Курсовая работа (т): Оценка стоимости недвижимого имущества

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируется на основе арендной платы для помещений сопоставимого функционального назначения. Проведенное исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для помещений соответствующего класса и прочих типов нежилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с помещениями оцениваемого объекта.

В результате исследования рынка аренды помещений был отобран объект оценки, который наиболее сопоставим с объектом оценки по основным характеристикам (площадь, состояние, местоположение). Потенциальный валовый доход (ПВД) данного объекта - аналога составит: 135 тысяч рублей* 12 месяцев =1620 тысяч рублей в год (таблица 2).

В районе расположения объекта оценки наблюдается избыток площадей предлагаемых в аренду. Учитывая близость крупных объектов, принимаем коэффициент недозагрузки на уровне 10% от ПВД. Данная величина включает в себя и риск, связанный с потерей или недосбором арендных платежей, при смене арендаторов и недобросовестным исполнением обязательств. Исходя из этого, эффективный валовой доход составит: ЭВД = 1620* 0,9 = 1458 тысяч рублей

Операционные расходы ( ОР) включают в себя:

. Налог на землю (7 рублей за кв.м. в квартал): 7руб *500 кв.м* 4 квартала/1000=14 тысяч рублей

. Налог на имущество (2 % в год от восстановительной стоимости с учетом износа):

(2132,01 тысяч рублей - 372,64 тыс. рублей) *0,02= 35 тысяч рублей.

. Коммунальные расходы (40 р/кв.м/мес): 40 рублей*12 месяцев*300кв.м./1000 тысяч рублей = 144 тысячи рублей

. Расходы на управление (15 % от ЭВД): 1458 тысяч рублей*0,15= 219 тысяч рублей

. Страхование (0,1% от восстановительной стоимости в год): 2132,01 тысячи рублей *0,1% = 2 тысячи рублей

. Обеспечение безопасности (15% от ПВД): 1620тысяч рублей *0,15= 243 тысячи рублей

Резервы составят 2% от восстановительной стоимости: 2132,01 тысяч рублей *0,02 = 43 тысячи рублей

Расчет ЧОД сведен в таблицу 12.

Таблица 12. Расчет ЧОД

Расчет ставки капитализации

Формула определения коэффициента капитализации имеет следующий вид:

Ккап = Нд + Нв где:

Ккап - коэффициент капитализации,

Нд - норма дохода на капитал,

Нв - норма возврата капитала.

Норма дохода на капитал определялась кумулятивным методом. Модель кумулятивного построения подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. При построении ставки за основу расчета берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется норма доходности за риск инвестирования в данную недвижимость. [6]

Формула определения нормы дохода методом кумулятивного построения выглядит следующим образом:

R = R_f + S₁ + … + S_n,

Где R_f - доходность безрисковых активов;

S₁ - S_n - риски, присущие предприятию и учитываемые определяются экспертным путём.

Безрисковая ставка. В данном расчете за безрисковую ставку была принята средняя доходность ГКО-ОФЗ -6 %

.        Риск низкой ликвидности учитывается невозможность немедленного возврата вложений в объект недвижимости - 3%

.        Риск вложения в недвижимость- учитывается возможность случайной потери потребительной стоимости - 2%

.        Риск инвестиционного менеджмента целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей - 3%

R = 6 % + 3%+2% + 3%=14 %

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата инвестированного капитала - ежегодная ставка капитала, инвестированный в актив с уменьшающей стоимостью, возмещается из дохода, получаемого из этого актива. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала - 5%, так как за 20 лет будет списано 100% актива (100%/20=5%). Срок жизни объекта примерно равен 20 лет.

Таким образом, ставка капитализации составляет:

Ккап = 14 %+ 5% =19%.

Стоимость делового центра составит: 758 тысяч рублей/ 0,19 = 3990 тысяч рублей

Таким образом, стоимость делового центра, рассчитанная методом прямой капитализации, составляет 3990 тысяч рублей.

4. Согласование стоимостных показателей оценки делового центра

Затратный подход базируется на рыночной стоимости реальных затрат и имеет следующие недостатки: статичность и невозможность учесть перспективы развития бизнеса. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

Метод капитализации позволяет отразить будущую доходность недвижимости, что в наибольшей степени интересует инвесторов. При этом учитывается риск инвестиций, возможные темпы инфляции, а также ситуацию на рынке. Недостаток метода состоит в не гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно данный подход считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках. Для окончательного определения итоговой величины рыночной стоимости, рассчитываем весовые показатели. Результаты расчетов с учетом указанных весов приведены в таблице 13.

Таблица 13. Расчет весов подходов оценки

Таблица 14. Расчет рыночной стоимости делового центра

Залоговая стоимость определяется как рыночная стоимость залога за вычетом затрат на его реализацию и возможных скидок на скорость реализации, которая составляет в данной работе 50% от рыночной стоимости.

Залоговая стоимость делового центра на дату оценки составит 1750 тысяч рублей.

Заключение

Таким образом, стоимость делового центра, рассчитанная методом прямой капитализации, составляет 3990 тысяч рублей

Таким образом, стоимость делового центра сравнительным подходом составит 3355 тысяч рублей.

Таким образом, стоимость делового центра затратным подходом на дату оценки составит 2620 тысяч рублей.

Список литературы

Нормативные документы

1.         Закон РФ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ

2.         Приказ Минэкономразвития России «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» от 20.07.2007 №256

Учебники и учебные пособия

3.         Бухарин Н.А., Озеров Е.С., Пупенцова С.В., Шаброва О.А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учеб. пособие / под общей редакцией Е.С. Озерова - СПб: ЭМ-НиТ, 2011 - 238 с

4.         Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ. ред. А.А. Варламова. - М.: Форум, 2010. - 288

5.         Гараникова Л.Ф. Оценка стоимости предприятия: учебное пособие/ Л.Ф. Гараникова. Изд. 1-е. Тверь: ТГТУ, 2007. - 140 с.

6.         Грязнова А.Г., Федотова М.А., Ленская С.А. и др. Оценка бизнеса: [Учеб. для вузов по экон. спец.] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 509 с.: табл.

7.         Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества : Учеб. пособие / О. М. Ванданимаева, П. В. Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И. В. Косоруковой. - М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. - 736 с

8.         Кузин Н. Я. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности: Учеб. пос. / Н.Я. Кузин, Т.В. Учинина, Ю.О. Толстых. - М.: НИЦ Инфра-М, 2013. - 160 с.:

9.         Оценка стоимости предприятия (бизнеса)/ А.Г. Грязнова, А.М. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова. - М.: Интерреклама, 2003. - 544 с.

10.       Чеботарев, Н. Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник для бакалавров / Н. Ф. Чеботарев. - 3-е изд. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2014.- 256 с.

Интернет ресурсы

Официальный сайт ЦБ РФ: http://www.cbr.ru/