Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в право устанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.
Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Можно выделить следующие типичные случаи подготовки межевого плана:
по образованию земельных участков в результате раздела, когда все земельные участки образуемые;
по образованию земельных участков из земель;
по образованию земельных участков в результате выдела;
по образованию земельных участков в результате раздела с измененным земельным участком;
по образованию земельных участков в результате перераспределения;
по образованию частей земельного участка;
по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости
о местоположении границ и (или) площади земельного участка.
Кадастровый паспорт - выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Необходимость получения собственниками помещений кадастрового паспорта при регистрационных действиях определена Законом о государственном кадастре недвижимости. Кадастровый паспорт - один из элементов формирующейся современной системы учёта объектов недвижимости в РФ, на сегодняшний день требующийся для регистрации прав. Кадастровый паспорт не нужен для регистрации права. Необходимые сведения запрашиваются в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Выписка государственного кадастра недвижимого имущества, которая содержит необходимые данные про объект недвижимости для регистрации прав на объект недвижимости и сделок с ним, называется кадастровым паспортом. Закон про государственный кадастр недвижимого имущества определяет необходимость получения владельцев недвижимости кадастрового паспорта при действиях регистрации. Таким образом, кадастровый паспорт становится одним из элементов современной системы учета объектов недвижимого имущества, необходимой для правовой регистрации, которая находится в стадии формирования. Вообще, для регистрации права кадастровый паспорт не нужен, а необходимые сведения можно запросить в порядке информационного взаимодействия между ведомствами.
Кадастровый паспорт на строение - это документ, который позволяет зарегистрировать право собственности на постройку, расположенную в черте населенного пункта. Выдачей кадастрового паспорта занимается Бюро Технической Инвентаризации. Процедура оформления документа достаточно проста. Изначально специалисты БТИ выезжают на место для детального осмотра объекта, после этого производится определение всех данных строения, включая:
Метраж.
Материал, из которого построено здание.
Высота здания.
Координаты местности, на которой расположено строение.
Обременения объекта.
Кадастровая стоимость.
Вид разрешенного использования.
Имя правообладателя и др.
Стоимость оформления кадастрового плана в каждом случае индивидуальна и в наибольшей степени зависит от расположения объекта. В каждом регионе предусмотрены собственные расценки на услуги данного типа.
Кадастровый паспорт на строение представляет собой документ, без которого сложно:
оформить право на здание;
зарегистрировать сделку с недвижимостью;
оформить дарение объекта недвижимости;
проведения капитального ремонта здания;
открыть наследственное дело; получить точные сведения о характеристиках объекта.
Кадастровый паспорт представляет собой документ с выписками установленной формы из реестра государственного кадастра недвижимости.
Для оформления кадастрового паспорта нужно предоставить ряд документов, среди которых:
Копия правоустанавливающего документа, то есть официальная бумага, подтверждающая право заявителя на рассматриваемый объект недвижимости.
Копия доверенности, если владелец занимается оформлением кадастрового плана через доверенное лицо.
При оформлении кадастрового паспорта на здание и сооружение в нем отражаются как общие сведения объекта (адрес, местонахождение) так и подробный графический план.
Кадастровый паспорт на здание и сооружение оформляется:
. при первичной постановке на учет здания (сооружения);
. по имеющимся сведениям в БТИ и Государственного кадастра недвижимости;
. при внесении изменений, в соответствие с проектной документацией;
. после проведения обследования объекта и инвентаризации всех внесенных изменений.
В процессе межевания и кадастрового учета земельного участка значение имеет грамотное и правильное сопоставление такого важного документа, как заключение кадастрового инженера. Оно включается в текстовую часть межевого плана того или иного земельного участка.
На данный момент существуют некоторые определенные требования, касающиеся подготовки межевого плана, в частности такого раздела, как "заключение кадастрового инженера". Данный документ должен быть включен в состав межевого плана в определенных случаях:
если в процессе кадастровых работ были выявлены некоторые несоответствия в сведениях о местоположении границ, которые были установлены немного ранее. Это касается, как правило, смежных земельных участков, границ разных муниципальных образований, а также некоторых населенных пунктов строго их фактическому местоположению. Заключение кадастрового инженера потребуется в ситуации, если данные конструкции являются препятствием для постановки образуемых участков на кадастровый учет, а также для кадастрового изменения в отношении уже существующих участков;
если в результате определенных кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка;
в некоторых иных ситуациях, если по усмотрению лица, который выполняет те или иные работы, есть необходимость дополнительным образом обосновать ранее полученные результаты кадастровых рабочих процессов, например, может понадобиться обосновать размеры образуемых земельных участков.
Стоит обратить внимание, что заключение кадастрового инженера оформить самостоятельно довольно непросто. На данный момент есть немало компаний, который оказывают услуги такого плана. За приемлемую плату можно получить квалифицированную помощь специалистов, которые возьмут на себя оформление всех необходимых бумаг и посещение специалистов. Наша компания является одной из таких организаций. Клиент, обратившийся за помощью, получит заключение кадастрового инженера максимально быстро.
Кадастровый инженер оформляет данный документ в виде связного текста. В ситуации, если в процессе кадастровых работ были выявлены некоторые ошибки, такие как разрывы, пересечения и несовпадения, если в непосредственной близости находятся границы населенных пунктов, в разделе такого документа, как заключение кадастрового инженера, приводятся соответствующие предложения специалиста, которые касаются их устранения. Также в обязательном порядке должны быть указаны результаты всех необходимых измерений.
Серьезность данного документа достаточно высока, потому важно
обращать внимание на то, какого профессионального уровня тот или иной инженер.
При сотрудничестве с нами можно быть уверенными в том, что все будет выполнено
грамотно и в дальнейшем не возникнет никаких особых проблем. Полученное с нашей
помощью заключение будет выполнено в полном соответствии со всеми требованиями
к такому процессу, как подготовка межевого плана, что очень важно, так как
именно от этого прямо зависит осуществление кадастрового учета того или иного
земельного участка. В случае возникновения спора о границах территории
правильно составленное заключение кадастрового инженера может быть использовано
в качестве доказательства.
Недвижимость - в соответствии со ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Основные родовые признаки:
. стационарность:
связь с земной поверхностью;
невозможность перемещения в пространстве.
. материальность:
натурально-вещественная форма;
стоимостная форма
. долговечность
Функциональные признаки:
. производственные объекты - участвуют в создании продукции, оказании услуг;
. непроизводственные объекты - обеспечивают условия для проживания и обслуживания людей.
Частные признаки:
. разнородность;
. уникальность;
. неповторимость.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.
Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.
После составления списков (перечней) земельных участков производится собственно их кадастровая оценка.
В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы (для Москвы - это административные округа), а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы (например, в Центральном административном округе г. Москвы выделено 305 кадастровых кварталов).
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.
Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.
Из изложенного выше следует, что основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:
размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.
Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель¸ договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.
В случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование Земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта.
Функциональное назначение объекта в свою очередь определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.
Так, например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение "Офис", то участок будет отнесен к группе № 7 - Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
При этом, если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, то участку может быть установлено одновременно два вида разрешенного использования: "для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения", и "для размещения производственных и административных зданий".
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил. Например, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, то вид разрешенного использования "для жилищного строительства" ему установлен быть не может.
Необходимо отметить, что после принятия Правил землепользования и застройки (которые приняты в ряде городов, в том числе в Санкт-Петербурге и Сочи, и должны быть приняты по всей стране не позднее 01.01.2013), правила определения вида разрешенного использования по незастроенным земельным участкам несколько изменяться.
Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке: