Формулировка о цели использования предмета аренды важна по двум причинам.
Во-первых, надо проверить, соответствует ли эта цель виду разрешенного использования участка и помещения согласно записи ЕГРН и градостроительным нормам.
Во-вторых, подробно сформулированная цель поможет получить поддержку и правовую защиту в экстренных ситуациях. Например, в 2020 году в целях борьбы с распространением коронавирусной инфекции на федеральном и региональном уровнях вводили ограничения осуществления отдельных видов деятельности. При этом организациям, занимавшимся этими видами деятельности, предоставили меры поддержки. В частности, арендаторам разрешили приостановить внесение арендной платы, отказаться от договора аренды или снизить арендную плату. Применить такие меры не получится, если в договоре цель аренды указали обобщенно, без указания конкретного вида деятельности: «для коммерческих целей», «для размещения офиса», «с целью оказания услуг арендатором», «под магазин».
«Объект аренды предоставляется Арендатору во временное владение и пользование для целей размещения и деятельности кафе (без осуществления обслуживания навынос, а также доставки)».
Укажите в договоре конкретные условия пользования объектом аренды. Если такие условия существенно ухудшатся, вы сможете воспользоваться правом снизить арендную плату (п. 4 ст. 614 ГК). Так обойдете ограничения, которые связаны с предпринимательскими рисками.
Например, можно предусмотреть возможность снижения арендной платы, если сократится общий трафик посетителей в торговом центре. Данные о среднем трафике можно исчислять на основании независимых или совместных с арендодателем исследований или публичных источников, например сообщений о закрытии торгового центра.
«Арендодатель обязан обеспечивать общий поток посетителей (трафик) в торговом центре в размере [указать количество посетителей в час] (средний общий трафик). Арендная плата подлежит снижению на ___% по заявлению арендатора в случае снижения среднего общего трафика в торговом центре на ___%, если такое снижение длится непрерывно в течение __ дней. Заключение дополнительного соглашения о таком снижении не требуется».
Арендную плату можно установить как в твердой сумме, так и с помощью порядка ее расчета.
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 120 000 (Сто двадцать тысяч) руб., включая НДС».
«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета $100 (Сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».
По общему правилу менять размер арендной платы можно не чаще одного раза в год. В договоре стороны могут прописать другой порядок (п. 3 ст. 614 ГК). Обратите внимание: если в договоре установлен порядок расчета и конечная сумма в каждом месяце получается разной из-за скачков курса валюты, это не считается изменением размера арендной платы. Ведь формула расчета остается прежней, меняются только показатели, которые входят в такую формулу.
Договор аренды можно заключить на конкретный период времени, а можно – на неопределенный срок. А еще можно установить срок, но сразу прописать порядок пролонгации.
«Арендодатель передает имущество в аренду на период с 14 мая 2021 года по 14 августа 2021 года включительно. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором и Дополнительными соглашениями к нему. Окончание срока действия Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего Договора».
Если в договоре аренды срок вообще не упоминается, будет считаться, что договор заключили на неопределенный срок.
Если арендодатель передает арендатору помещение не одновременно с подписанием договора, то целесообразно согласовать срок, в течение которого арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это исключит неопределенность и поводы для спора.
«Арендодатель передает помещение Арендатору в течение рабочего дня не позднее трех календарных дней с момента подписания Договора по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. В момент подписания акта приема-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от арендуемого помещения».
Кроме того, в договоре будет полезно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю. Это исключит ситуации, когда недобросовестный условие о качестве услуг не принимает имущество по окончании срока аренды, а затем взыскивает арендную плату за просрочку.
«При прекращении срока действия Договора Арендатор обязуется освободить помещение от своих материальных ценностей и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в течение следующего рабочего дня после даты прекращения срока действия Договора. При подписании Акта приема-передачи Арендатор возвращает Арендодателю ключи от арендуемого помещения. Если Арендодатель уклоняется от принятия помещения или не подписывает Акт приема-передачи, то Арендатор не считается просрочившим свое обязательство вернуть помещение».
Согласовать предмет аренды можно через индивидуализацию имущества. Для этого укажите в договоре информацию из выписки ЕГРН.
Если прописали условия пользования помещением, а они ухудшились, у арендатора будет повод потребовать снизить размер платы.
Арендную плату можно установить как в твердой сумме, так и с помощью порядка ее расчета.
Если в договоре аренды не будет срока, то будет считаться, что он заключен на неопределенный срок.