Курсовая работа (т): Оценка стоимости недвижимого имущества

Исходя из вышеуказанных критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния и ситуации, которая сложилась на рынке нежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования оцениваемого объекта, я пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием является использование в качестве делового центра.

3. Определение стоимости делового центра различными подходами

недвижимость затратный доходный стоимостный

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами и методами, проводится согласование результатов и устанавливается оценка стоимости недвижимости, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту. Данный расчет проводится методом математического взвешивания с присвоением каждому из подходов весовых коэффициентов.

3.1 Оценка делового центра затратным подходом

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

. Определение величины накопленного износа здания.

. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж.

Первым этапом метода прямого сравнения является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым (таблице 4)

Таблица 4 Данные о продажах земельных участков

Единицы сравнения будет цена 1 м².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. [7] Расчет скорректированных цен земельных участков представлен в таблице 5

Таблица 5. Расчет скорректированных цен земельных участков

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Суждение о стоимости объекта применяем в результате анализа четырех показателей:

среднего арифметического значения скорректированных цен;

модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо ранжировать ряд (записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя - при четном количестве значений);

скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей. Все расчеты сведены в таблицу 6.

Таблица 6. Стоимость земельного участка, тыс. рублей

Стоимость оцениваемого земельного участка составляет 860 тыс. рублей.

Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления.

Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 кв.м.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию: материалы рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации, нормативными материалами и на основе данных об аналогичных объектов, расположенных в Москве на дату проведения оценки; заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов; накладные расходы - 25 % от прямых затрат; прибыль подрядчика - 12 % от суммы прямых и накладных затрат; оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат; маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика; затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика; налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат; прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

Расчёт величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 кв.м. выполнен в таблице 6

Таблица 6. Расчёт укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания на 1 кв.м. в тысячах рублей.

Таким образом, стоимость нового строительства составит 2132,01 тысяч рублей.

Определение величины накопленного износа здания.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

ИН = 1 - (1 - ИФИЗ/100) х (1 - ИФУНК/100) х (1 - ИВН/100), (2)

где ИФИЗ- физический износ здания, %;

ИФУНК - функциональный износ здания, %;

ИВН- внешний износ здания, %

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Неустранимый физический износ- это износ, исправлять который нецелесообразно с экономической точки зрения, т.е. затраты на его устранение больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование ВСН 53- 86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (таблица 7).

Таблица 7. Количественная оценка физического и износа

Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания (таблица 8). Расчеты физического износа приведены в таблице 9

Таблица 8. Характеристика конструктивных элементов