энергоэффективных и информационных технологий при проектировании, возведении и последующей эксплуатации градостроительных объектов [5…9]. Данные тенденции были учтены Минстроем России при разработке «Стандарта комплексного развития территорий», подготовленного в рамках Указа Президента РФ «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года». В частности, Стандартом установлены такие важные принципы развития городских территорий, как функциональное разнообразие, комфорт перемещений, безопасность городской среды, соответствие жилья потребностям горожан.

© Мохов Г. Г., Дементьева М. Е., 2021

- 65 -

Вместе с тем, по данным Минстроя России около 20% населения до сих пор проживают в стесненных условиях и нуждаются в увеличении жилой площади. При этом сейчас застройщики нередко ориентированы на строительство не только жилищного фонда, но и так называемых апартаментов, что обосновывает актуальность настоящего исследования, направленного на изучение особенностей развития современной городской застройки с учетом формирования рынка апартаментов. Исторический анализ формирования рынка апартаментов на примере г. Москвы показывает, что первые апартаменты в России появились в Москве около 20 лет назад в начале двухтысячных годов XXI века. За это время из элитной недвижимости для обеспеченных слоев населения они перешли в востребованный населением формат жилья. На сегодняшний день количество строящихся апартаментов в Москве существенно возросло. Например, по данным инвестиционно-риэлторской компании EST- A-TET на долю апартаментов приходится порядка 25% от общей площади жилья на первичном рынке недвижимости, при этом наблюдается стабильная тенденция к росту спроса

(рис. 1).

Рис. 1. Динамика объема спроса и предложения апартаментов на первичном рынке недвижимости г. Москвы по данным аналитического отчета инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet

Наибольшая часть предложений, а именно 310 тыс. кв. м. или 41 % относится к биз- нес-классу. Доля апартаментов премиум-класса составляет 26 % или 194 тыс. кв. м. На третьем месте идет сегмент комфорт-класса, на который приходится 20% предложений или 168 тыс. кв. м., а элитный сегмент составляет 12 %. При этом апартаменты возводятся во всех административных округах г. Москвы (рис. 2).

Рис. 2. Структура предложения апартаментов по округам

г. Москвы по данным аналитического отчета инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet

- 66 -

С каждым годом ситуация на рынке недвижимости существенно меняется: стартуют новые проекты, появляется новый объем предложений, изменяется структура спроса. Так, самыми востребованными сегодня являются апарт-комплексы в структуре смешанной застройки – такие проекты, включают в своем составе как традиционные квартиры, выполненные с учетом градостроительных норм, так и апартаменты. В такие комплексы входит, в том числе, и развитая социальная инфраструктура. Повышенным спросом пользуются проекты бизнес-класса, которые в основном расположены недалеко от деловых центров и крупных транспортно-пересадочных узлов и имеют, как правило, локацию в центре Москвы.

Аналитический обзор научных исследований роли апартаментов в градостроительной политике [10…12] подтверждает высокие социально-экономические, правовые риски возведения данного вида объектов, что в совокупности с их достаточной популярностью среди населения обосновывает необходимость и актуальность дополнительных исследований. Поэтому объектом исследования являются апартаменты как вид недвижимости в структуре современной городской застройки. Предметом исследования является изучение рисков, возникающих на различных этапах жизненного цикла при формировании рынка апартаментов, с учетом обеспечения устойчивого развития городской среды. Целью работы является изучение проблем и перспектив развития рынка апартаментов и возможности их успешного включения в жизнь современных городов. В задачи исследования входит изучение составляющих риска и разработка предложений по их минимизации.

При изучении перспектив развития рынка апартаментов как объектов последующей эксплуатации и их влияния на градостроительное развитие городов для решения поставленных задач в работе были сделаны следующие допущения:

1)классификация и ранжирование рисков производится на эксплуатационном периоде – с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.

2)риски имеют одно последствие – несоответствие стандарту комплексного устойчивого развития городских территорий, которое подразумевает отклонение характеристик объекта недвижимости и территории от требований законодательства: градостроительных, социальных, технических и прочих параметров эксплуатационных качеств.

3)ущерб связан со снижением экономической эффективности при эксплуатации объекта недвижимости.

Данные допущения легли в основу методики исследования и определения критериев оценки и ранжирования рисков [1316], концептуальный анализ которых подразумевает:

 определение совокупности критериев для оценки рисков;  системный анализ последствий рисков, возникающих в ходе формирования рынка

апартаментов;  экспертную оценку тяжести и возможности минимизации рисков;

 разработку предложений по управлению рисками с наихудшими последствиями и ущербом.

В качестве методологического инструмента для наглядного представления причин и последствий рисков приобретения и управления апартаментами использована диаграмма Исикавы. Далее, на следующем этапе методом парного сравнения произведено сопоставление апартаментов и традиционного жилья по совокупности критериев. При выполнении сравнительной оценки был применен комплексный подход на основе экспертных методов. Отдельные критерии рисков выражены в количественных показателях, например, стоимостные критерии. Часть критериев имеют качественные значения, например, правовые риски. Итоговое сравнение основано на методе непосредственной оценки: присваивание балльных числовых значений, при этом эквивалентным решениям присваиваются одинаковые значения: «-1» – отсутствие преимущества; «+1» – наличие преимущества; «0» – равнозначность. В заключение выполняется ранжирование рисков по 9-балльной шкале в за-

-67 -

висимости от возможности их минимизации: ранг 1-3 присваивается низким рискам с высокой вероятностью устранения; ранг 4-6 присваивается средним рискам с высокой вероятностью минимизации; ранг 7-9 присваивается высоким рискам с низкой вероятностью минимизации.

Результаты анализа деятельности девелоперских компаний свидетельствуют о том, что примерно каждая десятая сделка на рынке московской недвижимости приходится на апартаменты. При этом доля апартаментов сегодня ориентировочно составляет 28 % от совокупной площади предложений в Москве, т.е. около 8 тысяч апартаментов общей площадью 750 тыс. кв. м. Несомненно, главной причиной выбора апартаментов среди покупателей, за исключением дорогостоящих сегментов, является их более привлекательная стоимость. Разницу в цене, которая может составлять более 20 %, усиливают малые площади: так, значительную долю первичного рынка апартаментов занимают лоты до 40 кв. м., что составляет 16,8 %.

Первичным фактором возникновения всех рисков при формировании рынка апартаментов является отсутствие закрепленного юридического статуса понятия «апартаменты» в российском законодательстве. Так, в статье 15 Жилищного кодекса РФ отмечено, что «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан». Статья 288 Гражданского кодекса РФ указывает, что «жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи», из чего следует, что обязательной характеристикой любого жилья служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса РФ «к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната». Таким образом, понятие «апартаменты» не закреплено ни одним законом, вместо этого используют формулировку «нежилое помещение», т.е. по юридическому статусу апартаменты стоят на одном уровне с коммерческой недвижимостью. Следовательно, юридически возводить и использовать их в качестве жилых объектов недопустимо.

Разработанный Минстроем России «Свод принципов комплексного развития городских территорий» также не включает в состав жилой застройки апартаменты. В нем приведена формулировка территории жилой застройки, которая «представлена преимущественно жилыми зданиями, а нежилые объекты связаны с удовлетворением повседневных потребностей жителей», а также формулировка территории многофункциональной застройки, «где объекты нежилого назначения составляют свыше 20 %, но не более 70 % от общей площади зданий и, как правило, включают в себя офисы, малые производства, гостиницы, апартаменты». Таким образом, несоответствие фактического использования апартаментов и их юридического статуса порождает следующие социально-экономические, градостроительные и эксплуатационные риски:

а) в большинстве случаев при строительстве апартаментов не возводится социальная инфраструктура, поэтому их пользователи и жители испытывают недостаток социально значимых объектов в пешей доступности. При этом, строят их, как правило, в локациях небольших размеров, где возводить объекты для постоянного проживания запрещено согласно законодательству, а места для инфраструктурных объектов попросту нет. Таким образом, девелоперы предпочитают строительство апартаментов не только по причине растущей популярности данного сегмента среди покупателей в качестве жилья, но и из-за дефицита площадок в центральных районах Москвы, где можно возводить апартаменты «бизнес» и «премиум» класса, но нельзя вести жилую застройку. Изменить разрешенный вид использования территории, выделенной под строительство практически невозможно, поэтому застройщики выкупают участки, расположенные в промышленных зонах, вблизи развитой транспортной инфраструктуры, складских объектов, старых административных зданий и строят на этих землях апарт-комплексы.

- 68 -

б) поскольку апартаменты не являются жильем, никаких обязательств девелопер и управляющая компания перед пользователями не несет, несмотря на массу часто возникающих бытовых неурядиц. Ввиду того, что на апартаменты не распространяются нормы Жилищного кодекса РФ, при возведении нежилых помещений установлены менее жесткие нормы технических регламентов и стандартов в части звуко-, шумоизоляции, расстояний между зданий, инсоляции и пр. и поэтому владельцы, например, не могут пожаловаться на шумное соседство рядом расположенного бара.

в) в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, так как у них статус нежилого помещения. Можно оформить только временную регистрацию, сроком на пять лет с последующей пролонгацией, либо пройти процедуру перевода помещения в статус жилого. При этом помещение должно соответствовать требованиям нормативно-техниче- ских документов, предъявляемым к помещениям подобного вида. Поэтому сейчас этот вид недвижимости востребован в первую очередь среди тех инвесторов, для которых не важна регистрация. С другой стороны, статус нежилого помещения делает проще процедуру согласования перепланировки во время ремонта.

г) статус апартаментов как нежилого помещения оставляет застройщику возможность оформления сделки с использованием разных форм договоров, что ведет к существенным рискам для покупателя. Эти сделки не регистрируют в Росреестре, соответственно покупатель не защищен от двойных продаж и рассчитывать на возврат денег не может. Помимо этого, после приобретения апартаментов не полагается налоговый вычет, который предоставляется покупателям квартир.

д) в отличие от квартир к апартаментам не предъявляются требования, обозначенные в Жилищном кодексе РФ относительно порядка управления общим имуществом дома. Управление апарт-комплексами и полное их обслуживание берет на себя управляющая компания (УК), выбранная застройщиком. УК разрабатывает регламент и стандарты обслуживания, придерживаясь гостиничного формата. Как правило, УК также предоставляет собственникам услуги по сдаче их апартаментов в аренду. Таким образом, собственник апартаментов получает услуги по технической эксплуатации объекта, а также охране и безопасности. Однако, тарифы на коммунальные услуги в апартаментах выше, т.к. установлены как для объекта коммерческой застройки, а льготы при оплате ЖКУ недоступны. Помимо этого, собственники апартаментов должны оплачивать дополнительные услуги «сервисного» характера (консьерж-сервис, охрану, содержание помещений общего пользования, паркинг и т.п.). Поэтому коммунальные платежи и налоги владельцев апартаментов оказываются выше в среднем на 15 %, чем у собственников квартир.

На основании проведенного анализа, для наглядного представления систематизированных рисков приобретения и управления в период владения апартаментами, построена диаграмма причин и следствий Исикавы (рис. 3).

По результатам системного анализа последствий рисков, возникающих при строительстве апартаментов, было выполнено их сравнение с квартирами (таблица) по совокупности градостроительных, технико-экономических, правовых характеристик.

- 69 -