Курсовая работа (т): Оценка стоимости недвижимого имущества

Таблица 9. Расчет физического износа здания

Физический износ делового центра определен в размере 13,19 %, состояние оцениваемого здания хорошее

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ объекта оценки составляет 2 %. Внешний (экономический) износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами (макроэкономических, отраслевых, региональных и др.). Внешний износ объекта оценки составляет 3 %.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2) и составляет:

ИН = 1 - (1 - 13,19/100) х (1 - 2/100) х (1 - 3/100) = 0,1748 или 17,48%.

Накопленный износ делового центра составляет 17,48%.* 2132,01 тысяч рублей = 372,64 тыс. рублей.

Итоговая стоимость делового центра

Стоимость объекта оценки затратным подходом предсьавляет собой сумму стоимости земеленьного участка и стоимости восстановления, усеньшенная на стоимость накопленного износа: 860 тысяч рублей + 2132,01 тысяч рублей - 372,64 тыс. рублей = 2619,37 тысяч рублей.

Таким образом, стоимость делового центра затратным подходом на дату оценки составит 2619,37 тысяч рублей.

3.2 Оценка делового центра сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия продавца и покупателя.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж.

Метод сравнения продаж наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. В данном случае рассматривались как цены предложений так и цены продаж объектов.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

•подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

•определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

•сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

•приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия продажи; местоположение, транспортная доступность и др.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

В то же время, основными проблемами, с которыми приходится сталкиваться при выполнении процедур сравнительного подхода, являются:

.Невозможность проверки выполнения всех условий и требований, необходимых для того, чтобы цена сделки по продаже объекта недвижимости могла считаться рыночной;

.Недостаточная полнота данных о физических и экономических характеристиках объектов-аналогов;

.Отсутствие критерия подбора аналогов из базы данных, так как сравнивать приходиться по большому числу факторов;

Первые две проблемы являются труднопреодолимыми, так как информация подобного рода относится к разряду коммерческих тайн, и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен.

Что касается вопроса методологии расчета поправок к стоимости объектов-аналогов, то несмотря на существование разнообразных процедур, применяемых для расчета корректирующих коэффициентов, приходится все еще ограничиваться экспертным методом, который базируется на профессиональном опыте и интуиции.

Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание. Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в таблицах 10

Таблица 10. Данные о продажах коммерческой недвижимости

Цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по площади и стоимости оборудовании (Цкх), производится по всем аналогам и определяется по следующей формуле:

Цкх= ( А- О ) / S *Поц,

А - цена аналога, О - стоимость оборудования, S - площадь аналога, Поц - площадь оцениваемого объекта

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов методом парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблице 11

. Корректировка по местоположению. На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

10 % между центром и районом средней отдаленности.

Для Аналог 1,2,3

Аналог 1,2,3 расположен в районе средней отдаленности, объект оценки

центральном. Следовательно, необходимо провести повышающую корректировку на 10%.

Для Аналог 4,5,6

Аналог 4,5,6 расположен в отдаленном районе, объект оценки в центре. Следовательно, необходимо провести повышающую корректировку на 25%.

. Корректировка по состоянию:

А3 /А2= 3354/ 3309 = 1,01

А4/А5 = 2942 / 2724 = 1,08

А9/А8 = 3812 / 3632 = 1,05

Среднее арифметическое: 1,05

. Корректировка на транспортную доступность:

А3 /А1 = 3354/ 3600 = 0,93

А4/А6 = 2942 / 3081 = 0,95

А9/А7 = 3812 / 3983 = 0,96

Среднее арифметическое: 0,95

. Скорректированные цены аналогов определяются с учётом всех поправок и рассчитывается как:

Скорректированные цены аналогов = Цкх * поправки по местоположению *поправки по состоянию* поправки по транспортной доступности

Таблица 11. Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

. Среднее арифметическое значение скорректированных цен:

Ср..арф. = 30045 тысяч рублей / 9 = 3338 тысяч рублей.

. Модальное значение скорректированных цен:

(3354 тысяч рублей + 3366 тысяч рублей)/2 = 3360 тысяч рублей.

. Медианного значения скорректированных цен: 3366 тысяч рублей.

. Скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Наименьшее количество поправок были внесено для аналогов 3 и составит 3354 тысяч рублей.

Стоимость делового центра составит:

Са = (3338 тысяч рублей +3360 тысяч рублей + 3366 тысяч рублей + 3354 тысяч рублей)/4 = 3355тысяч рублей.

Таким образом, стоимость делового центра сравнительным подходом составит 3355 тысяч рублей.

3.3 Оценка делового центра доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Существуют два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод дисконтированного денежного потока.

. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В данной курсовой работе используем метод прямой капитализации. Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1 Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с момента оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2 Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный (эксплутационный) валовой доход.

3 Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статье издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4 Определение нормы капитализации.

5 Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта:

Сдп = ЧОД / Ккап,

где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, Ккап- коэффициент капитализации.