Отчет по практике: Кадастровая карта земельного участка

субъектом Федерации принимается решение о проведении кадастровой оценки земель. Кадастровая оценка должна носить всеобщий характер, то есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта Федерации;

территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;

привлекаемая Росреестром оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усредненный показатель рыночной стоимости 1 кв. м. земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.

результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;

после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.

2.3 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (ЗУ) доходным подходом

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

принцип наиболее эффективного использования;

принцип ожидания;

принцип спроса и предложения;

принцип замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующий коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

метод капитализации дохода (земельной ренты);

метод остатка (техника остатка для земельного участка);

метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

2.4 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, строения) сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как "оферта" и "публичная оферта" (Ст.435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, "сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение".

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в отчёте.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

права собственности на недвижимость,

условия финансирования,

условия продажи,

состояние рынка,

местоположение,

физические характеристики,

экономические характеристики,

характер использования,

компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Также Оценщик учёл следующие виды корректировок: тип дома; этаж расположения квартиры; общая площадь; площадь кухни; наличие балкона/лоджии; транспортная магистраль, как источник шума; состояние и уровень отделки квартиры; покрытие полов; наличие телефона, отопления, канализации, горячего водоснабжения, электроснабжения, санузла, мусоропровода, лифта, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие металлической двери.

На основании "Жилищного кодекса РФ" от 29.12.2004г. № 188-ФЗ Гл.2 Ст.15 п.5 "Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. "

Данные изменения в Жилищном Кодексе вступили в силу с 01.03.2005г. В данный момент на рынке реализуются квартиры общей площадью с учетом балконов и лоджий. В связи с этим для того, чтобы не исказить расчет скорректированной цены в сравнительном подходе используется площадь с учетом балконов и лоджий.

Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество. Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта.

После сопоставления информации о приведенных аналогах необходимо применить поправки в их цены.

Полученные после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём присваиваются весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определяет стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки.

2.5 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (здания, строения) затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;

оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

расчет выявленных видов износа;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

метод сравнения продаж;

метод распределения;

метод разбивки на участки;

техника остатка для земли; капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

права собственности;

условия финансирования;

условия продажи;

условия рынка;

месторасположение;

физические характеристики;

доступные коммунальные услуги;

условия зонирования;

наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Заключение

В общем моя преддипломная практика прошла успешно, были применены знания полученные мною в процессе учебы. Я почерпнула знания о применении российского законодательства на практике. Цели, которые ставились передо мной в начале практики, были мною выполнены.

Общее впечатление от пройденной преддипломной практики - положительное.

Считаю, что цель проделанной работы - углубление и расширение теоретических знаний, получение практического опыта - выполнена.

Список используемой литературы

1.       ГКИНП 02-262-02 Инструкция по развитию съемочного обоснования и съемке ситуации и рельефа с применением глобальных навигационных спутниковых систем ГЛОНАСС и GPS;

2.       Приказ Министерства Юстиции Российской Федерации № 32 от 18.02.2008 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершённого строительства, помещения, земельного участка";

.        ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ";

.        Грибовский С.В. "Учебник по оценке стоимости недвижимости”;

.        ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

.        Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации № 412 от 24.11.2008 (Минэкономразвития России);

Описание объекта недвижимости

г. Новосибирск "____" ___________ 201__ года

Я/Мы,_________________________________________________________________________________________________________________________________, являясь ЗАКАЗЧИКОМ по договору № ______________ от "____" ____________ 201__ года (далее - Договор), удостоверяем, что Объект недвижимости имеет следующие характеристики и параметры:. В отношении земельного участка:

.1 Место нахождения:

_______________________________________________________________

1.2 Размер земельного участка (в квадратных метрах): ____________________________________

.3 Расстояние до ближайшей станции (остановки)

______________________________________

.4 Категория земли: ________________________________________________________________

.5 Наличие посадок, зеленых насаждений, благоустройство земельного участка:

_____________________________________________________________

1.6. Наличие строений, сооружений, хозяйственных построек:

оформленных в собственность

______________________________________________________ -

не зарегистрированных в установленном порядке